Sentenza n. 848/2026
Depositata il 10/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del LAZIO Sezione 8, riunita in udienza il 21/01/2026 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
FILOCAMO FRANCESCO, Presidente
OS AN, LA
CHIAPPINIELLO AGOSTINO, Giudice
in data 21/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 3522/2024 depositato il 15/07/2024

proposto da

Ag. Entrate Direzione Provinciale Roma 1 - Via Ippolito Nievo, 36 00153 Roma RM
elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Resistente_1 - CF_Resistente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 4660/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado ROMA sez. 18
e pubblicata il 08/04/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. TJP20201T001980000001 REGISTRO 2020
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. TJP20201T001981000001 IMP.SOSTITUTIVA 2020
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 213/2026 depositato il
21/01/2026 Richieste delle parti:
/

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza nr. 4660/18/2024 pronunciata il 08.02.2024 e depositata in segreteria il successivo 08.04.2024 nell'ambito del giudizio rubricato sub R.G.R. nr. 8795/2023, la Corte di Giustizia Tributaria di I grado di Roma, compensando le spese di giudizio, accoglieva il ricorso proposto dai Sigg. Resistente_1 avverso l'avviso di liquidazione n. TJP 2020 1T 001980 000 001, parzialmente rettificato in data 24.1.2023 e l'avviso di liquidazione n. TJP 2020 1T 001981 000 001, parzialmente rettificato in data 24.1.2023, notificati dall'AGENZIA DELEL ENTRATE – DIREZIONE PROVINCIALE DI ROMA I – UFFICIO TERRITORIALE DI
ROMA II a mezzo pec in data 9.1.2023, aventi ad oggetto, rispettivamente, la revoca dell'imposta di registro agevolata prima casa, per violazione dell'art. 1, Nota II-bis, tariffa parte prima, del D.P.R. 131/86, nonché dell'imposta sostitutiva ridotta dello 0,25% sul mutuo fondiario stipulato in pari data, in violazione della nota
II-bis dell'art. 1 della Tariffa sopra citata, in relazione al trasferimento per atto a titolo oneroso di unità immobiliare in Roma, in Indirizzo_1, stipulato il 22.01.2020 e registrato il 23.01.2020 al Numero_1 a rogito del dr. Nominativo_2, notaio in Roma.
Avverso detta pronuncia, non notificata, proponevano appello l'ente impositore deducendo in merito all'erroneità e nullità della stessa per violazione e falsa applicazione art. 36 d.lgs. 546/1992, carenza e contraddittorietà della motivazione, violazione e falsa applicazione art. 14 disp. preliminari c.c, violazione e falsa applicazione nota II-bis) all'art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al DPR 131/1986, Violazione e falsa applicazione art. 3, comma 131, legge 28 dicembre 1995, n. 549 nonché per carenza e contraddittorietà della motivazione e travisamento presupposti di fatto. Produceva di nuovo copiosa documentazione di fatto già pressoché totalmente allegata al ricorso introduttivo.
Chiedeva, pertanto, in riforma totale della sentenza impugnata, l'accoglimento dell'appello e la dichiarazione di legittimità degli atti impugnati come già rettificati dall'Ufficio in autotutela. Con vittoria di spese, competenze e onorari del presente giudizio.
Instava per discussione in pubblica udienza da remoto ai sensi del combinato disposto degli artt. 33, c.1 e
34 bis del D.Lgs. n.546/92.
Si costituiva in giudizio il contribuente deducendo su ogni singolo ed avverso motivo di appello e concludendo per conferma della sentenza gravata. Con vittoria di spese.
Instava per discussione in pubblica udienza ai sensi dell'art.33, c.1 del D.Lgs. n.546/92.
Con memoria ex art. 32 del D.lgs. nr. 546/92 parte resistente riproduceva pedissequamente tutte le eccezioni già formulate in sede di comparsa di costituzione.
Nella seduta del 21 gennaio 2026 la Corte, esaurita la discussione della controversia in pubblica udienza da remoto, sentito il relatore, riunita in camera di consiglio ed esaminati gli atti, decideva come da dispositivo.

