Sentenza n. 81/2026
Depositata il 04/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado dell' E. ROMAGNA Sezione 10, riunita in udienza il
22/01/2026 alle ore 10:00 con la seguente composizione collegiale:
MARCHESINI MAURIZIO, Presidente e Relatore
FIORE FRANCESCO, Giudice
GIRALDI CARMEN GIOVANNA ANTO, Giudice
in data 22/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 1933/2016 depositato il 20/07/2016

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Bologna
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 68/2016 emessa dalla Commissione Tributaria Provinciale BOLOGNA sez. 2 e pubblicata il 22/01/2016
Atti impositivi:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 20111T015206000 REGISTRO 2011
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 20111T015206000 IPOTECARIE E CATASTALI-IMPOSTA IPOTECARIA
2011
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 20111T015206000 IPOTECARIE E CATASTALI-IMPOSTA CATASTALE
2011 a seguito di discussione in pubblica udienza
Richieste delle parti:
Le parti hanno concluso come in atti

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con rogito stipulato in data 31-10-2011, i signori Nominativo_1 e Nominativo_2 hanno venduto alla società “Società_1 LLP” per la nuda proprietà, ed al signor Ricorrente_1, per l'usufrutto generale vitalizio, i seguenti immobili situati nel Comune di Bologna Indirizzo_1:
1) una villa composta dai piani interrato, terreno, primo e secondo mansardato, completamente ristrutturata, distinta al N.C.U. del Comune di- Bologna al Indirizzo_1;
2) un appartamento al piano terra (ex casa del custode) distinto al N.C.U. del Comune di Bologria al
Indirizzo_1;
3) una piscina ancora allo stato di grezzo;

il tutto con analoghi diritti sulla corte comune censita al catasto urbano.
Hanno inoltre venduto alla società Società_1 LLP la piena ed esclusiva proprietà delle seguenti porzioni immobiliari facenti parte del medesimo compendio di cui sopra:
A) un fabbricato grezzo attiguo alla casa del custode;

B) un appezzamento di terreno circostante i fabbricati, di complessivi mq. 267.101;
C) diversi beni mobili vari per Euro 82.000,00.
Il corrispettivo della prima vendita è stato convenuto tra le parti come segue:
Euro 4.940.000,00 per la prima unità immobiliare comprensiva della piscina ancora al grezzo di cui Euro
3.667.950,00 per il diritto di usufrutto ed Euro 1.272.050,00 per il diritto di nuda proprietà.
Euro 210.000,00 per la seconda unità immobiliare, di cui Euro 155.925,00 per il diritto di usufrutto ed Euro
54.075,00 per il diritto di nuda proprietà.
Il signor Ricorrente_1, con riferimento al diritto di usufrutto acquistato con la prima vendita, ha espressamente richiesto che, ai fini dell'applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, la base imponibile fosse costituita dal valore degli immobili determinato ai sensi dell'articolo 52 commi 4 e 5 del D.P.R. 26 aprile 1986 N°131, ossia il c.d. Prezzo Valore, determinato nella complessiva somma di
Euro 962.000, 00.
Il corrispettivo della seconda vendita è stato tra le parti concordato in Euro 160.000,00 per i terreni agricoli ed in Euro 1.490.000,00 per il fabbricato.
L'Agenzia delle Entrate di Bologna ha disconosciuto il diritto del Sig. Ricorrente_1 di pagare le imposte di registro ed ipo-catastali per la villa sul c.d. prezzo-valore, essendo la consistenza e la classe dell'immobile variate a seguito della realizzazione abusiva della pertinenziale piscina, senza che gli alienanti avessero provveduto a variare le risultanze catastali, e con l'avviso di liquidazione oggetto della presente controversia, ha recuperato le imposte di registro ed ipo-catastali sul corrispettivo dichiarato in rogito pari a 3.667.950.000 Euro, e non sul c.d. prezzo valore di Euro 962.000,00.
Tale Avviso di Liquidazione è stato impugnato sia dai venditori che dagli acquirenti.
L'Agenzia delle Entrate ha poi fatto stimare l'intero compendio immobiliare oggetto della compravendita e con due distinte perizie, l'Ufficio del Territorio a ciò espressamente incaricato, ha stimato il valore dei beni compravenduti come segue: la villa padronale con piscina al grezzo, in complessivi 5.010.433,25 Euro, di cui 3.720.246,00 Euro per il diritto di usufrutto, e 1.290.186,00 Euro per quanto riguarda il diritto di nuda proprietà;
il fabbricato grezzo (ex stalla e fienile) in 1.500.000,00 Euro;

