Sentenza n. 325/2026
Depositata il 12/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della CAMPANIA Sezione 20, riunita in udienza il
04/12/2025 alle ore 11:00 con la seguente composizione collegiale:
FORGILLO EUGENIO, Presidente
GALASSO NI, Relatore
CAPUNZO RAFFAELLO, Giudice
in data 04/12/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 3224/2025 depositato il 30/04/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Ii Di Napoli
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 13790/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado NAPOLI sez.
11 e pubblicata il 09/10/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 2022001SC0000022540 IMP. REGISTRO 2022
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 2022001SC0000022540 REGISTRO
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 7505/2025 depositato il
09/12/2025 Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: "annullare il provvedimento opposto, in quanto illegittimo ed infondato in fatto e diritto, previa nuova e corretta liquidazione della imposta di registro, da versarsi nella misura fissa di € 168,00 ai sensi e per gli effetti dell'art. 27 co. 1 T.U.R. in via subordinata: C) liquidare l'imposta di registro, ai sensi dell'art. 1, comma 497, l. 23 dicembre 2005 n. 266, successive modifiche ed integrazioni (cd. prezzo-valore) con i benefici previsti dalla nota II bis all'art. 1 della Tariffa Parte Prima allegata al d.P.R. 26 aprile 1986 n.
131, come introdotta dalla l. 22 aprile 1982 n.168 (cd. benefici 1^ casa); in ogni caso: con pieno favore delle spese di lite, da distrarsi al sottoscritto procuratore antistatario". Resistente/Appellato: "rigetto dell'appello con condanna dell'appellante al pagamento delle spese".

