Sentenza n. 139/2026
Depositata il 07/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del LAZIO Sezione 10, riunita in udienza il 15/12/2025 alle ore 11:30 con la seguente composizione collegiale:
FU SILVERIO, Presidente
NE ERNESTO, Relatore
GIORDANO ROSARIA, Giudice
in data 15/12/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 312/2024 depositato il 18/01/2024

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Roma 3 - Via Boglione 7/25 00155 Roma RM
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 6674/2023 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado ROMA sez. 17
e pubblicata il 18/05/2023
Atti impositivi:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 20201T000889000000 REGISTRO 2020
a seguito di discussione in pubblica udienza
Richieste delle parti: L'ufficio si riporta agli atti.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La sig.ra Ricorrente_1 impugnava l'avviso di rettifica e liquidazione, con il quale l'Agenzia delle entrate rideterminava il valore dell'immobile commerciale acquistato dalla ricorrente in data 29/1/2020, da euro
150.000,00 ad euro euro 251.300,00, liquidando una maggiore imposta di registro per euro 9.117,00 oltre a sanzioni per complessivi euro 18.864,32.
La ricorrente deduceva: l'illegittimità dell'avviso di rettifica per manifesta infondatezza della metodologia valutativa utilizzata per la determinazione del valore dell'immobile compravenduto;
la mancata considerazione da parte dell'Ufficio del valore reale e dello stato conservativo effettivo dell'immobile al momento della compravendita.
A sostegno del ricorso, la ricorrente produceva una perizia tecnica a firma dell'architetto Nominativo_2 in cui si afferma che: “ l'immobile in oggetto, non può essere posto con una valutazione di € 3000/mq, assolutamente medio alta, e non giustificabile, ma si collochi in una fascia medio-bassa, per la zona in esame, e che le valutazioni riferite al 1° semestre 2021 siano comprese tra € 2300/mq ed € 3000/mq, per una media ponderata di € 2650/mq”.
L'Agenzia delle entrate, costituita, ribadiva la correttezza del proprio operato, contestando le avverse censure, faceva presente, inoltre, che in sede di mediazione aveva formulato una proposta conciliativa di riduzione del 10% del valore accertato, che non veniva accettata dalla contribuente.
La CGT di primo grado di Roma, Sez.n.17, con la sentenza n.6674/2023 depositata il 18-5-2023, rigettava il ricorso e condannava la ricorrente alla pagamento delle spese di lite di € 1.000,00, con la seguente mtivazione:
“Osserva, al riguardo, il Collegio che l'Ufficio, ai sensi dell'art. 51, comma 3, del D.P.R. n. 131/1986, ha assunto come base per la stima con metodo comparativo tre atti di compravendita conclusi in relazione a immobili siti nel medesimo foglio catastale di quello in oggetto, ragguagliandone il valore al metro quadro sulla base dei valori espressi dall'OMI, stimando il valore della compravendita – sulla base della media desunta dai predetti tre atti di trasferimento – pari a € 2.340,94 al metro quadro.
I criteri adottati dall'Ufficio appaiono quindi fondati su presupposti tecnici adeguatamente specificati e da ritenere congrui in relazione ai criteri dettati dall'art.51 del d.P.R. n.131/1986.
Sul punto, altresì, non appaiono idonee a smentire tale conclusione le deduzioni svolte nella perizia prodotta dalla parte della ricorrente in quanto , come rilevato dall'Ufficio, le valutazioni richiamate nella stessa sono riferite al 1° semestre 2021, mentre la compravendita è avvenuta nel primo semestre del 2020 .
Anche la documentazione prodotta dalla ricorrente in merito al canone di affitto è priva di pregio in quanto si riferisce a periodi successivi alla stipula del contratto.
Sulla base delle predette considerazioni, il ricorso deve essere rigettato.”
Presentava appello la contribuente ed insisteva circa la carenza di motivazione relativa alla metodologia valutativa utilizzata ed alla mancata considerazione del valore reale e dello stato conservativo effettivo dell'immobile al momento della compravendita come documentato dalla perizia di parte in atti. Contestava poi che non era stato considerato, anche dai primi giudici, la ingiustificata rivalutazione ed il relativo tasso applicato operata dall'ufficio dei valori Omi per i periodo 2018-2020, il fatto che il 20% della superficie di 84 mq del negozio oggetto di compravendita era costituita da un piano soppalcato non utilizzabile ai fini commerciali.
Si costituiva in giudizio l'ufficio e ribadiva la correttezza della sentenza che aveva rilevato che l'ufficio aveva preso in considerazione le vendite intervenute nei precedenti tre anni ai sensi dell'art.51, comma3, del d.p.
r. n.131/1986 e aveva tenuto conto dello stato conservativo effettivo dell'immobile. A tal proposito l'ufficio contesta la valenza giuridica della perizia di parte redatta in data 15-3-2022, successiva alla notifica dell'avviso di liquidazione, i parametri Omi utilizzati riferiti ad un periodo diverso rispetto a quello della compravendita ( I semestre 2020), il canone di affitto riferito ad una periodo limitato e di sussistenza del
Covid-19.