il terreno agricolo in 229.500,00 Euro.
Conseguentemente alla nuova determinazione del valore reale del complesso immobiliare compravenduto, l'Agenzia delle Entrate ha notificato l'Avviso di Rettifica di liquidazione N°
2011IT0155206000 per il recupero delle maggiori imposte dovute, con relativi interessi e sanzioni.
Con ricorso alla Commissione Tributaria Provinciale di Bologna, depositato in data 11-12-2013, il sig. Ricorrente_1 ha impugnato l'Avviso di Rettifica di liquidazione N°2011 IT015206000 e ne ha chiesto l'annullamento, per le ragioni indicate in ricorso.
Il tutto con vittoria di spese di giudizio.
In particolare ha eccepito in via pregiudiziale la violazione e l'errata applicazione dell'art. 42 del DPR N°
131/86 e dell'art.3 ter del DLgs 463/97.
In via principale ha eccepito la violazione ed errata applicazione dell'art.52 del DPR N°131/86 e l'errata interpretazione ed applicazione della normativa in materia di accatastamento di una piscina privata pertinenziale.
Si è costituita in giudizio l'Agenzia delle Entrate di Bologna affermando l'infondatezza delle domande svolte dal ricorrente, per le ragioni indicate in comparsa di costituzione e risposta.
Ha chiesto pertanto la reiezione dell'impugnazione, con vittoria di spese di giudizio.
Con sentenza N°68/2016 del 18-12-2015 depositata in data 22-01-2016, la Commissione Tributaria
Provinciale di Bologna, ha respinto il ricorso e compensato le spese del giudizio.
Con ricorso alla Commissione Tributaria Regionale di Bologna, depositato in data 20-07-2016, il sig. Ricorrente_1 ha appellato la sentenza della Commissione Tributaria Provinciale di Bologna N° 68/2016 del 18-12-2015 depositata in data 22-01-2016, e ne ha chiesto la riforma, per i motivi indicati in atto di appello.
Il tutto con vittoria di spese di giudizio.
Ha dedotto quale unico motivo di appello, uno dei motivi già indicati nel ricorso introduttivo del giudizio, e precisamente un'asserita erronea motivazione della sentenza circa l'applicazione dell'art.52 del D.P.R. N°
131/865.
Si è costituita nel giudizio di appello l'Agenzia delle Entrate di Bologna, affermando l'infondatezza dell'appello e la fondatezza e legittimità della sentenza appellata, per le ragioni indicate nella comparsa di costituzione e risposta nel giudizio di appello. Ha pertanto chiesto la reiezione dell'appello e la conferma della sentenza appellata.
In particolare ha dedotto che secondo il costante insegnamento della Suprema Corte di Cassazione “In tema di imposta di registro, l'art. 52 del d.P.R. 26 aprite 1986 N°131, laddove stabilisce un limite al potere di accertamento dell'Ufficio del Registro in ordine agli atti concernenti immobili, richiede che l'immobile oggetto dell'atto da registrare sia dotato di rendita catastale riferibile allo stato del bene trasferito al momento della cessione, sicchè il criterio di valutazione automatica non può trovare applicazione quando a causa di intervenute modifiche, la situazione di fatto e giuridica risulti modificata rispetto a quella catastale, poiché in tale evenienza è come se l'immobile fosse privo di rendita”(Cass. N°26685/2009, N°22427/2014).
Il processo si è svolto alle udienze del 11-04-2022 e 22-01-2026.
Sono stati acquisiti documenti prodotti dalle parti.
Con memoria depositata in data 07-04-2022, l'Agenzia delle Entrate di Bologna ha comunicato che il debito residuo dell'appellante, si era ridotto a 14.003,34 Euro, in forza del pagamento effettuato dalla coobbligata Società_1 LLP.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Osserva innanzitutto la Corte di Giustizia Tributaria di Secondo Grado dell'Emilia Romagna che la compravendita di cui è causa, come sopra descritta, ha dato origine a diverse controversie tra i venditori e gli acquirenti e l'Agenzia delle Entrate.
Tali controversie non sono state riunite ed hanno dato luogo a diverse pronunce, tra cui quella oggetto del presente giudizio di appello.
