Sentenza n. 687/2026
Depositata il 04/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del LAZIO Sezione 3, riunita in udienza il 22/01/2026 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
IL VA, Presidente FRANCAVIGLIA ROSA, Relatore UFILUGELLI FRANCESCO, Giudice
in data 22/01/2026 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sull'appello n. 3080/2024 depositato il 20/06/2024
proposto da
Ricorrente_1 S.a.s. di Rappresentante_1 E C. in precedenza denominata Ricorrente_1 P.IVA_1 -
Difeso da Difensore_1 CF_Difensore_1 -
Rappresentante_1Rappresentato da - CF_Rappresentante_1
Rappresentante difeso da Difensore_1 CF_Difensore_1 -
Email_1 ed elettivamente domiciliato presso
contro
Comune di Roma - Via Ostiense 131/l 00154 Roma RM
Email_2 elettivamente domiciliato presso
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 14168/2023 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria primo grado ROMA sez. 14 e pubblicata il 29/11/2023 Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 4618 IMU 2017
a seguito di discussione in pubblica udienza
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: Accoglimento dell'appello con vittoria di spese del doppio grado. Resistente/Appellato: Rigetto dell'appello con vittoria si spese del grado.


SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Ricorrente_1 Rappresentante_1 Ricorrente_1La società S.a.s. di & C. (già ), in persona del legale rappresentante pro-tempore, rappresentata e difesa come in atti, impugnava innanzi alla Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Roma l'avviso di accertamento IMU per l'annualità 2017, notificatole in data 13.05.2022 dal Comune di Roma Capitale chiedendone, in via principale, l'annullamento, nonché, in via subordinata, la rideterminazione dell'imposta di cui all'atto impositivo. Assumeva che, a far data dal 2014, il compendio immobiliare costituito da plurimi immobili Indirizzo_1siti in Roma, in , era in stato di inagibilità per opere di ristrutturazione finalizzate al recupero del precedente albergo ai sensi dell'art. 31 del D.lgs. n. 457/1978. Deduceva di aver prodotto la SCIA da cui si desumeva l'intervento su strutture portanti ed il ripristino dell'immobile alle condizioni ante 1939 quale struttura ricettiva. L'ente impositore replicava, eccependo il giudicato tra le parti con riferimento alla medesima questione, l'insussistenza della dichiarazione IMU ai fini dell'esenzione e la non incisività della SCIA ai fini dell'esenzione. Con la sentenza n. 14168/2023, la Corte adita ha rigettato il ricorso ed ha condannato la ricorrente alla refusione delle spese di lite liquidate in favore dell'ente resistente in euro 3.500,00. La società soccombente ha appellato la suindicata sentenza eccependo motivazione errata, illegittimità, violazione e falsa applicazione dell'art. 5, comma 6, del D.lgs. n. 504/1992 per le parti applicabili anche all'IMU, artt. 11,18 e 30 del Regolamento in materia di IUC, comprensivo delle disposizioni che disciplinano l'IMU. Ha concluso chiedendo la riforma totale della pronuncia resa in prime cure e l'annullamento dell'avviso di accertamento esecutivo n. 4618 relativo all'IMU per l'anno 2017, notificato il 13.05.2022, con condanna al rimborso delle somme eventualmente versate nelle more del giudizio e con vittoria di spese (CUT), competenze ed onorari per tutti i gradi di giudizio, oltre IVA e Cassa di Previdenza. Il Comune di Roma Capitale ha depositato controdeduzioni insistendo per il rigetto del gravame con vittoria di spese. La causa è stata discussa in pubblica udienza e trattenuta per la decisione.


