Sentenza n. 184/2026
Depositata il 23/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della TOSCANA Sezione 4, riunita in udienza il
12/02/2026 alle ore 10:00 con la seguente composizione collegiale:
MANZIONE DOMENICO, Presidente
NICOLAI STEFANO, RE
CRINI ALESSANDRO, Giudice
in data 12/02/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 321/2024 depositato il 25/03/2024

proposto da

Ag. Entrate Direzione Provinciale Pisa - Galleria G.b.gerace 7/15 56100 Pisa PI
elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Resistente_1 - CF_Resistente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Resistente_2 - CF_Resistente_2
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 306/2023 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado PISA sez. 1 e pubblicata il 18/12/2023
Atti impositivi: - AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2023PI0014152 CATASTO-RENDITA CATASTALE
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2023PI0014152 CATASTO-RENDITA CATASTALE 2023
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 103/2026 depositato il
13/02/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

I sigg.Resistente_1 e Resistente_2 ricorrevano, previa istanza di reclamo ex art.17-bis del D.Lgs.546/92, avverso l'avviso di accertamento catastale n.2023/PI0014152 con il quale l'Ufficio Provinciale di Pisa –
Territorio dell'Agenzia delle Entrate attribuiva il classamento di una unità immobiliare sita in Calci, Indirizzo_1.c., elevato su due piani, in cat.A/2, classe 2, con attribuzione della rendita catastale di € 457,06, rettificando il classamento proposto con procedura Docfa, presentata in data 15.4.2022 per variazione della destinazione da civile abitazione a magazzino, in cat.C/2, classe 2, rendita catastale € 202,45.
I ricorrenti sostenevano il difetto di motivazione, non essendo indicati gli elementi posti a base della rettifica, la violazione della L.1249/1939 e degli artt.45 e 46 del DPR 1142/1949, per aver valutato i due locali sottotetto quali vani interi utili anziché quali accessori indiretti da determinarsi nella misura di un quarto ciascuno, ed il locale di sgombero al piano terra di altezza inferiore al minimo consentito per l'uso abitativo, l'erroneità dell'elaborato planimetrico presentato come risultante da relazione tecnica allegata, ed errata la comparazione con altra unità non avente caratteristiche analoghe, e chiedeva l'annullamento dell'avviso di accertamento impugnato.
La Direzione Provinciale di Pisa con proprie controdeduzioni sosteneva l'adeguatezza della motivazione basata sulla planimetria allegata al Docfa e di aver tenuto conto delle caratteristiche costruttive dell'unità immobiliare, senza che siano intervenute variazioni planimetriche consistenti rispetto alla precedente situazione, non giustificandosi pertanto il cambio di destinazione proposto, e chiedeva il rigetto del ricorso.
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Pisa, con sentenza n.306/2023 dell'11.12.2023, accoglieva il ricorso con compensazione delle spese di giudizio, ritenendo che la quasi totalità dei locali aveva un'altezza minima inferiore a quella prevista per uso abitativo, che il classamento doveva tener conto della effettiva destinazione funzionale e produttiva del bene, e che l'unità portata a comparazione aveva caratteristiche diverse da quella in oggetto.
L'Ufficio propone appello avverso tale sentenza sostenendo l'autonomia della normativa catastale rispetto alla disciplina urbanistica e che il classamento ha ad oggetto la destinazione ordinaria dell'immobile, già adibito a civile abitazione e chiede la riforma della sentenza appellata con conferma della legittimità dell'avviso di accertamento impugnato.
I contribuenti con proprie controdeduzioni sostengono che l'immobile, privo di cucina, è stato realizzato in maniera difforme dai titoli autorizzativi con altezze reali inferiori a quelle previste per uso abitativo e di aver presentato correzione dell'elaborato planimetrico e, al Comune in data 30.11.2022, attestazione asseverata di agibilità con destinazione locale di sgombero, e la non similarità delle unità portate a comparazione dall'Ufficio, e chiede il rigetto dell'appello principale e, con appello incidentale, la riforma della sentenza appellata in punto di compensazione delle spese di giudizio, in quanto basata sull'infondato presupposto della errata documentazione catastale presentata dai contribuenti, con condanna dell'Ufficio al pagamento delle spese di entrambi i gradi di giudizio da distrarsi a favore del procuratore antistatario.