Sentenza n. 19/2026
Depositata il 12/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado dell' E. ROMAGNA Sezione 9, riunita in udienza il
15/12/2025 alle ore 12:00 con la seguente composizione collegiale:
TORSELLO BARBARA, Presidente e Relatore
MARINELLI STEFANO, Giudice
SCIAUDONE ANTONIO, Giudice
in data 15/12/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 979/2021 depositato il 22/07/2021

proposto da

Ag. Entrate Direzione Provinciale Bologna - Via Marco Polo 60 40131 Bologna BO
elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Resistente_1 - CF_Resistente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Resistente_2 - CF_Resistente_2
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Resistente_3 - CF_Resistente_3
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1 ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 196/2021 emessa dalla Commissione Tributaria Provinciale BOLOGNA sez. 3 e pubblicata il 09/04/2021
Atti impositivi:
- ATTI RELATIVI OPERAZIONI CATASTALI n. BO18547-2019 CATASTO-RENDITA CATASTALE 2019
a seguito di discussione in pubblica udienza
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: il rappresentente dell'ufficio si riporta agli atti depositati
Resistente/Appellato: assente

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di appello l'Agenzia delle Entrate ha impugnato la sentenza di primo grado che aveva accolto il ricorso della contribuente avverso l'avviso di accertamento catastale di rettifica della rendita relativo a fabbricato a destinazione speciale (cat. D), emesso a seguito di presentazione di DOCFA per variante edilizia.
L'Ufficio ha dedotto l'asserita correttezza della stima operata, fondata su criterio comparativo, lamentando l'erroneità della decisione di primo grado. La contribuente si è costituita resistendo all'appello e chiedendone il rigetto, ribadendo la nullità e comunque l'illegittimità dell'atto per carenza di motivazione, violazione delle regole estimative e travisamento dei presupposti di fatto, nonché la congruità della rendita proposta in
DOCFA.

MOTIVI DELLA DECISIONE

L'appello è infondato e va respinto.
In via preliminare, va rilevato che, in materia di classamento e rendita degli immobili a destinazione speciale
(categoria D), il quadro normativo e le istruzioni catastali impongono il ricorso alla stima diretta, potendo il metodo comparativo assolvere, al più, funzione integrativa e di riscontro, ma non sostitutiva del metodo legale. Ne discende che l'adozione di una stima indiretta, specie se fondata su un unico termine di raffronto, richiede una motivazione puntuale e la dimostrazione della rigorosa comparabilità degli immobili considerati.
Nel caso di specie, l'Ufficio ha fondato la rettifica della rendita su un solo immobile assunto a comparazione, senza procedere a sopralluogo e senza svolgere una autonoma stima diretta del cespite. Tale immobile risulta, tuttavia, radicalmente eterogeneo rispetto a quello oggetto di accertamento sotto i profili tipologico, funzionale, costruttivo, impiantistico, temporale e urbanistico: si tratta, infatti, di fabbricato commerciale di recentissima realizzazione, inserito in complesso di elevato pregio e attrattività, non assimilabile a un capannone industriale vetusto, risalente agli anni '50 e ubicato in area produttiva periferica. Difetta, pertanto, il presupposto stesso della comparazione. La motivazione dell'avviso impugnato si appalesa, inoltre, meramente apparente. I valori unitari applicati e le riduzioni percentuali operate risultano apodittiche e prive di spiegazione tecnica;
la qualificazione della zona come semicentrale contrasta con la perimetrazione OMI;

l'omesso sopralluogo non è compensato dall'indicazione di elementi istruttori idonei a colmare tale lacuna.
Né vale a sanare tali carenze il richiamo a parametri generici, non essendo chiarito il percorso logico- estimativo seguito. Rileva, altresì, che l'Ufficio, dopo aver annullato in autotutela un precedente accertamento per vizio di motivazione, ha reiterato sostanzialmente i medesimi valori economici, pur avendo eliminato i riferimenti al pregio dell'immobile comparativo, senza dar conto delle ragioni della persistente identità dei risultati valutativi. Ciò denota una carenza istruttoria e un difetto di coerenza dell'azione amministrativa. Di contro, la rendita proposta dalla contribuente in DOCFA risulta congrua e coerente, essendo fondata su criteri oggettivi, sulla vetustà, sull'effettiva destinazione e sull'inquadramento nel biennio di riferimento normativo (1988–1989), ed essendo già superiore alla sommatoria delle rendite precedenti delle unità accorpate. A fronte di una rettifica incisiva, l'onere motivazionale dell'Ufficio era particolarmente elevato e non è stato assolto. La sentenza di primo grado ha correttamente valorizzato tali profili, escludendo la legittimità di una stima indiretta basata su un unico immobile non similare e rilevando la marginalità della variante edilizia oggetto del DOCFA. L'appello dell'Agenzia si risolve in una mera riproposizione delle difese già disattese, senza apportare elementi nuovi idonei a superare le puntuali argomentazioni della decisione impugnata.

P.Q.M.

La Corte respinge l'appello e conferma la sentenza di primo grado.
Condanna parte soccombente alle spese del giudizio che liquida in complessivi euro 1.500,00=