Sentenza n. 68/2026
Depositata il 27/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di TRENTO Sezione 1, riunita in udienza il 02/12/2024 alle ore 09:00 con la seguente composizione collegiale:
LORELLI QUIRINO, Presidente
MO DR, RE
CUCCARO MICHELE, Giudice
in data 02/12/2024 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 225/2024 depositato il 10/06/2024

proposto da

Ricorrente_1 Srl - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Difensore_3 - CF_Difensore_3
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
Rappresentante difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Difensore_3 - CF_Difensore_3
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_2 Srl - P.IVA_2
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Difensore_3 - CF_Difensore_3
Rappresentato da Rappresentante_2 - CF_Rappresentante_2
Rappresentante difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Difensore_3 - CF_Difensore_3 ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Di Trento
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 22-1T-032614-000 IPOTECARIE E CATASTALI-IMPOSTA IPOTECARIA
2022
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 22-1T-032614-000 IPOTECARIE E CATASTALI-IMPOSTA CATASTALE
2022
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 127/2024 depositato il
02/12/2024
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Ricorrente_1 S.R.L. e Ricorrente_2 S.R.L. (anche parte ricorrente) presentano ricorso avverso rispettivamente avviso di liquidazione n. 22/1T/032614/000/P001 e n. 22/1T/032614/000/P002 emessi dall'Agenzia delle Entrate – DPT (anche Ufficio) con i quali liquidava maggiore imposta ipotecaria per l'anno di registrazione 2022. Il valore economico della controversia è pari ad Euro 39.600,00.
Con tale atto l'ufficio non riconosceva l'agevolazione relativa all'applicazione dell'imposta ipotecaria e catastali in misura fissa, invocata nel negozio di cessione di fabbricati strumentali a seguito di un pregresso contratto di locazione finanziaria.
L'agevolazione fiscale invocata da parte ricorrente è prevista dall'art. 35 comma 10 ter del D.L. 223/2006.
Essa prevede l'applicazione dell'imposta in misura fissa per le cessioni effettuate da banche ed altri intermediari finanziari allorché l'utilizzatore del bene in leasing eserciti l'opzione per l'acquisto, ovvero nel caso in cui il contratto di leasing venga risolto per inadempienza dell'utilizzatore.
Per contro, l'ufficio precisa che il mancato riconoscimento della agevolazione ex art. 35 comma 10 ter del D.L. 223/2006 dipende dal fatto che “il soggetto cedente – Ricorrente_2 s.r.l. – aveva conseguito la proprietà dei beni ceduti per effetto di una cessione dei rapporti contrattuali ex art. 58 d.lgs. 385/1993 intervenuta con Banca_1 s.p.a. . Ad avviso dell'Ufficio istruttore, pertanto, non ricorrevano le condizioni previste per l'applicazione dell'agevolazione in parola per la successiva cessione a Ricorrente_1 s.r.l.; procedeva pertanto con il provvedimento impugnato a liquidare le imposte ipotecarie e catastali dovute, quantificate in €. 19.800,00”.
Per tale motivo le parti ricorrenti, indicate in epigrafe, presentano ricorso eccependo le seguenti motivazioni: a) Preliminarmente la nullità per carenza di motivazione. La motivazione indicata nell'avviso di liquidazione non consente di comprendere le ragioni per cui l'agevolazione non trova applicazione al caso di specie. Non viene riportato il dettaglio degli importi presi a riferimento per il calcolo delle maggiori imposte. Ne consegue una lesione alla capacità difensiva del contribuente così previsto dall'art. 7 della L. 212/2000 e dalle singole leggi d'imposta. In tal senso viene richiamato l'art. 52 del DPR 131/86.
b) l'illegittimità del provvedimento impugnato perché sussistono sia i presupposti soggettivi che quelli oggettivi, al fine di fruire della agevolazione relativa alle imposte ipotecaria e catastale, da applicare nella misura fissa di cui all'art. 35 comma 10 ter DL 223/2006. In questa ottica, non sarebbe corretta l'interpretazione data della disposizione agevolativa da parte dell'Ufficio.
Per tali motivi chiede in via preliminare la nullità dell'avviso per carenza degli elementi essenziali e vizio di motivazione;
in via principale, di annullare l'avviso in quanto illegittimo e infondato nel merito. Chiede inoltre la vittoria delle spese di giudizio.
Controdeduzioni
Si costituisce in giudizio l'Agenzia delle Entrate – DPT (anche Ufficio) che, in merito alla prima eccezione sollevata da parte ricorrente, circa il difetto di motivazione, la destituisce da ogni fondamento. Infatti, parte resistente sostiene che “L'argomentazione esposta dall'Ufficio istruttore è autosufficiente, esplicitando la ragione per cui non si ritiene ricorrano le condizioni di applicabilità dell'agevolazione, ed un tanto assolve la funzione che la motivazione dell'atto amministrativo deve garantire. Non si vede, allora, quale compressione del diritto di difesa sia stato patito dalle odierne ricorrenti le quali – per converso – hanno ampiamente compreso le ragioni poste a base della liquidazione”.
Riguardo il secondo motivo di ricorso, sulla infondatezza dell'avviso di liquidazione impugnato, l'Ufficio contro deduce sostenendo che “l'agevolazione prevista dall'art. 35 comma 10 ter DL 223/2006 spetta alla società di leasing, che avendo risolto il contratto di locazione finanziaria per inadempimento dell'utilizzatore, decide di cedere gli immobili. Nella fattispecie, invece, gli immobili sono pervenuti in capo all'attuale cedente non a seguito della risoluzione per inadempimento dell'utilizzatore, bensì per effetto della cessione di una pluralità di rapporti giuridici e beni individuabili in blocco ai sensi dell'art. 58 d.lgs. 385/93”. Mette in luce che l'agevolazione invocata da parte ricorrente non è costituita dalla cessione dell'immobile in sé, ma è la società di leasing che, avendo risolto il contratto di locazione finanziaria per inadempimento dell'utilizzatore, decide di cedere l'immobile. La realtà del caso non si configura con quanto sopra perché la società cedente non acquisisce i beni e diritti ceduti per effetto della risoluzione di un contratto di leasing immobiliare.
Per tali motivi chiede il rigetto del ricorso con vittoria delle spese di giudizio.

