Sentenza n. 914/2026
Depositata il 02/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della SICILIA Sezione 14, riunita in udienza il
27/01/2026 alle ore 10:00 con la seguente composizione collegiale:
GENNARO IGNAZIO, Presidente
PULEO STEFANO, RE
PALERMO RAFFAELE ALBINO, Giudice
in data 27/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 2630/2024 depositato il 29/05/2024

proposto da

Ag. Entrate Direzione Provinciale Trapani - Via Francesco Manzo N. 8 91100 Trapani TP
elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Resistente_1 S.r.l. - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 609/2023 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado TRAPANI sez. 2
e pubblicata il 28/11/2023
Atti impositivi:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 20211T003276 REGISTRO 2021
a seguito di discussione in camera di consiglio e visto il dispositivo n. 158/2026 depositato il
30/01/2026

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di appello l'Agenzia delle Entrate di Trapani impugna la sentenza n. 609 2023 CTP Trapani del
18 settembre 2023, depositata il 28 novembre 2023 in ordine all'accoglimento del ricorso del contribuente.
Il contenzioso trae origine dalla emissione dell'atto di liquidazione 20211T003276000 registro 2021. (valore della lite €.51.660,00).
In primo grado la contribuente Resistente_1 srl aveva eccepito il mancato rispetto dei requisiti di legge nell'avviso di liquidazione.
L'Agenzia delle Entrate si è costituita con appello del 24 maggio 2024 chiedendo la riforma della sentenza di primo grado e difendendo la legittimità del proprio operato.
La contribuente Resistente_1 Srl con controdeduzioni del 15 luglio 2024 chiede la conferma della sentenza di I grado.
La Corte, esaminati gli atti di causa,

MOTIVI DELLA DECISIONE

Osserva
L'appello è rigettato.
Secondo la giurisprudenza di legittimità: "in tema di accertamenti tributari, qualora la rettifica del valore di un immobile si fondi sulla stima dell'UTE o di altro ufficio tecnico, che ha il valore di una semplice perizia di parte, il giudice investito della relativa impugnazione, pur non potendo ritenere tale valutazione inattendibile solo perché proveniente da un'articolazione dell'amministrazione finanziaria, non può considerarla di per sé sufficiente a supportare l'atto impositivo, dovendo verificare la sua idoneità a superare le contestazioni dell'interessato ed a fornire la prova dei più alti valori pretesi ed essendo, altresì, tenuto ad esplicitare le ragioni del proprio convincimento".(cfr. Cass. civ., sez. trib., 08-05-2015, n. 9357).
Nel caso in esame l'Ufficio ha fondato l'avviso di rettifica e di liquidazione unicamente sulla missiva a firma del responsabile tecnico Nominativo_1, in servizio presso l'Ufficio Provinciale del Territorio - dell'Agenzia delle Entrate, nella quale dichiara che " il valore venale dei beni di cui alla compravendita indicata in oggetto è pari ad euro 687.000,00 in luogo di quello dichiarato di euro 400.000,00". A detta affermazione il funzionario responsabile perveniva dopo aver descritto le caratteristiche qualitative e quantitative dell'immobile, constatata l'assenza/carenza di idonei elementi di confronto che impedisce l'utilizzo sia del procedimento comparativo diretto che di quello indiretto per capitalizzazione dei redditi, ritiene possibile utilizzare uno degli strumenti urbanistici che consentono di ipotizzare una trasformazione in beni che rientrano in un segmento di mercato sufficientemente dinamico determinando il valore di mercato tramite il procedimento indiretto basato sul valore di trasformazione(Zona OMI C1).Quindi, indicato i conteggi di stima al 06/06/2022 utilizza il procedimento comparativo pluriparametrico derivato dal Market Comparison Approach (Strumento urbanistico) basato sull'assunto che il prezzo di un immobile può essere considerato come la somma di una serie finita di prezzi componenti ……...
Concludeva evidenziando che la ricerca del valore di mercato di beni immobili è di natura probabilistica e quindi la stima di un bene, fondando le sue radici nell'osservazione di dati e prezzi registrati nello specifico settore del mercato immobiliare, risente sempre dell'incertezza tipica di qualsivoglia previsione.
Lo stesso dichiara “La presente perizia può essere utilizzata esclusivamente ai fini fiscali ed è inammissibile ogni altro tipo di utilizzo”.
Giova, altresì, rilevare che le semplici stime non sono considerazioni necessarie e sufficienti per la rivalutazione del valore dell'immobile, soprattutto per l'inosservanza di quanto imposto dal co 3 art 51 del
T.U.R. il quale prevede quanto segue:
a) analisi e comparazione dei trasferimenti a qualsiasi titolo e divisioni e perizie giudiziarie non anteriori di oltre 3 anni dall'atto di compravendita;

b) ovvero il reddito suscettibile degli immobili capitalizzato ad un dato tasso.
Per di più l'ufficio inoltre non ha prodotto alcuna prova delle sue considerazioni. In particolare, non ha evidenziato movimenti sospetti di denaro, non ha menzionato alcun atto similare di compravendita, non ha prodotto alcun indizio di qualsiasi natura e non ha tenuto in considerazione i vincoli posti in essere dal
Piano regolatore del Comune.
Lo scostamento tra il prezzo indicato nel rogito è quello che risulta dall'osservatorio del mercato immobiliare, necessita per potere rideterminare la pretesa fiscale di altri gravi, precisi e concordanti indizi ed elementi di valutazione che l'Agenzia delle Entrate non ha fornito (Cass. 21569/2016). L'omessa produzione degli atti degli immobili presi a base della comparazione valutativa impedisce il confronto circa le caratteristiche delle aree, anche in relazione allo strumento urbanistico e allo stato delle opere di urbanizzazione, la natura, la consistenza specifica e l'esatta ubicazione dei beni, la similarità e l'attendibilità della necessaria dimostrazione di tutti gli elementi probatori utilizzati dall'Ufficio con l'immobile trasferito posto in accertamento.
In conclusione, deve essere rigettato l'atto di appello e confermata la sentenza di primo grado. Le spese seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria di II grado della Sicilia sezione 14, rigetta l'appello e conferma la sentenza di primo grado. Condanna l'Agenzia delle Entrate al pagamento delle spese per il presente grado di giudizio che liquida in € 3.000,00 (tremila/00) oltre accessori di legge se dovuti.