Sentenza n. 1244/2026
Depositata il 04/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della CAMPANIA Sezione 1, riunita in udienza il 27/01/2026 alle ore 09:00 con la seguente composizione collegiale:
CILENTI GIOVANNI, Presidente e Relatore DI LORENZO FABIO, Giudice MUSTO LUIGI, Giudice
in data 27/01/2026 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sull'appello n. 2124/2025 depositato il 18/03/2025
proposto da
Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da Ricorrente_2 - CF_Ricorrente_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
contro
Ag.entrate Ufficio Provinciale Di Napoli-Territorio - Via Fabio Filzi 2 80133 Napoli NA
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 11513/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado NAPOLI sez. 5 e pubblicata il 16/07/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2023NA0171728 CATASTO-RENDITA CATASTALE
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 566/2026 depositato il 28/01/2026
Richieste delle parti: Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente) Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)



SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con la sentenza enumerata nel frontespizio la Corte di Giustizia Tributaria di Primo Grado di Napoli, compensando interamente fra le parti le spese del giudizio, rigettava il ricorso di Ricorrente_1 contro l'avviso di accertamento catastale, notificatogli il 30/06/2023 dall'Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale del Territorio di Napoli, con il quale all'abitazione di sua proprietà a Luogo_1 in Indirizzo_1 erano attribuiti Categoria A/3, Classe 2^, Vani 5,5 e Rendita 613,55 euro. L'atto impugnato scaturiva dalla presentazione di una DOCFA con cui, a seguito di divisione ereditaria, l'originario Subalterno 1 veniva frazionato nei Subalterni 3 e 4 e si denunciava anche un ampliamento e una diversa distribuzione degli spazi interni. L'originaria unità Sub. 1 era già censita in Categoria A/3, Classe 2^, Vani 8, Mq. 226 e Rendita 892,44 euro, mentre il nuovo Sub. 3 era stato con DOCFA riqualificato in Categoria A/2, Classe 2^, Vani 4, Mq. 121 e Rendita 247,90 euro, ragion per cui il ricorrente si opponeva notificatogli accertamento in rettifica a Categoria A/3, Classe 2^, Vani 5,5 e Rendita 613,55 euro. Ma la C.G.T. – I Grado di Napoli confermava la rettifica dell'Ufficio.
Contro la suddetta sentenza di rigetto proponeva appello Ricorrente_1, chiedendone l'accoglimento con doppia vittoria di spese per i seguenti motivi: per il confinante Sub. 4, anch'esso frutto del medesimo frazionamento del Sub. 1, sua sorella Nominativo_1 aveva proposto ricorso contro analogo avviso di accertamento catastale di rettifica in Categoria A/3, Classe 2^; tale ricorso, basato sui medesimi motivi del ricorso di Ricorrente_1 (perizia tecnica asseverata dal Geom. Nominativo_2 e comparazione con immobili nelle immediate vicinanze, entrambi deponenti per la Cat. A/2) veniva accolto in primo grado e l'ufficio non interponeva gravame;
l'appellante Ricorrente_1 si duole pertanto del diverso trattamento riservatogli, a parità di condizioni, rispetto alla sorella Nominativo_1, evidenziando che la sentenza favorevole alla germana era molto più attenta e motivata di quella a lui sfavorevole ed oggetto del presente giudizio di secondo grado;
ed invero, la motivazione secondo cui l'immobile originario era censito in Cat. A/3 (abitazione tipo economico), e quindi gli immobili da esso frazionati non potevano avere la Cat. A/2 (abitazione tipo residenziale) dichiarata nella DOCFA, non tiene conto del fatto che il genitore dei germani Ricorrente_1, già prima del suo decesso, aveva eseguito nel Sub. 1 lavori di ampliamento e miglioramento e di predisposizione al frazionamento;