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso proposto innanzi alla Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Napoli, Ricorrente_1 impugnava l'avviso di liquidazione dell'imposta di registro n. 2022/001/SC/000002254/0/002 di € 31.050 avente ad oggetto la sentenza n. 2254/2022 del Tribunale di Torre Annunziata con la quale, in accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c. proposta da Nominativo_1, era stato disposto il trasferimento, in favore di Ricorrente_1, di alcuni immobili sotto condizione del versamento della parte residua del prezzo pari ad € 163.500, a fronte di un importo totale di € 345.000.
Il contribuente deduceva che non poteva trovare applicazione l'imposta in misura pari al 9% del valore dei beni, ma quella in misura fissa, in quanto non era intervenuto alcun trasferimento, essendo lo stesso condizionato al versamento del prezzo residuo. Né poteva trovare applicazione l'art. 27 comma 3 d.P.R.
131/1986, giacché nel caso di specie non si trattava di una condizione meramente potestativa, bensì di una condizione legata ad una scelta affidata a valutazioni di interesse e convenienza dipendenti anche da fattori estrinseci e non da un mero capriccio dell'interessato.
In subordine, chiedeva comunque che venisse applicato l'art. 1 comma 497 l. 266/2005 (calcolo dell'imposta in base al valore dell'immobile determinato ai sensi dell'art. 52 commi 4 e 5 d.P.R. 131/1986) e comunque dei benefici in materia di acquisto della prima casa.
Con sentenza n. 13790/2024 la CGT di primo grado rigettava il ricorso e compensava le spese, osservando che “l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che l'atto impugnato riguardava l'imposta di registro dovuto per la sentenza civile n. 2254/2020”.
Il contribuente ha proposto appello avverso la predetta sentenza, osservando che la stessa era caratterizzata da motivazione apparente e riproponendo le questioni sollevate nel primo grado di giudizio.
Si è costituita l'Agenzia delle Entrate che ha eccepito l'inammissibilità dell'appello per difetto di specificità
e, comunque, la sua infondatezza nel merito.
In data 7/11/2025 l'appellante ha depositato una memoria.
All'esito dell'udienza del 4/12/2025, la Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado ha deciso la controversia.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Preliminarmente va rigettata l'eccezione di inammissibilità dell'appello, in quanto i motivi di impugnazione sono specifici e comprensibili, come si evince dall'esposizione che precede.
Sempre in via preliminare, va osservato che è del tutto irrilevante la questione della motivazione apparente in considerazione delle caratteristiche del giudizio di appello, sicché occorre in questa sede esaminare solo le argomentazioni riproposte dal contribuente.
In ordine alla prima questione, va rilevato che l'appello è infondato, dovendo applicarsi l'imposta in misura proporzionale in base agli artt. 37 d.P.R. 131/1986 e 8 comma 1 ed 1 della tariffa. È irrilevante infatti l'esistenza della condizione, essendo pacifico nella giurisprudenza della S.C. che “In materia d'imposta di registro, la sentenza ex art. 2932 c.c., che abbia disposto il trasferimento di un immobile in favore del promissario acquirente, subordinatamente al pagamento del corrispettivo pattuito, è soggetta ad imposta proporzionale e non in misura fissa, anche se ancora impugnabile, trovando applicazione l'art. 27 del d.P.R. n. 131 del
1986, alla stregua del quale non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva gli atti i cui effetti dipendano dalla mera volontà dell'acquirente ovvero dall'iniziativa unilaterale del promittente acquirente” (cfr. ex multis Cass. 17359/2023, che richiama Cass.18006/2016; Cass.14470/2018; Cass. 27902/2018; Cass. 11411/2019; Cass.17035/2020; Cass.4737/2021; Cass.30957/2021; Cass. 13260/2022;
Cass.13705/2022).
Non rileva, in senso contrario, la sentenza n. 21111/2022 pure richiamata dall'appellante; la stessa è rimasta isolata ed è stata ritenuta superata da successive sentenze che hanno dato continuità all'orientamento sopra indicato (cfr. Cass. 17359/2023; Cass. 20852/2025). In particolare, tale ultima pronuncia, in un caso analogo a quello in esame ha chiarito che “la distinzione tra la condizione potestativa e la condizione meramente potestativa è da Cass. n. 9097-12 incentrata sull'indifferenza o meno per il soggetto tra il compiere o il non compiere l'atto, ovvero sulla serietà dei motivi che possono giustificare la scelta della parte contraente»;
- «Tale criterio distintivo, per quanto ritraibile da un certo indirizzo giurisprudenziale (v. al riguardo Cass. n. 11774-07), non coglie tuttavia la specificità dell'elemento differenziale civilistico, il quale, come esattamente
è stato affermato dalla più accorta e autorevole dottrina, si colloca sul piano degli interessi coinvolti»;
- «La condizione è in questo senso meramente potestativa quando la valutazione si svolge sul piano degli stessi interessi che attengono alla causa del contratto;
mentre è potestativa semplice quando la valutazione discrezionale della parte si svolge su un piano di interessi esterni (meritevole di tutela) a quello proprio del regolamento negoziale»;
- «Se quindi è vero che la condizione è potestativa quando l'evento, in essa dedotto, è il fatto volontario di una delle parti, è altrettanto evidente che, rispetto alla potestativa c.d. semplice, la condizione è invece meramente potestativa quando una delle parti può decidere direttamente in ordine alla sorte del contratto»;
- «In poche parole, la condizione potestativa (semplice) tutela l'interesse della parte a decidere sic et simpliciter di una propria azione, non riserva alla parte un potere decisionale sull'efficacia o sulla inefficacia del contratto in sè»;
- «Quando è l'efficacia del contratto in sè a essere direttamente subordinata alla (semplice) manifestazione di volontà di una delle parti, la condizione è meramente potestativa. Cosicché la serietà o meno dei motivi retrostanti (valorizzata dalla ripetuta Cass. 9097-12 e anche da Cass. n. 18180-13) a nulla rileva in una chiave propriamente distintiva» (così Cass., Sez. T., 11 aprile 2014, n. 8544).
[…]
- la condizione, quindi, è meramente potestativa, quando il compimento del fatto o la sua omissione dipende dalla semplice volontà della parte, a cui resta riservata un potere decisionale sull'efficacia o sulla inefficacia del contratto, come tale espressivo di un mero arbitrio della parte, non altrimenti giustificato da seri o apprezzabili motivi, i quali, per lo meno ai fini fiscali che occupano, non possono ridursi ad una rinnovata valutazione di convenienza dell'affare o ad una sopravvenuta incapacità finanziaria (cfr., su tali principi, Cass., Sez. T., 17 marzo 2025, n. 7120 e la giurisprudenza ivi richiamata, ai cui contenuti si rinvia)”.
A quanto riportato può aggiungersi un'ulteriore considerazione. I motivi dai quali il contribuente fa dipendere la propria decisione sono gli stessi per i quali era rimasto inadempiente e, dunque, sono già stati valutati e ritenuti irrilevanti dal Tribunale che ha emesso la sentenza;
pertanto, non può essere consentito nuovamente alla parte di orientare la propria scelta sulla base di tali elementi che hanno costituito oggetto di valutazione nella sentenza sottoposta all'imposta di registro.
Il motivo di appello è dunque infondato.
In ordine al secondo motivo, relativo alle modalità di determinazione della tariffa, va osservato che le richieste di applicazione delle agevolazioni sono state compiute con l'atto introduttivo del giudizio, ma non possono essere riconosciute in questa sede, in quanto esse vanno rivolte, con le formalità necessarie, all'Agenzia delle Entrate, sicché ove sussistano i relativi presupposti non vi è ostacolo alla loro applicazione da parte di quest'ultima, anche quando manchi un atto di compravendita (Cass. 5349/2020; Cass. 8141/2025; Cass.
635/2017).
In considerazione della complessità della questione si ritengono sussistenti motivi idonei a consentire la compensazione delle spese del presente grado di giudizio.

P.Q.M.

RIGETTA L'APPELLO E COMPENSA LE SPESE DEL GRADO .