Sentenza n. 344/2026
Depositata il 12/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della CAMPANIA Sezione 18, riunita in udienza il
01/12/2025 alle ore 11:30 con la seguente composizione collegiale:
VERRUSIO MARIO, Presidente
DEL GAUDIO MARCO, Relatore
PERROTTI MASSIMO, Giudice
in data 01/12/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 3641/2025 depositato il 14/05/2025

proposto da

Ag.entrate Ufficio Provinciale Di Napoli-Territorio - Via Fabio Filzi 2 80100 Napoli NA
elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Resistente_1 Srl - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 14961/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado NAPOLI sez.
26 e pubblicata il 01/11/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2019NA0182120 CATASTO-RENDITA CATASTALE
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 7270/2025 depositato il
03/12/2025
Richieste delle parti: Ricorrente/Appellante: SI RIPORTA AGLI ATTI
Resistente/Appellato: SI RIPORTA AGLI ATTI

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

§ 1. - Con atto depositato il 22.1.2024 alla Corte di Giustizia di primo grado di Napoli, notificato all'Agenzia delle Entrate Territorio, la Res_1 S.r.l. ha impugnato l'avviso di accertamento catastale n. 2019NA 0182120, notificato in data 15 novembre 2023, con il quale sono stati modificati i dati di classamento e le rendite a seguito della dichiarazione di variazione presentata in data 13/6/2018 n. 059750001/2018 (prot. N.
NA0180021) per gli immobili identificati al FG Indirizzo_1_2_3.
Nel ricorso introduttivo la contribuente ha rilevato la carenza di motivazione dell'avviso di accertamento.
L'atto non renderebbe noto il processo logico-giuridico attraverso il quale l'Ufficio è pervenuto ad una diversa attribuzione della classe proposta.
Inoltre, la classe 6 - proposta dalla contribuente - sarebbe quella più diffusa nello stesso fabbricato dove sono situati gli immobili, come riportato nella perizia del tecnico di parte allegata agli atti, mentre gli altri immobili presi a riferimento dall'Agenzia del Territorio presenterebbero caratteristiche del tutto differenti da quelli oggetto di accertamento.
§ 2. – Nel giudizio di primo grado si è costituita l'Agenzia delle Entrate-Territorio.
La resistente ha osservato di aver proceduto in data 12/4/2019 ad un sopralluogo verificando che le planimetrie allegate alla dichiarazione non corrispondevano allo stato dei luoghi. Ha ritenuto l'avviso di accertamento adeguatamente motivato essendo stati indicati gli elementi idonei a consentire al contribuente di comprendere le ragioni della classificazione e di tutelarsi tramite ricorso.
Nel merito le unità oggetto di contenzioso farebbero parte di un fabbricato ubicato all'incrocio tra via Arcoleo
e via Tommaseo a pochi passi da via Partenope e dalla Villa Comunale di Napoli.
Le unità in classe 1/10 (Uffici e studi) - a seguito di variazione della destinazione da uffici ad abitazioni private
- sono state oggetto di verifica ed in sede di sopralluogo e per le tre unità erano ancora in corso lavori edilizi, che non consentivano l'individuazione dei vani. L'Ufficio dunque ha mantenuto la categoria proposta dal ricorrente, ma ha attribuito la classe 8 in luogo della classe 6 proposta dal ricorrente in ragione delle caratteristiche dell'immobile e tenuto conto della zona.
§ 3. – La Corte di Giustizia Tributaria di I grado di Napoli, con la sentenza n. 14961 del 2024, ha accolto il ricorso e, per l'effetto, ha condannato la parte resistente al pagamento delle spese processuali liquidandole in complessivi euro 3.500,00 oltre CUT, ed accessori di legge.
La Corte di primo grado ha osservato che, in sintesi, non appare adeguatamente giustificato il percorso motivazionale adottato per la determinazione del classamento e della rendita catastale e conseguentemente per la rendita medesima, così come ricalcolata dall'ufficio.
La caratteristica dell'unità immobiliare oggetto di rettifica sarebbe stata descritta sommariamente, non considerando l'aspetto edilizio e lo stato di conservazione e di manutenzione del cespite. In particolare, la
Corte ha ritenuto congrua l'attribuzione della classe 6 e la categoria A/2 tenendo conto delle incertezze che sono emerse nella valutazione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche degli immobili che, al momento del sopralluogo dell'Ufficio, erano ancora in fase di ristrutturazione.
§ 4. – Ha proposto appello l'Agenzia delle Entrate – Territorio.
