Sentenza n. 1028/2026
Depositata il 29/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della CAMPANIA Sezione 1, riunita in udienza il
02/12/2025 alle ore 09:00 con la seguente composizione collegiale:
MONTAGNA ALFREDO, Presidente
MUSTO LUIGI, Relatore
D'ORIANO MILENA, Giudice
in data 02/12/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 2070/2025 depositato il 17/03/2025

proposto da

Comune di Pomigliano D'Arco - Piazza Municipio 1 80038 Pomigliano D'Arco NA
elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Resistente_1 - CF_Resistente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 12793/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado NAPOLI sez.
25 e pubblicata il 10/09/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 4228 IMU 2018
a seguito di discussione in camera di consiglio e visto il dispositivo n. 7387/2025 depositato il
05/12/2025

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con sentenza sentenza n. 12973/2024 del 24.04.2024, depositata il 10 settembre 2024, la Corte di Giustizia
Tributaria di primo grado di Napoli, Sezione 25, ha accolto il ricorso proposto da Resistente_1 avverso l'avviso di accertamento IMU n. 4228/2022, relativo all'anno 2018, emesso dal Comune di Pomigliano d'Arco e riferito a un terreno sito in Indirizzo_1, identificato catastalmente al foglio Dati catastali_1.
L'avviso rideterminava il valore imponibile del terreno in € 865.163,00, con conseguente pretesa IMU pari a € 29.803,00 (tra imposta, sanzioni e accessori).
Nel ricorso introduttivo, la contribuente ha eccepito : difetto di motivazione dell'avviso sul valore attribuito all'area; violazione dell'art. 18 d.lgs. 546/1992, per mancata indicazione dei criteri estimativi;
errata qualificazione urbanistica del terreno, sostenendo che l'area, pur ricadendo in zona C del PRG, fosse gravata da vincoli e in concreto non edificabile;
produzione di perizia tecnica volta a dimostrare il valore inferiore rispetto a quello accertato;
richiamo a precedenti decisioni favorevoli ICI/IMU rese per annualità pregresse.
Il Comune si ècostituito regolarmente chiedendo il rigetto del ricorso, difendendo: la legittimità della motivazione dell'avviso, la corretta qualificazione dell'area come “fabbricabile” ai fini IMU, l'aderenza dei valori ai criteri stabiliti dalla deliberazione comunale e dal PRG vigente.
Il Giudice di primo grado, con motivazione alla quale si rinvia, ha accolto il ricorso ed ha condannato il
Comune al pagamento delle spese di lite, liquidate in € 300,00 oltre accessori di legge.
In particolare ha precisato che l'area è formalmente edificabile, ma i pesanti vincoli urbanistici (obbligo di cessione gratuita del 63% del comparto e altri oneri) ne riducono drasticamente la reale potenzialità edificatoria e quindi il valore venale ai fini IMU.
Ha ritenuto attendibile la perizia prodotta dalla contribuente, mentre il Comune ha applicato valori generali senza considerare i vincoli specifici, non provando la correttezza del maggior valore accertato
Il Comune di Pomigliano d'Arco ha proposto appello, ribadendo sostanzialmente le stesse argomentazioni rappresentate in primo grado e ha concluso per la riforma integrale della sentenza e la conferma dell'avviso
IMU 2018.
In particolare, ha ribadito che l'area è edificabile in base al PRG e che la contribuente, con la propria perizia, non ha superato i criteri estimativi comunali. Con la'tto di appello rivendica la correttezza del metodo di stima adottato (valori di zona, indici edilizi, dati OMI) e richiama ampia giurisprudenza secondo cui l'edificabilità rileva per la sola classificazione urbanistica, anche se l'area non è immediatamente edificabile.
L'appellata, regolarmente citata in giudizio, non si è costituita.
All'udienza del 2 dicembre 2025 il Collegio, sentito il relatore ed esaminati gli atti, ha deciso come da dispositivo.

MOTIVI DELLA DECISIONE

L'appello va rigettato, ritenendosi pienamente condivisibile la decisione impugnata, sia sul piano logico- giuridico sia nella valutazione complessiva degli elementi di fatto.
La Corte di Giustizia di primo grado ha chiarito fin dall'inizio che la controversia attiene alla determinazione della base imponibile IMU relativa a un'area che il Comune ha qualificato come edificabile. Si tratta di un punto di partenza corretto, che il Collegio affronta richiamando la giurisprudenza ormai consolidata (Cass.
11633/2014; 17442/2017; SS.UU. 25506/2006), secondo cui la qualificazione edificatoria rileva ai fini tributari in base alla mera classificazione urbanistica, indipendentemente dalla concreta possibilità di edificare.
Proprio muovendo da tale premessa, condivisibile e non contestata, la Corte compie però un passaggio decisivo: evidenzia come, nel caso concreto, l'area, pur formalmente ricadente in zona C, sia gravata da vincoli urbanistici di tale consistenza da ridurne drasticamente la reale potenzialità edificatoria.
Vengono puntualmente richiamate le aree da cedere gratuitamente al Comune per infrastrutture e standard urbanistici, nonché le superfici destinate a verde pubblico, che costituiscono un limite oggettivo e non eludibile nella determinazione del valore venale.
In questo quadro, il primo giudice valorizza correttamente lo strumento urbanistico che impone la cessione gratuita del 63% dell'intero comparto per attrezzature pubbliche: una previsione che incide in modo evidente sul valore di mercato del terreno e che non può essere trascurata nella stima ai fini IMU. Coerentemente, la perizia tecnica prodotta dalla contribuente è ritenuta attendibile, perché ancorata a tali vincoli e alle effettive condizioni del mercato locale.
Al contrario, la stima comunale si fonda su valori tabellari fissati dalla delibera di Giunta e su parametri generali del PRG, senza alcuna analisi del caso concreto.
Il Comune, come correttamente rilevato in primo grado e ribadito in sede di appello, non ha fornito prova della correttezza del maggior valore accertato, limitandosi a richiamare criteri astratti che non considerano la particolare incidenza dei vincoli gravanti sul bene.
Il richiamo alle Sezioni Unite e alla giurisprudenza successiva è pienamente coerente: l'edificabilità discende sì dalla classificazione urbanistica, ma il valore venale deve essere determinato in base alla concreta potenzialità edificatoria dell'area, tenendo conto degli oneri e dei vincoli specifici.
In definitiva, pur trattandosi di area formalmente edificabile, la presenza di vincoli così ampi – cessione gratuita della maggior parte del lotto e assenza di immediata trasformabilità – impone, come correttamente affermato in primo grado, una significativa riduzione del valore venale ai fini IMU.
La decisione impugnata è, dunque, pienamente conforme ai principi di diritto e alle peculiarità del caso concreto.
Tanto premesso, e ribadite le considerazioni svolte, assorbite le residue eccezioni, l'appello va rigettato.
Nulla per le spese, stante la mancata costituzione in giudizio del contribuente appellato.

P.Q.M.

respinge l'appello. Nulla per le spese e competenze del grado.