In particolare, le cause instaurate dai venditori Nominativo_1 e Nominativo_2, in merito all'avviso di liquidazione relativo al disconoscimento del prezzo valore ed al conseguente avviso di rettifica e liquidazione, dopo essere state riunite, sono state oggetto di diverse pronunce dei Giudici di Primo e
Secondo Grado, e da ultimo sono state oggetto della Ordinanza della Suprema Corte di Cassazione N°
19960/2025 pubblicata in data 17-07-2025, che ha ribadito il principio secondo cui “in caso di difformità tra la situazione reale e la situazione catastale di un bene immobile, è preclusa alle parti contraenti, la facoltà di avvalersi del beneficio del c.d. prezzo valore, ai fini delle imposte di registro ed ipocatastali, che devono essere determinate secondo il valore commerciale”.
Le cause istaurate dalla società acquirente e debitore solidale Società_1 LLP, riconducibile al Sig. Ricorrente_1, sono state decise in primo grado con le sentenze della Commissione Tributaria Provinciale di Bologna N° 21/17/16 e N°69/02/2016, depositate nel gennaio del 2016 e passate in giudicato, che hanno accolto le ragioni dell'Agenzia delle Entrate, respingendo i ricorsi della società acquirente, controgli Avvisi di Accertamento impugnati.
Nella fattispecie oggetto del presente giudizio, parte appellante ha eccepito l'erroneità della sentenza appellata, affermando che il Giudice di Primo Grado avrebbe valutato in modo sbagliato le conseguenze derivanti dalla presenza della piscina allo stato grezzo, in quanto la stessa sarebbe stata di pertinenza del giardino e non dell'immobile su cui insisteva l'usufrutto e conseguentemente non avrebbe modificato la situazione di fatto dell'immobile compravenduto la conseguente rendita catastale.
Ciò posto, osserva la Corte di giustizia Tributaria di Secondo Grado dell'Emilia Romagna che dalle allegazioni delle parti e dalla documentazione depositata, è emerso ed è incontestato che la piscina al grezzo, non era stata censita e non vi era distinzione formalizzata tra i cespiti, né vi era stata a richiesta di applicazione della legge N°154 del 13 maggio del 1988 in materia di variazione della rendita catastale, con la conseguenza che l'Agenzia delle Entrate di Bologna ha correttamente recuperato l'imposta complementare mediante l'Avviso di Liquidazione impugnato, in conformità del costante insegnamento della Suprema Corte di Cassazione secondo cui “in caso di difformità tra la situazione reale e la situazione catastale di un bene immobile, è preclusa alle parti contraenti, la facoltà di avvalersi del beneficio del c.d. prezzo valore, ai fini delle imposte di registro ed ipocatastali, che devono essere determinate secondo il valore commerciale” (Cass. N°26685/2009, N°22427/2014, Ord. N°
19960/2025).
Pertanto l'appello proposto dal signor Ricorrente_1 contro la sentenza della Commissione Tributaria Provinciale di Bologna N° N°68/2016 del 18-12-2015 depositata in data 22-01-2016, viene respinto.
In forza del pagamento effettuato dalla coobbligata Società_1 LLP il credito residuo dell'Agenzia delle Entrate di Bologna, è divenuto pari a 14.003,34 Euro, come comunicato dall'Agenzia delle Entrate.
Le spese processuali del giudizio di appello seguono la soccombenza e vengono liquidate in Euro
5.000,00 per compensi professionali, oltre accessori di legge.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria di Secondo Grado dell'Emilia Romagna, respinge l'appello proposto dal signor Ricorrente_1 contro la sentenza della Commissione Tributaria Provinciale di Bologna N° N° 68/2016 del 18-12-2015 depositata in data 22-01-2016.
Condanna Ricorrente_1 alla rifusione delle spese processuali del presente grado di giudizio a favore dell'Agenzia delle Entrate, liquidate in Euro 5.000,00 per compensi professionali, oltre accessori di legge.
Bologna 22-01-2026
Il Presidente Relatore
Dott. Maurizio Marchesini