MOTIVI DELLA DECISIONE

La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Trento (anche CGT) ritiene il ricorso fondato per cui lo accoglie.
In via preliminare parte ricorrente invoca la nullità dell'avviso di liquidazione per difetto di motivazione. Ad avviso di codesto collegio la richiesta è infondata. Infatti, è utile prendere in considerazione le seguenti norme:
a) L'art. 7, comma 1, della legge n. 212/2000 prevede che “se nella motivazione si fa riferimento ad un altro atto, che non è già stato portato a conoscenza dell'interessato lo stesso è allegato all'atto che lo richiama, salvo che quest'ultimo non ne riproduca il contenuto essenziale e la motivazione indica espressamente le ragioni per le quali i dati e gli elementi contenuti nell'atto richiamato si ritengono sussistenti e fondati”. b) L'art. 42, comma 2 del Dpr n. 600/1973 stabilisce che “se la motivazione fa riferimento ad un altro atto non conosciuto né ricevuto dal contribuente, questo deve essere allegato all'atto che lo richiama salvo che quest'ultimo non ne riproduca il contenuto essenziale”.
Nel caso di specie parte ricorrente ha dimostrato l'esistenza di atti a lui conosciuti ed ha pure compreso il riferimento all'atto impositivo. In buona sostanza, con il ricorso de quo ha provato il motivo per il quale l'Ufficio ha notificato l'avviso di liquidazione e ciò gli ha permesso di potersi difendere.
La giurisprudenza di legittimità (Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 17573/2024 del 26 giugno 2024) si
è espressa in più occasioni in tal senso e l'orientamento consolidato sostiene che per l'annullamento dell'avviso di accertamento (in questo caso l'ordinanza tratta di un avviso di accertamento) il contribuente deve dimostrare, non solo che gli atti ai quali fa riferimento l'atto impositivo o quelli cui esso rinvia sono a lui sconosciuti, ma che sia necessaria un ulteriore integrazione al fine di conoscere le motivazione del suddetto atto impositivo. Ne consegue che tutto ciò sia da ritenersi assente, per cui il collegio, così come eccepito anche da parte resistente, ritiene l'eccezione infondata.
Riguardo il merito giova precisare che:
a) Ricorrente_2 è la società veicolo d'appoggio (dante causa) ed è stata costituita ai sensi e per gli effetti dell'art. 7.1, commi 4 e 5, L. n. 130/1999;
b) Ricorrente_1 è la società avente causa.
Il collegio ritiene la fondatezza del ricorso perché l'Ufficio parte dal presupposto che l'agevolazione possa essere applicata solo al primo atto di cessione dell'immobile rinveniente alla banca, per effetto della risoluzione del contratto di leasing.
Al riguardo il collegio evidenzia che la società veicolo d'appoggio (denominata anche Società_1 acronimo di Società_1) non sono società di leasing in senso proprio, come invece asserisce parte ricorrente, ma costituiscono soggetti giuridici nell'esercizio delle cartolarizzazioni, al fine di gestire immobili rivenienti da leasing. Ciò che interessa a codesta Corte e che, dal punto di vista fiscale per l'attività della società veicolo di appoggio, si applicano le medesime disposizioni previste per le società di locazione finanziaria.
Senza addentrarci nella definizione delle Società_1, il trattamento fiscale viene desunto dal cosiddetto "decreto crescita" il quale allinea tali società a quelle di leasing, nel momento in cui avvengono le cessioni di immobili provenienti da contratti di locazione finanziaria risolti o cessati. La differenza sostanziale tra le società intermediazione finanziaria e le società veicolo consiste nel fatto che queste ultime non concedono finanziamenti ma acquistano solo la proprietà.
Pertanto, il collegio dissente circa l'assunto di parte resistente nel momento in cui non riconosce l'agevolazione di cui all'art. 35, comma 10-ter.1 del D.L. n. 223 del 2006. Infatti, l'operato dell'Ufficio contrasta con il disposto del comma 4-ter nell'art.