MOTIVI DELLA DECISIONE

La Corte osserva come l'appello sia fondato. Pur condividendosi la ratio sottesa alle diverse pronunce di legittimità e di merito richiamate dalla parte resistente circa la spettanza delle agevolazioni di che trattasi anche in caso di prepossidenza di immobili siti nello stesso comune ove è ubicato quello destinato a fruire delle aliquote ridotte sia per imposta di registro che per imposta sostitutiva, non può non rilevarsi il malgoverno fatto dal giudice di prima istanza delle norme in subjecta materia soprattutto sotto il profilo della corretta interpretazione del concetto di “idoneità” e/o “inidoeità” dell'immobile preposseduto, per dimensioni e caratteristiche complessive, a soddisfare le esigenze abitative dell'interessato.
Le argomentazioni poste a sostegno di tale inidoneità da parte ricorrente e riproposte senza ulteriore prova o aggiunta in questa sede, ritenute sufficienti all'accoglimento dell'impugnazione dal parte del primo giudice, consistono essenzialmente in:
- la distanza tra l'abitazione pre-posseduta e quella successivamente acquistata dall'appellato (11 km), nonché tra queste e la scuola primaria frequentata dalla primogenita (rispettivamente di 11 km e 5 km);
- la diversa classe energetica degli immobili in questione (“F” e “A2”);
- la diversa consistenza superficiaria degli immobili medesimi (114 mq in luogo di 100 mq;

- l'indisponibilità giuridica dell'immobile pre-posseduto di Indirizzo_2 al momento dell'acquisto della nuova abitazione di Indirizzo_1, attesa la vigenza di un contratto di comodato registrato.
Orbene si ritiene che, nel caso che ricorre, tali circostanze non possano in alcun modo configurare, sia in fatto che diritto, una fattispecie concreta di inidoneità abitativa dell'immobile pre-posseduto rispetto alle esigenze complessive del nucleo familiare de quo ma, nella peggiore delle ipotesi, solo una condizione di minore comodità o livello di rifinitura rispetto al nuovo immobile di Indirizzo_1, sì da non potersi ritenere spettante la richiesta e pretesa agevolazione in quanto non conforme nè rispettosa della ratio sottesa non solo alla norma ma alla stessa giurisprudenza, soprattutto di legittimità, richiamata dal contribuente e che, si ripete, questo Collegio pur condivide pienamente.
Sotto il profilo oggettivo non può in alcun modo ritenersi inidoneo ad ospitare una famiglia composta da quattro persone, di cui due bambini, un immobile con dimensione pari a 100 mq. ca potendosi considerare la presenza di una terza stanza da letto tutt'al più una ovvia e maggiore comodità ma non certo una condizione indispensabile ed irrinunciabile tale da determinare l' inabitabilità del cespite in questione.
Né tale inidoneità può essere riconducibile alla situazione giuridica dell'immobile sia in quanto l'indisponibilità giuridica -cui fa riferimento la giurisprudenza consolidata sul punto- se può configurarsi laddove esiste un contratto di locazione, che come noto pone limiti vincolanti all'immediata possibilità di godere dell'immobile locato al proprietario, lo stesso non può dirsi in costanza di un contratto di comodato
(peraltro mai citato nella casistica della giurisprudenza sul punto) che può essere in qualunque momento e facilmente risolto soprattutto laddove, in mancanza, la parte comodante sarebbe stata “costretta” per tale motivo ad affrontare un gravoso investimento immobiliare come avvenuto appunto nel caso in esame
( € 575.000,00 oltre oneri come per legge).
Tale contratto di comodato, semmai, è di contro prova certa e valida che la paventata inidoneità oggettiva non sussiste, oltre che sotto l'aspetto dimensionale, anche con riferimento ad eventuali e non provate cause di inagibilità o inabitabilità dei locali concessi in godimento al comodatario.
Del pari, l'appartenenza alla classe energetica “F”, la presenza di infissi in legno, di termoconvettori in luogo di radiatori, la mancanza di cappotto termico interno e/o di infissi coibentati, possono ancora una volta essere ricondotti a concetti di comodità, maggiore rifinitura, comfort ma non di certo a condizioni assolutamente non provate di inidoneità abitativa né dal punto di vista oggettivo e men che meno da quello soggettivo, al pari della maggiore distanza della scuola di 12 km invece di 6 laddove si tenga conto che Roma non è propriamente identificabile con un piccolo centro privo di strutture di trasporto pubblico e/o adeguato sistema viario.
Pertanto l'appello va accolto.
Assorbito ogni altro motivo di lagnanza.
Si compensano le spese attesa la non assoluta chiarezza della norma e la necessità di attenta e spesso complessa interpretazione della stessa.

P.Q.M.

accoglie l'appello. Spese compensate