nella sentenza di primo grado favorevole a Nominativo_1, la ristrutturazione di pregio eseguita dal de cuius, la perizia asseverata dal Geom. Nominativo_2 e la comparazione con gli adiacenti immobili già Cat. A/2 fanno ritenere corretto il censimento proposto nella DOCFA e non quello rettificato dall'Ufficio del Territorio;
tale sentenza di conferma della Cat. A/2 del Sub. 4, poiché passata in giudicato, non può non estendersi anche al Sub. 3, che ha caratteristiche di costruzione e collocazione simili al Sub. 4, come anche asseverato da una ulteriore perizia integrativa, depositata dal Geom. Nominativo_2, e dimostrato dal fatto che gli immobili Cat. A/3, presi dall'Ufficio del Territorio per le comparazioni, sono invece distanti ed in zone diverse;
per quanto sopra, l'impugnata sentenza di primo grado risulta erronea ed affetta da difetto di motivazione, omessa istruttoria, violazione del principio della tutela dell'affidamento e della buona fede, violazione di legge per incongruenza dei dati utilizzati e disparità di trattamento;
si rileva, inoltre, nullità dell'impugnato avviso di accertamento catastale per difetto di prove e omessa istruttoria, per violazione della legge sul giusto procedimento e per assenza di presupposti fattuali dell'avvenuta rettifica;
risulta, infine, paradossale la disparità delle tariffe fra la Categoria Catastale A/2 (residenziale) e la Categoria Catastale A/3 (economica), in quanto la categoria meno privilegiata ha delle caratteristiche di estimo nettamente superiori e una conseguente rendita catastale più elevata;
è questo il motivo per cui l'Ufficio del Territorio tende ad attribuire la Cat. A/3 invece della Cat. A/2, nonostante sia dimostrato che i fabbricati limitrofi hanno quasi tutti la Cat. A/2.
Con controdeduzioni l'Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale del Territorio di Napoli si costituiva e resisteva all'appello, chiedendone il rigetto con vittoria di spese per i seguenti argomenti: nel caso di rettifiche conseguenti a procedure DOCFA, per costante giurisprudenza di legittimità, l'Ufficio non è tenuto ad eseguire un sopralluogo sul posto, potendo avvalersi dei dati esposti dal dichiarante e delle opportune verifiche documentali;
il termine di dodici mesi per emettere l'avviso di accertamento catastale, fissato dal D.M. 701/1994, secondo uniforme giurisprudenza di legittimità, è meramente ordinatorio e non perentorio, cosicché il suo sforamento non comporta decadenza in quanto non espressamente prevista;
è stato rilevato un disallineamento fra i grafici allegati alla DOCFA e le verifiche effettuate al Sistema Integrato Territorio, tale da giustificare l'aumento dei Vani dai 4 dichiarati ai 5,5 rettificati;
il Subalterno 3, frutto del frazionamento dell'originario Sub. 1 in Sub. 3 e Sub. 4, presenta le stesse caratteristiche di costruzione e collocazione dell'originario Sub. 1, di tipo economico e già censito come Cat. A/3, come anche altri immobili della stessa tipologia e nella stessa zona;
quanto ai lavori di ampliamento e miglioramento, addotti dal contribuente come ragione principale del passaggio alla Cat. A/2, si tratta di opere preesistenti nel Sub 1, già valutate ai fini del precedente censimento in Cat. A/3, rispetto al quale non rappresentano una novità; sono per il resto infondate le doglianze basate sul giudicato favorevole a Nominativo_1, sull'esito delle perizie del Geom. Nominativo_2 e sulla non attinenza degli immobili scelti dall'Ufficio a comparazione, essendo state esse già disattese nella impugnata sentenza di primo grado con motivazione sufficiente e convincente.
All'odierna udienza del 27/01/2025, erano presenti entrambe le parti, che illustravano meglio le loro rispettive posizioni e si riportavano alle loro contrapposte richieste già in atti. All'esito, questa Corte decideva la causa come da dispositivo depositato nel sistema telematico.