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Si osserva che la giurisprudenza di legittimità ha affermato, con orientamento consolidato, che “l'art. 61 del d.P.R. n. 1142 del 1949, dispone che "il classamento consiste nel riscontrare, con sopralluogo per ogni singola unità immobiliare, la destinazione ordinaria e le caratteristiche influenti sul reddito e nel collocare l'unità stessa in quella tra le categorie e classi prestabilite per la zona censuaria a norma dell'art. 9 che, fatti gli opportuni confronti con le unità tipo, presenta destinazione e caratteristiche conformi od analoghe. Le unità immobiliari urbane devono essere classate in base alla destinazione ordinaria ed alle caratteristiche che hanno all'atto del classamento". A norma del successivo art. 62 poi: "La destinazione ordinaria si accerta con riferimento alle prevalenti consuetudini locali, avuto riguardo alle caratteristiche costruttive dell'unità immobiliare". Questa Corte, in passato, ha avuto, in più occasioni, modo di chiarire che il provvedimento di attribuzione della rendita catastale di un immobile è un atto tributario che inerisce al bene che ne costituisce l'oggetto, secondo una prospettiva di tipo "reale", riferita alle caratteristiche oggettive (costruttive e tipologiche in genere), che costituiscono il nucleo sostanziale della cd. "destinazione ordinaria", sicché l'idoneità del bene a produrre ricchezza va ricondotta, prioritariamente, non al concreto uso che di esso venga fatto, ma alla sua destinazione funzionale e produttiva, che va accertata in riferimento alle potenzialità d'utilizzo purché non in contrasto con la disciplina urbanistica. (vedi Cass., 30 aprile 2015, n. 8773; Cass., 10 giugno 2015, n. 12025; Cass., 19 dicembre 2019, n. 34002; Cass., Sez. 3 luglio 2020, n. 13666; Cass., 14 ottobre 2020, n. 22166; Cass., 16 novembre 2020, n. 25992; Cass., 2 febbraio 2021, n. 2249; Cass., Sez. 9 novembre
2021, n. 32868; Cass., 5 ottobre 2023, n. 28114; Cass., 15 novembre 2024, n. 29542)” (Cass.32312/2025) e che “la prospettazione della ricorrente, in ordine all'autonomia dell'ordinamento catastale rispetto alla disciplina urbanistica, non può quindi essere condivisa, essendosi, in particolare, rimarcato che la destinazione funzionale e produttiva dell'unità immobiliare va accertata in riferimento alle potenzialità d'utilizzo dell'unità immobiliare purché non in contrasto con la disciplina urbanistica (Cass., 10 giugno 2015,
n. 12025; Cass., 2 marzo 2015, n. 4220)” (Cass.29332/2021).
Risulta in atti che l'unità immobiliare in oggetto era stata realizzata in maniera difforme rispetto ai provvedimenti autorizzativi con altezze reali di alcuni locali, il locale di sgombero ed il piano sottotetto, inferiori all'altezza minima consentita per l'utilizzazione dell'unità immobiliare a fini abitativi secondo la disciplina urbanistica e che non disponeva, fin dall'origine, di un locale ad uso cucina.
Tale situazione è stata formalizzata e dichiarata al Comune con le comunicazioni previste dalla disciplina urbanistica, segnalazione certificata di inizio attività ed attestazione asseverata di agibilità con destinazione locale di sgombero, ed all'Ufficio con la procedura Docfa del 15.4.2022, nonché documentata in atti con la relazione tecnica di parte.
Si ritiene che il precedente classamento in cat.A/2, ancorché risalente al 2006 e non precedentemente contestato, non corrisponda alla effettiva destinazione funzionale e produttiva dell'unità immobiliare, determinata con riferimento alle potenzialità d'utilizzo dell'unità immobiliare tenuto conto della disciplina urbanistica, e che la variazione del classamento risulti fondata e documentata.
La giurisprudenza di legittimità ha peraltro sempre ammesso la variazione del classamento “quando si tratti di modifiche dovute a "correzioni di errori materiali di fatto, anche se sollecitate all'ufficio dal contribuente" (Cass. n. 18023/2004; Cass. n. 15560/2009, Cass. n. 25328/2010)” (Cass.17258/2022).
Si rigettano l'appello principale e quello incidentale, confermando la sentenza appellata e disponendo la compensazione tra le parti delle spese di giudizio in considerazione della particolarità della situazione oggetto di accertamento.

P.Q.M.

la Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Toscana, Sez. IV, conferma la decisione impugnata e compensa le spese.