Sentenza n. 19/2026
Depositata il 07/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della LOMBARDIA Sezione 19, riunita in udienza il 17/12/2025 alle ore 15:00 con la seguente composizione collegiale:
ANTONIOLI MARCO LUIGI, Presidente MO MARIANTONIETTA, Relatore FASANO GAETANO, Giudice
in data 17/12/2025 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sull'appello n. 375/2025 depositato il 06/02/2025
proposto da
Ricorrente_1 Srl - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Rappresentante_1 CF_Rappresentante_1 Rappresentato da -
Rappresentante difeso da Difensore_1 CF_Difensore_1 -
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
contro
Comune di Guanzate - Piazza Salvo D'Acquisto 1 22070 Guanzate CO
Difeso da Difensore_2 CF_Difensore_2 -
Email_2ed elettivamente domiciliato presso
1 Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 222/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado COMO sez. 1 e pubblicata il 04/07/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 136 IMU 2018
- sull'appello n. 447/2025 depositato il 12/02/2025
proposto da
Ricorrente_1 P.IVA_1 Srl -
Difeso da Difensore_1 CF_Difensore_1 -
Rappresentante_1 CF_Rappresentante_1Rappresentato da -
Rappresentante difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Email_1 ed elettivamente domiciliato presso
contro
Comune di Guanzate - Piazza Salvo D'Acquisto,1 22070 Guanzate CO
Email_3 elettivamente domiciliato presso
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 222/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado COMO sez. 1 e pubblicata il 04/07/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 136 DEL 28/12/2023 IMU 2018
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 2680/2025 depositato il 19/12/2025
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: accoglimento dei motivi di appello e riforma della sentenza di primo grado. Con vittoria delle spese di lite. Tutto come meglio specificato in atti.
Resistente/Appellato: rigetto dei motivi di appello e conferma della sentenza di primo grado. Con vittoria delle spese di lite. Tutto come meglio specificato in atti.
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SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il contenzioso ha ad oggetto un avviso di accertamento IMU per l'anno di imposta 2018 in relazione ad un terreno di proprietà della contribuente di mq 795, per il quale la parte aveva dichiarato un valore ai fini IMU di € 45 mq, rettificati dall'ente in € 95 mq.
La parte lamenta che l'ente non abbia tenuto conto degli effetti di una delibera comunale e del nuovo regolamento (valido a partire dal 2015) che ha imposto vincoli negoziali economici molto pesanti a carico del bene per il caso di trasformazione ed effettiva edificazione. In sintesi, il costo delle obbligazioni negoziali imposte d'autorità – perfettamente quantificabile – è di € 47559 (130% del valore di acquisto rivalutato e 63% del valore teorico a fini IMU stimato dal Comune). A dire della parte il valore è spropositato e del tutto inverosimile riferito sia al 2018 sia ad oggi, laddove la parte stessa ha acquistato un altro terreno contiguo nel gennaio 2023 pagando il presso di € 75 a mq, inferiore del 21% a quello preteso dal COMUNE per il 2018, nonostante si tratti di 5 anni dopo. Si lamenta la nullità per carenza di motivazione sui calcoli svolti e il fatto che il COMUNE abbia preso a riferimento il valore determinato con delibera per il 2014 (e poi mantenuto per i 5 anni successivi invece di procedere alla valutazione anno per anno come previsto dalla norma) e dunque senza tenere conto dell'impatto della delibera che ha imposto oneri negoziali onerosi economicamente.
Il COMUNE si costituiva e ricordava che la contribuente aveva impugnato anche gli avvisi per le altre annualità comprese fra il 2014 e il 2017, rimanendo soccombente anche in secondo grado.
Replicava ai motivi di ricorso e insisteva per la legittimità dell'avviso, rilevando di avere considerato tutti gli elementi rilevanti.
La Corte ha rigettato il ricorso in primo grado ponendo le spese a carico del contribuente per €
750.
Propone appello il contribuente. Insiste sui propri argomenti: nessuno contesta le potenzialità edificatorie del terreno;
il valore venale è però pesantemente inciso non solo dai costi necessari per la edificazione, ma anche dagli oneri/obbligazioni negoziali che sono stati imposti in un momento successivo rispetto a quello in cui il COMUNE ha deliberato i valori di riferimento nel 2014 e che poi ha mantenuto per i 5 anni successivi;
è contraddittorio affermare che tali oneri impattano sul prezzo duna compravendita (posto che poi alle compravendite di beni omogenei si fa riferimento in questi casi) e contestualmente sostenere che non impattino sul valore venale del bene, ma solo sulle
3 aspettative di guadagno soggettive del proprietario. Il COMUNE ha più che raddoppiato il valore dichiarato senza tenere conto che, per potere presentare un piano attuativo, si devono versare €
475.595,29 (come documentato a perizia versata in atti). E' per questo che non si riesce a vendere il bene. Ancora nel 2024 la stessa società ha acquistato un appezzamento di terreno incluso nello stesso ambito attuativo e confinante con quello qui in esame pagandolo molto meno di quanto preteso dal COMUNE per il 2018 (€ 75 a mq): 6 anni dopo al 21% in meno. Si analizza la normativa e si insiste nel dire che l'effettivo valore commerciale è il prezzo concretamente realizzabile e dunque si deve depurare il valore da tutte le spese necessarie per renderlo in concreto edificabile;
e vi rientrano gli oneri negoziali. Si ripropongono tutte le altre questioni compresa quella sul difetto di motivazione, su una pretesa inversione dell'onere della prova, sull'assenza di alcuna prova sull'andamento dei prezzi dei terreni in quell'area; sull'essere del tutto astratto il valore di € 130 mq per le altre aree produttive;
la compravendita del 2024 e' perfettamente rilevante per dimostrare la assurdità della pretesa per il 2018.
Si è costituito il COMUNE insistendo sugli argomenti già accolti in primo grado e replicando ai motivi di appello.
Ha depositato memoria successiva la parte privata per rispondere alle controdeduzioni dell'ente locale.