7.1. della L. n.130/99. Tale norma prevede che “Alla società veicolo d'appoggio cessionaria dei contratti e rapporti di locazione finanziaria e dei beni derivanti da tale attività si applicano le disposizioni in materia fiscale applicabili alle società che esercitano attività di locazione finanziaria. Alle cessioni di immobili oggetto di contratti di leasing risolti o altrimenti cessati per fatto dell'utilizzatore effettuate alla e dalla medesima società si applica l'articolo 35, comma 10-ter.1, del decreto- legge 4 luglio 2006, n. 223, convertito, con modificazioni, dalla legge 4 agosto 2006, n. 248”.
A riguardo è importante individuare i requisiti necessari al fine di ottenere le agevolazioni della normativa di cui sopra, in quanto devono sussistere sia i requisiti soggettivi oltre a quelli oggettivi. Riguardo ai requisiti soggettivi le agevolazioni si applicano quando l'acquirente è una società veicolo che acquista immobili nell'ambito di un'operazione di cartolarizzazione o di gestione di crediti. La società quindi deve essere costituita al fine di acquisire la gestione e la successiva rivendita di beni immobili rivenienti da crediti deteriorati o da risoluzioni di contratti di leasing. Il collegio ritiene che la società Ricorrente_2 soddisfi ampiamente i requisiti soggettivi di cui sopra essendo una società veicolo di appoggio cessionaria di contratti e rapporti di locazione finanziaria e di beni derivanti da tale attività. E' stata costituita ai sensi e per gli effetti dell'art. 7.1, commi 4
e 5, della L.130/1999, operante nel settore delle cartolarizzazioni immobiliari. Infatti, parte ricorrente ha dimostrato, producendo idonea documentazione (visura della CCIAA), che la società de qua è stata costituita nel contesto di cessioni a veicoli di cartolarizzazione di crediti deteriorati che derivino da contratti di leasing. Pertanto, la società Ricorrente_2 acquistò da Banca_1 la titolarità degli Immobili, che, successivamente, cedette alla società Ricorrente_1. Tenuto conto di quanto sopra pare di poter affermare la valida presenza del requisito soggettivo.
Circa i requisiti oggettivi deve sussistere la cessione di immobili rivenienti da contratti di locazione finanziaria risolti per inadempimento dell'utilizzatore. Il trasferimento di beni immobili acquistati da una società di cartolarizzazione nel contesto di una procedura di recupero crediti. A codesta Corte preme sottolineare che il regime agevolato è finalizzato alla futura rivendita del bene e non all'uso proprio da parte della società veicolo. Di conseguenza, il regime trova applicazione finché il bene non è affittato o destinato ai fini diversi dalla vendita. In buona sostanza le agevolazioni sono condizionate dal fatto che l'operazione di trasferimento debba essere funzionale all'operazione di cartolarizzazione. Anche il requisito oggettivo è soddisfatto perché siamo al cospetto di cessione di immobili, acquisiti dalla società Ricorrente_2, tenuto conto della risoluzione dei relativi contratti di leasing per inadempimento dell'utilizzatore.
Alla luce di quanto sopra il collegio non trova condivisione con la tesi dell'Ufficio nel momento in cui sostiene che ad essere agevolato sarebbe il primo atto di cessione dell'immobile rinveniente al soggetto cedente per effetto della risoluzione del contratto di leasing. Viceversa, con il disposto di cui ex art. 7.1, comma ter, il legislatore ha esteso l'agevolazione dell'imposta in misura fissa alle cessioni degli immobili rinvenienti da contratto di leasing già risolto, effettuate dalle società veicolo di appoggio. Infine, parte resistente mette in evidenza che “Come tale, risulterà di palmare evidenza che nel caso di specie, diversamente, gli immobili sono pervenuti in capo all'attuale cedente non a seguito della risoluzione per inadempimento dell'utilizzatore, bensì per effetto della cessione in blocco dei beni e dei rapporti effettuata ai sensi dell'art. 58 del TUB”. Anche quest'ultima eccezione non viene condivisa da questo collegio. In primo luogo è generica e non dimostrata;
in secondo luogo non trova conferma perché dalla documentazione prodotta risulta che gli immobili risultino ceduti a seguito di risoluzione per inadempimento.
Per tali motivo la CGT accoglie il ricorso e per gli effetti annulla l'avviso di liquidazione impugnato. Liquida le spese di lite in favore di parte ricorrente in euro 1.736,00, oltre spese generali pari al 15% per euro 260,40, oltre IVA e CAP di legge.

P.Q.M.

accoglie il ricorso ed annulla l'atto tributario impugnato. Liquida le spese di lite in favore di parte ricorrente in euro 1736,00, oltre spese generali 15% per euro 260,40, oltre IVA e CAP di legge.