Sentenza n. 1113/2026
Depositata il 30/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della CAMPANIA Sezione 22, riunita in udienza il
09/12/2025 alle ore 10:30 con la seguente composizione collegiale:
DE LUCA MAURO, Presidente
DEL GIUDICE BRUNO, Relatore
RANIERI VINCENZO, Giudice
in data 09/12/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 4854/2025 depositato il 25/06/2025

proposto da

Ricorrente_1 Telefono_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag.entrate Ufficio Provinciale Di Napoli-Territorio - Via Fabio Filzi,2 80100 Napoli NA
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 16772/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado NAPOLI sez.
26 e pubblicata il 25/11/2024
Atti impositivi:
- ATTI RELATIVI OPERAZIONI CATASTALI n. 2020NA0177962 CATASTO-RENDITA CATASTALE
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 7612/2025 depositato il
12/12/2025

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
La signora Ricorrente_1, rappresentata e difesa dall'avvocato Difensore_1, presenta appello contro l'Agenzia delle Entrate Territorio, Ufficio Provinciale di Napoli per impugnare la sentenza n. 1672 della 26 sezione della Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Napoli depositata in data 25/11/2024.
Ricostruisce brevemente i fatti. La ricorrente in data 08/11/2019 ha avanzato proposta di variazione dei dati di classamento per la unità immobiliare sita nel Comune di Luogo_1 alla Indirizzo_1 identificata in castasto al foglio daticatastali_1 rendita 3.239,22.
Con avviso di accertamento catastale notificato il 28/10/2023 l'Agenzia delle Entrate Ufficio del Territorio di Napoli ha modificato i dati di classamento in classe 2, vani 11 rendita 5.192,46. La contribuente proponeva ricorso innanzi ai giudici tributari di primo grado chiedendone l'annullamento o in subordine la modifica della classe e della rendita. Impugnava il provvedimento per difetto assoluto di motivazione dell'atto impositivo. L'Agenzia giustificava la variazione della categoria, del classamento e della rendita catastale della unità immobiliare sulla sola base di presunte metodologie comparative. Rimane oscuro come tale dicitura possa spiegare le ragioni che hanno giustificato la variazione e la metodologia che ha portato alle modifiche di categoria, classamento e rendita catastale dell'immobile di cui si discute. L'Ufficio non può limitarsi a comunicare il classamento che ritiene adeguato ma deve anche fornire un qualche elemento che spieghi perchè la proposta avanzata dal contribuente con il DOCFA viene disattesa.
L'Agenzia del Territorio, a parere dell'appellante, ha l'onere di provare i presupposti di fatto sui quali si fondano i maggiori valori e nel caso di specie tale onere non è stato provato. Il classamento operato dall'Ufficio oltre a non aver tenuto conto delle caratteristiche dell'immobile non ha altresì fatto riferimento ad alcun immobile sito nella medesima zona con caratteristiche similari. Parte appellante porta ad esempi
7 unità similari tutte individuate in classe 1 situate in zona. Conclude sostenendo che il valore attribuito all'immobile è totalmente fuori mercato e nessun immobile presente in zona ha una rendita pari a quella attribuita all'unità della ricorrente. Controparte non ha depositato alcuna visura comparativa. All'udienza del 12/11/2024 la Corte di primo grado rigettava il ricorso e condannava la ricorrente anche al pagamento delle spese di lite. La sentenza è palesemente errata in quanto la Corte non ha esaminato la planimetria da cui risulta che l'immobile è composto da 8 vani e non da 11. Conclude con la richiesta che la sentenza di primo grado venga riformata. In data 12/11/2025 la parte presenta ulteriori memorie con le quali conferma che rispetto alla situazione precedente è stato aggiunto unicamente un bagno dividendo meglio gli ambienti. Si costituisce l'Agenzia del Territorio che evidenzia la correttezza del proprio operato.
Chiarisce che nessuna norma impone all'Ufficio di istaurare un contraddittorio con il contribuente prima di emanare un avviso di accertamento. L'Ufficio sostiene che in Indirizzo_1 non si ritrovano altri cespiti classificati in categoria A/10 classe 1 ma solo classe 2 o 3. Pertanto richiede il rigetto dell'appello.

MOTIVI DELLA DECISIONE

La Corte ritiene di accogliere parzialmente il ricorso e di compensare le spese dell'odierno giudizio.
L'unità immobiliare censita al daticatastali_1 era originariamente censita in classe 2 consistenza 8 vani. Il tecnico di parte con il DOCFA richiedeva la classe 1 consistenza vani 8. In data 10/09/2020 il funzionario dell'Ufficio variava il classamento riportando l'immobile in classe 2 ma attribuendogli una consistenza di vani 11.
Ebbene la Corte ritiene che giustamente l'Ufficio abbia ricollocato l'immobile nella originaria classe non sussistendo un deprezzamento della classe a seguito viceversa di lavori che comunque hanno riqualificato ed abbellito l'immobile. Successivamente la Corte si dilunga ad osservare la planimetria catastale allegata agli atti. Ebbene se consideriamo come prescrivono le norme in materia che:
-i vani utili sono quelli con superficie almeno minima stabilita per quella categoria e quella classe compresa la cucina,
-considerando i vani accessori a servizio esclusivo per 1/3 di vano utile e ogni vano accessorio a servizio complementare esclusivo per 1/4 di vano utile, ne deriva che il calcolo della consistenza dell'unità immobiliare esaminata ricavata direttamente dalla planimetria associata alla variazione DOCFA viene così rideterminata: l'immobile identificato al f daticatastali_1 viene collocato in classe 2 vani 9.
Su questa consistenza ritenuta definitiva andrà ricalcolata la rendita catastale.
Così deciso nell'udienza del 9/12/2025.

P.Q.M.

Accoglie parzialmente l'appello nei termini di cui in motivazione. Compensa le spese tra le parti.