MOTIVI DELLA DECISIONE

L'appello è infondato e non merita accoglimento per le ragioni di seguito indicate. Ad avviso dell'appellante sarebbe evidente l'errore in cui sarebbe incorso il primo giudice nella gravata sentenza,
“laddove oggetto del petitum del ricorso di prime cure non è assolutamente la contestazione della società ricorrente in merito alla mancata applicazione del beneficio della riduzione del 50% della base imponibile IMU derivante dallo stato di inagibilità dell'immobile, bensì il riconoscimento - che la normativa prevede in automatico – della base imponibile IMU pari al valore dell'area (!) tutte le volte in cui un intervento edilizio venga effettuato e debba quindi essere autorizzato dall'Ente pubblico preposto, ai sensi del citato art. 31, comma 1, lett. c) e d) del D.lgs. 5 agosto 1978, n.457, come è indicato nella SCIA n.64362 presentata in data 13.05.2014!”. L'assunto non è condivisibile. Nella parte motiva dell'impugnata sentenza, si rileva che: “Nella denuncia IMU, allegata in buona parte in forma illeggibile, risulta che l'architetto ha valutato ai fini IMU il valore di sedime dell'area, tenuto conto delle “ pessime condizioni” del compendio, sebbene in una prima parte accanto a dei numeri(senza indicazione catastale dei cespiti) sia annotato” inagibile/inabitabile”, ma senza offrire alcuna indicazione utile al fine di individuare a quali immobili detta annotazione facesse riferimento”. Il Collegio osserva che l'art. 13 del D.L. n. 201/2011, convertito con modificazioni, dalla legge n. 214/2011, anticipava con decorrenza dall'anno 2012 ed in via sperimentale, l'istituzione dell'IMU, il cui Regolamento veniva approvato con Delibera di Assemblea Capitolina n. 37/2012 che richiama il D. Lgs. n. 504/1992, per le parti applicabili anche all'IMU. L'art. 1 prevede che il presupposto dell'imposta è il possesso di immobili, siti nel territorio di Roma Capitale, a qualsiasi uso destinati, ivi compresi quelli strumentali o alla cui produzione o scambio è diretta l'attività dell'impresa; restano ferme le definizioni di cui all'articolo 2 del D.lgs. n. 504/1992. Orbene, l'IMU presuppone unicamente il possesso di uno o più immobili. Ai fini dell'imposta, per fabbricato deve intendersi ogni unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano" (art. 2, comma 1). L'iscrizione nel catasto edilizio dell'unità immobiliare integra ex se presupposto sufficiente perché l'unità sia considerata "fabbricato" e, per l'effetto, assoggettata alla relativa imposta. Parimenti, costituisce presupposto sufficiente la mera sussistenza delle condizioni di iscrivibilità ("che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano") di una unità nel medesimo catasto. In ambedue le ipotesi "l'area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza" perdono la loro autonomia ai fini dell'imposta perché sono da considerare ("considerandosi") "parte integrante del fabbricato". Altresì, l'art. 5, comma 6, del D. Lgs. n. 504/92, dispone che, in caso di utilizzazione edificatoria dell'area, di demolizione di fabbricato, di interventi di recupero a norma dell'articolo 31, comma 1, lettere c), d) ed e), della legge n. 457/1978, la base imponibile è costituita dal valore dell'area fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione. Laddove, a seguito di uno degli interventi previsti dal predetto articolo, un fabbricato non sia ancora abitabile o servibile all'uso cui è destinato, è prevista l'iscrizione alla categoria catastale fittizia, riferibile alla categoria “F” a cui non viene associata alcuna rendita catastale e, soltanto in tal caso, l'IMU sarà liquidata in base al valore dell'area sulla quale l'immobile è in corso di realizzazione. La giurisprudenza di legittimità (Cass., S.S.U.U. civ. n. 25506/2006; conf. Cass. n. 17035/2013) ha affermato che, ai fini tributari, sono edificabili tutti quei terreni che tali sono qualificati da uno strumento urbanistico, indipendentemente dalla sussistenza dell'approvazione regionale dello strumento stesso e di strumenti attuativi che rendano possibile in concreto il rilascio della concessione edilizia, sicchè: “Seguendo tali principi tra tali fattispecie sarebbero rientrate le unità immobiliari iscritte al catasto senza attribuzione di rendita, (quali sono ad esempio le aree urbane (F1), i fabbricati collabenti (F2), in corso di costruzione (F3), quelli in corso di definizione (F4), ed i lastrici solari (F5)). Per le tipologie (F2, F3 e F4) l'imposta avrebbe dovuto essere liquidata, come detto, nelle modalità prevista per le aree edificabili e quindi calcolata in base al valore venale in comune commercio da definirsi con riferimento temporale al 1° gennaio dell'anno d'imposizione”. Ciò posto, nella fattispecie sottoposta al vaglio dell'odierno giudicante, deve rilevarsi che le tredici unità immobiliari della società appellante, ubicate in Roma, alla Indirizzo_1 , risultavano iscritte al Catasto fabbricati in categoria A10 sino al 23 maggio 2017 allorquando era intervenuta la soppressione a seguito della fusione cambio destinazione in albergo. Pertanto, nell'iscrizione degli immobili in questione al Catasto edilizio è rinvenibile il presupposto principale e sufficiente per considerare le unità quali "fabbricati" con conseguente loro assoggettamento all'IMU in relazione al valore della rendita catastale attribuita (Cass., n. 14673/2006). Il provvedimento definitivo di attribuzione della rendita catastale riveste carattere vincolante sia nei confronti dell'ente impositore, sia nei confronti del contribuente (Cass. n. 9203/2007; n. 25278/2008). La presentazione di S.C.I.A., contrariamente a quanto eccepito dalla società, non è dirimente ai fini del riconoscimento del regime di tassazione in contestazione perché essa non è dimostrativa della assoluta e totale inutilizzabilità di fatto del cespite (Cass. n. 9111/2012). Peraltro, la società non ha prodotto idonea documentazione comprovante che le opere di ristrutturazione siano consistite in lavori di risanamento di immobili degradati, diroccati, pericolanti o fatiscenti. Aggiungasi che parte appellante non risulta aver mai effettuato versamenti a titolo di IMU né per fabbricati, né per aree fabbricabili e che, per le precedenti annualità, come evidenziato dal primo giudice, sono già intervenute tre sentenze irrevocabili sfavorevoli alla società (sentenza C.T.P. n. 3795/2021, passata in giudicato in data 9 novembre 2021, per IMU 2014; sentenza C.T.P. n. 5678/2021, passata in giudicato in data 18 dicembre 2021 per TASI 2014 e sentenza C.G.T. di primo grado n. 1942/2023, passata in giudicato in data 13 settembre 2023 per TASI 2015). Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo.


P.Q.M.


Rigetta l'appello. Condanna l'appellante al pagamento delle spese di lite che liquida in € 4.000,00. Così deciso in Roma, 22 gennaio 2026 IL RELATORE …………………. IL PRESIDENTE………………………………