Sentenza n. 114/2026
Depositata il 17/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della SARDEGNA Sezione 1, riunita in udienza il
26/09/2025 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
ATZENI MANFREDO, Presidente
NO NE, Relatore
LATTI FRANCO, Giudice
in data 26/09/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 307/2021 depositato il 09/06/2021

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Guspini
Difeso da
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 92/2021 emessa dalla Commissione Tributaria Provinciale CAGLIARI sez. 3 e pubblicata il 10/02/2021
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 32403 IMU 2014
a seguito di discussione in pubblica udienza Richieste delle parti:
Appellante: come da atti di causa
Appellato: come da atti di causa

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza n. 92/2021 della Commissione Tributaria Provinciale di Cagliari, repingeva il ricorso del contribuente Ricorrente_1 C.F. CF_Ricorrente_1 avverso l'avviso di accertamento IMU per l'anno 2014 (n. 32403 del 21/11/2019). L'atto impositivo riguardava maggiori tributi per € 5.449,00 (oltre accessori) relativi a alle aree di proprietà del ricorrente, site in Guspini, censiti al foglio dati catastali
.
Il Contribuente lamentava il difetto di motivazione dell'atto e l'errata determinazione del valore venale delle suddette aree, in quanto gravate da vincoli idrogeologici derivanti dal Piano di Assetto Idrogeologico (PAI) regionale, tali da renderle inedificabili o sensibilmente meno pregiate rispetto al valore ordinario di zona B2 applicato dal Comune.
La CTP di Cagliari respingeva il ricorso, ritenendo che il vincolo PAI non fosse immediatamente operante ai fini fiscali fino al recepimento nel PUC (avvenuto con Delibera n. 39 del 11/07/2016) e che l'amministrazione non potesse conoscere l'esatta incidenza del rischio prima di tale data.
L'Appellante censura la sentenza per erroneità della motivazione e ribadisce la natura immediatamente precettiva dei vincoli PAI, l'incidenza degli stessi sul valore di mercato (valore venale) e la carenza di motivazione dell'atto impositivo, il quale non richiamava la delibera di Giunta n. 40/2014 posta a fondamento della pretesa.
Sul punto, l'Appellante con memoria del 9.09.2025, insisteva nelle conclusioni, producendo sentenza
527/2025, con la quale questa Corte ha accolto la tesi del Contribuente.
Concludeva l'Appellante con la richiesta di accoglimento dell'appello, riforma della sentenza impugnata vittoria di spese.
Radicatosi il contraddittorio, si è costituito il Comune di Guspini, ribadendo la correttezza del proprio operato, chiedendo il rigetto dell'appello, la conferma della sentenza di primo grado, con vittoria di spese.
La causa è tenuta a decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

L'appello è fondato e merita accoglimento per le ragioni di seguito esposte.
Sulla carenza di motivazione dell'avviso di accertamento. L'eccezione di nullità dell'avviso di accertamento per difetto di motivazione è fondata. L'atto impugnato non richiama né allega la Delibera della Giunta
Comunale n. 40 del 02/04/2014, che ha determinato i valori medi delle aree edificabili per l'anno 2014. Tale delibera è stata menzionata dall'Ente solo in sede di difesa nel primo grado di giudizio. Secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale, la motivazione dell'atto tributario deve contenere tutti gli elementi essenziali per permettere al contribuente l'esercizio del diritto di difesa ab origine, non potendo l'Ente impositore procedere a un'integrazione postuma in corso di causa.
Nel merito, la sentenza di primo grado ha errato nel ritenere il vincolo PAI irrilevante fino al suo formale recepimento urbanistico comunale nel 2016, sia in merito alla immediata efficacia, che all'incidenza sul valore venale. Le norme di attuazione del PAI (D.P.R.S. n. 67/2006 e successive) prevedono la sospensione dei procedimenti per opere in contrasto con il Piano fin dalla sua pubblicazione.
Pertanto, l'esistenza del rischio idrogeologico era un dato oggettivo e operante già nell'annualità d'imposta
2014.
In merito alla determinazione del valore venale, si osserva che ai fini IMU, la base imponibile è costituita dal valore venale in comune commercio. Come chiarito dalla Corte di Cassazione, l'esistenza di un vincolo
(idrogeologico o paesaggistico) che condizioni l'edificabilità di fatto incide necessariamente sulla valutazione economica del bene, riducendone il valore di mercato rispetto a un'area priva di tali limitazioni.
Questa stessa Corte, con sentenza n. 527/2025, ha già riconosciuto per le medesime aree e per lo stesso contribuente che il vincolo idrogeologico deve essere valutato nell'accertamento per determinare un valore congruo, non potendosi applicare sic et simpliciter i valori ordinari della zona B. Come condivisibilmente affermato nella precedente decisione di questa Corte “è indubbio che il vincolo idrogeologico incida sulla valutazione del valore venale dell'area e che, come riconosce lo stesso comune nel caso in esame, le aree per cui è causa sono di fatto in edificabili. Tale circostanza, a prescindere dall'epoca in cui, e segnatamente dal ritardo con cui il Comune, ha deliberato di effettuare lo studio di compatibilità idraulica, geologica e geotecnica al fine di adeguare il proprio PUC al Pai, è certo che il piano regionale di assetto attuativo idrogeologico avrebbe dovuto indurre il comune di Guspini a motivare nell'accertamento impugnato le ragioni per le quali ha ritenuto congruo il valore proprio delle aree ricadenti in zona B benché le stesse si trovassero anche nell'anno di imposta 2014 in zona soggetta al rischio idrogeologico massimo. E nessun rilievo, atteso la valenza meramente ricognitiva, dello studio di compatibilità, ha la circostanza relativa all'epoca in cui lo stesso sia stato disposto e successivamente recepito dal comune.In sostanza, già dall'anno 2014 e precedenti, i terreni in oggetto erano del tutto inedificabili perché sottoposti a vincoli idrogeologi che solo tardivamente, dopo ben 10 anni, il Comune, con valutazione ricognitiva, ha ritenuto tali” In conclusione, l'Amministrazione non ha considerato la minor fruibilità edificatoria delle aree del contribuente nel 2014, applicando un valore di € 110/mq (proprio delle zone B2 prive di vincoli) nonostante la classificazione a rischio già esistente nel PAI.
Per i principi di diritto sopra esposti, l'appello deve essere accolto, la sentenza di primo grado riformata e l'atto impugnato annullato. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria di II Grado della Sardegna, definitivamente pronunciando accoglie l'appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza impugnata, annulla l'avviso di accertamento IMU n. 32403/2019 relativo all'anno 2014. Condanna il Comune di Guspini alla rifusione all'Appellante delle spese del doppio grado di giudizio, che si liquidano in complessivi € 300,00 per il primo grado ed euro 600,00 per il secondo grado, oltre oneri accessori di legge.