MOTIVI DELLA DECISIONE

L'appello è parzialmente fondato.
Preliminarmente si rigetta l'eccezione circa la carenza di motivazione dell'atto impugnato essendo lo stesso adeguatamente motivato come già statuito dai primi giudici, avendo l'ufficio chiaramente illustrato il metodo di valutazione adottato e, di contro, avendo la parte poi di fatto formulato ariticolato e completo ricorso senza alcuna incisione del diritto alla difesa, con raggiungimento dello scopo come anche previsto dall' art.156 cpc.
Circa il merito della questione, recita l'art. 51, comma 3 del D.P.R. n. 131/86 “… 3. Per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari l'ufficio del registro, ai fini dell'eventuale rettifica, controlla il valore di cui al comma 1 avendo riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell'atto o a quella in cui se ne produce l'effetto traslativo o costitutivo, che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni, …”
L'ufficio ha rispettato il disposto citato e, nella fattispecie, essendo intervenuta la cessione dell'immobile nel
2020, ha reperito tre atti di compravendita con immobili con caratteristiche simili anteriori di non oltre tre anni alla data dell'atto di cessione, appartenenti alla stessa zona O.M.I. dell'immobile venduto. Per cui corretta si ritiene la metodologia adottata e conforme al dettato dell'art.51 cit..
Circa i valori risultanti dalla perizia di parte depositata fondata è la eccezione dell'ufficio relativa alla data del 15-3-2022 di redazione delle stessa perizia, dopo la notifica dell'avviso di liquidazione, in uno al fatto che trattasi comunque di una perizia di parte che il giudice può non considerare ai fini del giudizio.
Infine, il Collegio ritiene meritevole di considerazione quanto lamentato dall'appellante sia per l'incremento ingiustificato delle valutazioni Omi operate dall'ufficio, sia per la conformazione del negozio, non contestate dall'ufficio, relativa al fatto che, essendo il 20% della superfice cosituito da soppalco, non risulta utilizzabile per i fini specifici cui un negozio ad uso commerciale deve essere adibito.
Pertanto la Corte, tenuto conto dei suelencati elementi e del fatto che in sede di mediazione con la parte l'ufficio aveva proposto una riduzione del valore accertato del 10%, ritiene di poter determinare il valore del negozio compravenduto nella misura proposta in sede di conciliazione dall'ufficio pari ad € 226.170,00
(251.300- (10%) 25.130 = 226.170).
Con compensazione delle spese di lite per entrambi i gradi di giudizio.

P.Q.M.

la Corte accoglie l'appello come descritto in motivazione;
compensa tra le parti le spese di 1° e 2° grado.
Così deciso in Roma il giorno 5 dicembre 2025
Il Relatore Il Presidente TO NE IL FU