MOTIVI DELLA DECISIONE

L'appello è parzialmente fondato e deve essere accolto nei limiti dei seguenti motivi, da ritenersi pregiudiziali ed assorbenti di ogni altra questione proposta dalle parti.
1) Non può non rilevarsi che l'Ufficio ed anche la sentenza di primo grado non hanno preso in alcuna considerazione tre circostanze fondamentali: il giudicato favorevole a Nominativo_1 in una situazione quasi uguale a quella che ha visto invece soccombere il fratello Ricorrente_1; le perizie asseverate dal Geom. Nominativo_2, che documentano gli ampliamenti e miglioramenti del Sub. 3 e l'esistenza di immobili simili e vicini in Cat. A/2; l'assurdità dei criteri di estimo adottati, in base ai quali gli immobili di minore pregio in Cat. A/3 (economica) finiscono per avere una rendita più alta degli immobili di maggiore pregio in Cat. A/2 (residenziale).
Quanto alla prima circostanza, l'Ufficio si limita a sostenere apoditticamente che la sentenza a favore di Nominativo_1 sarebbe erronea (senza tuttavia spiegare perché non sia stata allora impugnata) e quella a sfavore di Ricorrente_1 sarebbe invece esatta (senza però spiegare le ragioni di tale affermazione). Quanto alla seconda circostanza, l'Ufficio ripete il ragionamento della sentenza di primo grado che il Sub. 1 era in Cat. A/3 e che gli ampliamenti ed i miglioramenti erano preesistenti al frazionamento nei Sub. 3 e 4 (senza tuttavia spiegare perché essi non sarebbero rivalutabili nella successiva DOCFA ai fini della Cat. A/2, già attribuita ad altri immobili similari e nelle vicinanze). Quanto alla terza circostanza, l'Ufficio si limita a sostenere che il contribuente punta alla Cat. A/2 per ottenere una rendita catastale più bassa (senza però spiegare quale logica possa avere un estimo che comporta il tributo più elevato per la categoria di minor valore).
2) Venendo allo specifico esame dell'impugnata sentenza di primo grado, si ritengono non condivisibili alcuni passaggi motivazionali ed in particolare: il fatto che, siccome il Sub 1 era in Cat. A/3, anche i frazionati Sub. 3 e 4 debbano essere necessariamente confermati in Cat. A/3, sebbene con la DOCFA siano stati documentati alcuni ampliamenti e miglioramenti;
il fatto che in nessuna considerazione sia stata presa la perizia, asseverata dal Geom. Nominativo_2, benché comprovante gli avvenuti ampliamenti e miglioramenti che motivano la nuova categoria “residenziale” in luogo della precedente categoria “economica”; il fatto che in nessuna considerazione sia stata tenuta la circostanza che comunque alcuni immobili similari e nella stessa zona siano già stati censiti in Cat. A/2, come documentato sempre al perito di parte Nominativo_2.
Alle incertezze di cui sopra si devono aggiungere le ulteriori perplessità emerse nel giudizio di appello, quali: la sentenza favorevole a Nominativo_1, non impugnata dall'Ufficio, in evidente disparità con la similare posizione di Ricorrente_1; il criterio di estimo adottato, in base al quale la meno pregiata Cat. A/3 finisce per avere una rendita catastale maggiore della più pregiata Cat. A/2.
3) L'impugnato avviso catastale deve essere invece confermato laddove rettifica in Vani 5,5 i Vani 4 dichiarati con DOCFA, essendo stato documentalmente rilevato che vi è un disallineamento fra i grafici allegati alla DOCFA e le verifiche fatte al Sistema Integrato Territorio, tale da giustificare l'aumento dei Vani dai 4 dichiarati ai 5,5 rettificati. A tal proposito l'appellante poco o nulla replica ed anzi il fatto che a sostegno della Cat. A/2 siano stati addotti anche dei lavori di ampliamento vale a confermare l'esattezza del maggior numero di vani catastali rettificati.
4) Considerato l'accoglimento solo parziale la difficoltà che caratterizza la materia dell'estimo catastale, ricorrono le ragioni gravi ed eccezionali, ai sensi dell'art. 92 co. 2° cod. proc. civ. e 15 d.lgs. n. 546/1992, per ritenere compensate le spese del primo e del secondo grado di giudizio.


P.Q.M.


accoglie parzialmente l'appello nei sensi di cui in motivazione e compensa le spese del secondo grado di giudizio.
Così deciso a Napoli il 27/01/2025
Il Presidente Relatore ed Estensore
AN EN