MOTIVI DELLA DECISIONE

L'appello della parte privata è infondato e, pertanto, deve essere respinto, con conseguente doverosa conferma della decisione di prime cure.
Per consolidata giurisprudenza della Suprema Corte, il giudice, nel motivare "concisamente" la sentenza secondo i dettami di cui all'art. 118 disp. att. cpc, non è tenuto ad esaminare specificamente ed analiticamente tutte le questioni sollevate dalle parti, ben potendosi limitare alla trattazione delle sole questioni, di fatto e di diritto, considerate rilevanti ai fini della decisione concretamente adottata. Ne consegue che quelle residue, non trattate in modo esplicito, non devono necessariamente essere ritenute come "omesse", per effetto di "error in procedendo", ben potendo esse risultare semplicemente assorbite (ovvero superate) per incompatibilità logico-giuridica con quanto concretamente ritenuto provato. Alla luce di quanto appena ricordato, si deve quindi
4 precisare che la trattazione sarà in questa sede limitata all'approfondimento delle sole questioni rilevanti e dirimenti ai fini del decidere;
ritenendosi quindi assorbite tutte le altre eccezioni e questioni. E ciò in applicazione del principio della cosiddetta 'ragione più liquida' desumibile dagli artt. 24 e 111 Cost., ulteriormente valorizzato e confermato dalla Suprema Corte (Cass. Civ., ord. n.
26214/2022; Cass. Civ., ord. n. 9309/2020; Cass. Civ., ord. n. 363/2019; Cass. Civ., ord. n. 11458/2018;
Cass. Civ. SSUU sentenza n. 24883/2008; Cass. Civ. n. 26242/2014 e Cass. Civ. n. 9936/2014).
Quanto al prospettato difetto di motivazione, è sufficiente rilevare che la delibera del COMUNE che indica i parametri di calcolo è richiamata per relationem ed è atto dotato di pubblicità legale;
la legge consente agli enti locali di determinare i valori unitari di riferimento a fini IMU periodicamente per zone omogenee;
il fatto che dal 2014 i valori non sono stati modificati dipende dalla circostanza che non si sono verificate variazioni di mercato tali da compromettere l'affidabilità di quel valore, che
è solo il riferimento per limitare il sorgere di contenziosi.
Passando al merito.
L'area è edificabile e questo non è in contestazione. Il punto controverso è l'effettivo valore venale del bene per determinare il quale, in ogni caso, conta la potenzialità edificatoria del terreno indipendentemente dalla effettiva presentazione di un piano attuativo (cui è eventualmente correlato il pagamento di oneri negoziali); che nel caso di specie non c'è.
Il COMUNE ha proceduto a quantificare il valore imponibile dell'area edificabile, calcolato al
01.012018, in € 95 a mq applicando alla superficie catastale il valore unitario di riferimento deliberato dal consiglio comunale (atto n. 16 del 21.05.201) sulla base delle stime OMI. Effettivamente, comparando i valori attribuiti alle aree a destinazione produttive non incise da vincoli, emerge come si sia tenuto conto del dato e dei costi di edificazione, posto che il valore attribuito all'area in esame è inferiore a quello che lo stesso COMUNE ha contestualmente deliberato per le altre aree produttive
(€ 130 a mq).
Quanto al peso economico degli oneri negoziali (da versare in caso di effettiva edificazione), per il resto gli stessi incidono al più sulle aspettative di guadagno soggettive del proprietario e non ulteriormente sullo specifico valore venale del terreno.
Il rogito del 2023 relativo al terreno contiguo, indicato dalla parte, non rileva in termini vincolanti e attendibili perché è stato perfezionato a distanza di 6 anni in condizioni di mercato diverse;
per di più
5 il prezzo pattuito è stato di € 75 a mq e non di € 45 mq;
che è il valore dichiarato dalla parte. Fra
l'altro la stessa parte privata, nelle annualità successive alla approvazione del PGT fino al 2015, aveva dichiarato un valore di € 74 a mq. Non è provato che ci siano state delle variazioni di valori immobiliari fra il 2014 e il 2018 che disattendono la valorizzazione del COMUNE al 2014.
Rientra nelle facoltà dell'ente la disciplina con regolamento delle proprie entrate tributarie, nel rispetto die limiti posti dalla legge statale, e il COMUNE ha ritenuto valido il valore deliberato nel
2014 anche per i 5 anni successivi.
La particolare natura valutativa della controversia giustifica l'integrale compensazione delle spese di lite tra le parti con riferimento al doppio grado di giudizio.


P.Q.M.


Rigetta l'appello della contribuente e conferma la sentenza di primo grado. Spese del secondo grado compensate.
Milano, 17 dicembre 2025
Il giudice estensore Il Presidente
IA ED RC LU NI

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