L'Agenzia ha evidenziato che, nel caso in esame, le unità immobiliari erano originariamente adibite a uso ufficio e censite in categoria A/10. La Resistente_1 srl ha correttamente presentato istanza al Comune volta ad ottenere il permesso di costruire per un intervento di ristrutturazione edilizia, finalizzato al cambio di destinazione d'uso da direzionale (ovvero “uso ufficio”) a residenziale per le tre unità immobiliari oggetto di accertamento. Il permesso è stato rilasciato con apposito provvedimento dirigenziale n. 556 del 2 Maggio
2018. In data 13 Giugno 2018, la Resistente_1 srl presentava in Agenzia la pratica DOCFA oggetto dell'accertamento impugnato ove veniva indicata quale data di fine lavori, in cui la variazione edilizia si era verificata, il 9 Giugno 2018.
In sede di accertamento della pratica DOCFA presentata dalla Società, l'Agenzia, avendo rilevato il brevissimo lasso temporale intercorso tra il rilascio del permesso a costruire e la data di fine lavori indicata nel DOCFA
(appena 38 giorni), in data 12 aprile 2019 ha proceduto a eseguire sopralluogo volto alla verifica delle condizioni e dello stato di fatto degli immobili prima di procedere all'accertamento degli stessi.
L'appellante ha, dunque, premesso che, attraverso il tecnico incaricato della verifica, al momento dell'accesso agli immobili, ha riscontrato che vi erano lavori di ristrutturazione in corso e, pertanto, ed ha quindi proceduto ad emettere un accertamento cautelativo in quanto il tecnico verificatore si è trovato nell'impossibilità, per causa a lui non imputabile, ad eseguire un accertamento definitivo. Dal canto suo, la Società contribuente non avrebbe provveduto a presentare, sia in Agenzia, sia congiuntamente al ricorso, la documentazione necessaria a provare la effettiva conclusione dei lavori per i quali era stato autorizzato dal Comune con il provvedimento n. 556 del 2 Maggio 2018.
Ha quindi rilevato l'illogicità della sentenza impugnata laddove si osserva che: “La Corte ritiene congrua l'attribuzione della classe 6 e la categoria A/2 tenendo conto delle incertezze che sono emerse nella valutazione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche degli immobili che al momento del sopralluogo dell'Ufficio erano ancora in fase di ristrutturazione.”
Ad avviso dell'appellante, se la esatta valutazione delle caratteristiche non era possibile proprio perché gli immobili erano ancora in fase di ristrutturazione, allo stesso modo tale valutazione non poteva essere eseguita in modo corretto dal tecnico di parte per le stesse identiche ragioni. Inoltre, se la CGT di primo grado ha reputato, in assenza di lavori finiti, impossibile la valutazione delle caratteristiche degli immobili accertati, avrebbe dovuto semplicemente disporre il rispristino del classamento antecedente in categoria
A/10 (uso Ufficio), atteso che la Resistente_1 s.r.l. non aveva fornito alcuna documentazione attestante la conclusione dei lavori e, pertanto, l'effettivo cambio di destinazione delle unità trattate nella pratica DOCFA.
Ha ancora eccepito che il giudice di primo grado non ha valutato la non corrispondenza delle planimetrie, riconosciuta dalla stessa Società nel corso del primo grado di giudizio, sicché non sarebbe stato possibile neppure confermarsi la consistenza dichiarata in quanto calcolata sulla base delle planimetrie stesse da ritenersi non idonee.
Nel merito ha osservato che l'edificio, in cui ricadono le unità immobiliari di proprietà della Resistente_1 srl, si presenterebbe come un palazzo moderno rispetto agli altri edifici circostanti e, che la maggior parte di essi sono stati oggetto di lavori di ristrutturazione con miglioramento delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche.
Priva di pregio sarebbe la comparazione effettuata con l'edificio identificato alla particella Ind_4 in quanto si tratterebbe di edifici completamente diversi, laddove gli appartamenti oggetto dell'accertamento impugnato sono palesemente più moderni rispetto a quelli della particella Indirizzo_4.
Ha anche osservato che altri 9 subalterni all'interno dello stesso edificio sono stati interessati da un contenzioso avente ad oggetto un analogo accertamento dell'Agenzia che rettificava la classe catastale dalla 6 alla 8 e che è stato rigettato il ricorso proposto e confermata la classe 8 rettificata dall'Ufficio.
§ 5. – Si è costituita nel giudizio di appello la società contribuente.
La resistente ha contestato ogni deduzione dell'appellante, osservando che la sentenza di primo grado appare del tutto legittima e motivata. In particolare, ha insistito in ordine alla carenza motivazionale dell'atto di accertamento.

MOTIVI DELLA DECISIONE

§ 7. – L'appello è fondato.
Quanto all'obbligo di motivazione dei provvedimenti di classamento, va preliminarmente osservato che deve essere compiuta una distinzione, a seconda che si tratti di variazione proposta dall'interessato, oppure che l'atto sia adottato su iniziativa officiosa dell'Agenzia.
In particolare, è stato sostenuto - con orientamento condiviso dal Collegio - che, nel primo caso, la motivazione può ritenersi correttamente esplicitata anche mediante la mera indicazione dei dati oggettivi acclarati dall'ufficio tecnico erariale e della classe conseguentemente attribuita all'immobile, trattandosi di dati idonei a consentire una comprensione dell'atto, specie quando il provvedimento costituisca l'atto terminale di una procedura di tipo fortemente partecipativo quale è la c.d. DOCFA, che implica l'indicazione degli elementi fattuali rilevanti da parte dello stesso contribuente, dati che nella specie di causa costituiscono la base oggettiva dello stesso provvedimento di classamento, che si limitaa farne difforme valutazione rispetto alla proposta.
In tal caso è dunque evidente che le indicazioni offerte sono adeguate per consentire al contribuente, mediante il raffronto con i dati indicati nella propria dichiarazione, di comprendere il contenuto del provvedimento. Ed infatti: "In tema di classamento di immobili, qualora l'attribuzione della rendita catastale abbia luogo a seguito della procedura disciplinata dall'ad. 2 del d.l. 23 gennaio 1993, n. 16, convertito in legge 24 marzo 1993, n. 75, e del d.m.19 aprile 1994, n. 701 (c.d. procedura DOCFA) ed in base ad una stima diretta eseguita dall'Ufficio, tale stima, che integra il presupposto ed il fondamento motivazionale dell'avviso di classamento esprimendo un giudizio sul valore economico dei beni classati di natura eminentemente tecnica, in relazione al quale la presenza e l'adeguatezza della motivazione rilevano ai fini non già della legittimità, ma dell'attendibilità concreta del cennato giudizio, e, in sede contenziosa, della verifica della bontà delle ragioni oggetto della pretesa),costituisce un atto conosciuto e comunque prontamente e facilmente conoscibile per il contribuente, in quanto posto in essere nell'ambito di un procedimento a struttura fortemente partecipativa" (Sez. 5, Sentenza n. 16824 del 21/07/2006; più di recente, in termini analoghi, Cass. Sez. 5, Sentenza n. 5404 del 04/04/2012; più recentemente Cass., n. 29811 del
19 novembre 2024; “In tema di classamento di immobili, qualora l'attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della c.d. procedura “DOCFA”, l'obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita solo se gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano stati disattesi dall'amministrazione finanziaria e l'eventuale discrasia tra rendita proposta e rendita attribuita derivi da una valutazione tecnica sul valore economico dei beni, mentre nel caso in cui vi sia una divergente valutazione degli elementi di fatto indicati dal contribuente, la motivazione deve essere più approfondita e specificare le differenze riscontrate sia per consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente, sia per delimitare l'oggetto dell'eventuale contenzioso”). Come osservato, tale principio di diritto può trovare parziale diversa declinazione quando il provvedimento impugnato sia l'effetto di una procedura officiosa dell'ente impositore che modifichi un dato preesistente e che richiede una motivazione più stingente.
Nel caso di specie, tuttavia, l'Agenzia non solo ha operato sulla base di una richiesta di variazione da parte della società contribuente, ma ha effettuato specifico sopralluogo, riscontrando anche la non corrispondenza della planimetria allo stato dei luoghi e rappresentando nel provvedimento adottato le ragioni di un classamento cautelativo, attesa la mancata ultimazione dei lavori di trasformazione intrapresi.
Nel merito va osservato che le unità oggetto di contenzioso costituiscono porzione di un fabbricato ubicato all'incrocio tra via Arcoleo e via Tommaseo, a pochi passi dalla prestigiosa via Partenope e dalla villa comunale di Napoli, prospiciente il lungomare.
Inoltre, verificate le caratteristiche intrinseche ed estrinseche degli immobili e tenuto conto che nel fabbricato la maggior parte delle unità immobiliari censite in categoria A/2 risultano in classe 8, l'Ufficio si è uniformato alle precedenti valutazioni, assegnando la categoria A/2 di classe 8, peraltro ritenuta corretta, per ulteriori
9 unità immobiliari site nel medesimo fabbricato, da una diversa pronuncia del giudice tributario.
§ 7. – Le spese possono essere compensate attesa la natura controversa delle questioni esaminate.

P.Q.M.

Accoglie l'appello e per lo effetto, in riforma della sentenza appellata, rigetta il ricorso di primo grado.
Compensa integralmente tra le parti le spese del doppio grado.