Sentenza n. 111/2026
Depositata il 26/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della CALABRIA Sezione 2, riunita in udienza il
21/01/2026 alle ore 10:30 con la seguente composizione collegiale:
LUBERTO VINCENZO, Presidente
DE NE GIANCARLO, Relatore
COSCARELLA FRANCESCO, Giudice
in data 21/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 1421/2024 depositato il 08/05/2024

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Mongrassano
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 5975/2023 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado COSENZA sez. 2 e pubblicata il 22/11/2023
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 3805 IMU 2017
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 5107 IMU 2018
a seguito di discussione in camera di consiglio e visto il dispositivo n. 58/2026 depositato il
22/01/2026

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il contribuente Ricorrente_1 ha interposto appello avverso la sentenza n. 5975/2023 della Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Cosenza, con la quale era stato rigettato il suo ricorso proposto contro gli avvisi di accertamento n. 3805 e n. 5107, relativi all'IMU per gli anni d'imposta 2017 e 2018.
Con la pronuncia impugnata, i giudici di prime cure avevano confermato la legittimità della pretesa impositiva del Comune di Mongrassano, ritenendo congruo il valore venale delle aree edificabili accertato in euro 18,20 al mq sulla base delle delibere comunali vigenti all'epoca, e giudicando inidonea la documentazione probatoria fornita dal ricorrente, costituita da una perizia di stima del 2015 e da un atto di compravendita del 2012, in quanto ritenuti temporalmente distanti dalle annualità accertate. La Corte di primo grado aveva altresì ritenuto irrilevante la successiva delibera comunale n. 21 del 2021, che riduceva i valori delle aree, motivando tale esclusione con la circostanza che detta riduzione fosse stata causata dall'emergenza sanitaria da Covid-19, evento successivo alle annualità in contestazione.
L'appellante censura la sentenza di primo grado lamentando l'erroneità della decisione nella parte in cui ritiene congruo il valore di euro 18,20 al mq. A sostegno del gravame, deduce che la riduzione dei valori operata dal Comune nel 2021 (a euro 11,20 al mq) non sia imputabile alla crisi pandemica, bensì costituisca un'implicita ammissione dell'erroneità delle stime precedenti, dato che le quotazioni OMI dimostrano una sostanziale stabilità dei prezzi di mercato dal 2014 al 2023 e non un crollo improvviso.
L'appellante ribadisce la natura prettamente rurale dell'area, priva di opere di urbanizzazione primaria, come attestato dalla perizia tecnica dell'Ing. Nominativo_1 e corroborato da precedenti giurisprudenziali di questa stessa Corte che, per casi analoghi e terreni limitrofi, hanno rideterminato il valore in misura inferiore. Il Comune di Mongrassano, pur ritualmente intimato, non ha svolto difese attive idonee a contrastare specificamente le nuove deduzioni in appello, limitandosi agli atti pregressi. La causa è stata discussa e decisa in camera di consiglio.

MOTIVI DELLA DECISIONE

L'appello è fondato e merita accoglimento per le ragioni di seguito esposte. Questa Corte ritiene che la valutazione operata dai giudici di primo grado, in ordine alla congruità del valore venale attribuito alle aree edificabili, non sia condivisibile alla luce degli elementi probatori acquisiti e della più recente giurisprudenza di merito formatasi sulla specifica zona territoriale in oggetto. Preliminarmente, si osserva che, ai sensi dell'art. 5, comma 5, del D.Lgs. n. 504/1992, il valore delle aree fabbricabili deve essere determinato avendo riguardo ai prezzi medi rilevati sul mercato per la vendita di aree aventi analoghe caratteristiche. Nel caso di specie, la determinazione del Comune (euro 18,20 al mq) appare disallineata rispetto alle reali condizioni di mercato e alle caratteristiche intrinseche dei terreni, situati in Indirizzo_1, zona periferica e priva di significativa vocazione commerciale o residenziale intensiva. L'argomentazione del primo giudice, secondo cui la riduzione dei valori operata con la delibera n. 21/2021 sarebbe inapplicabile retroattivamente perché dovuta esclusivamente alla crisi pandemica, viene smentita dalle risultanze documentali prodotte dall'appellante. L'analisi delle quotazioni OMI per il periodo 2014-2023 evidenzia, infatti, una sostanziale stabilità dei valori immobiliari nel Comune di Mongrassano, senza flessioni drammatiche tali da giustificare, da sole, un dimezzamento del valore venale post-2020. Ne consegue che la delibera del 2021, che ha fissato il valore per la zona B5 a euro 11,20 al mq, deve essere intesa come un atto di resipiscenza dell'Ente che ha adeguato i propri parametri a una realtà di mercato che era, nei fatti, già depressa e sovrastimata negli anni precedenti, inclusi il 2017 e il 2018 oggetto di accertamento. Tale conclusione è corroborata dalla perizia giurata di parte a firma dell'Ing. Nominativo_1 che, sebbene redatta nel 2015, fotografa una situazione strutturale e morfologica dei luoghi (assenza di urbanizzazione, isolamento, uso agricolo) rimasta immutata negli anni successivi, rendendo le sue conclusioni estensibili anche alle annualità in contestazione. Inoltre, il valore di mercato indicato dalla parte privata trova conforto nell'unico atto di compravendita di terreni similari in zona, avvenuto al prezzo di euro 12,90 al mq, parametro ben più aderente alla stima del perito e alla successiva delibera comunale rispetto alla pretesa originaria dell'ufficio. Questa Corte non può ignorare, infine, i propri precedenti specifici su fattispecie identiche riguardanti i medesimi terreni o aree limitrofe della stessa famiglia del contribuente. Con le sentenze n. 1795/2025 e n. 1792/2025, questa stessa Sezione ha già riformato analoghe pronunce di primo grado, rideterminando il valore delle aree fabbricabili nella misura indicata dalla consulenza tecnica di parte e dalle successive determinazioni comunali. Per ragioni di uniformità di giudizio e di coerenza logico-giuridica, non vi è motivo per discostarsi da tale orientamento, essendo evidente l'incongruità della stima originaria di oltre 18 euro al metro quadro. Pertanto, in accoglimento dell'appello, la sentenza impugnata deve essere riformata, disponendo l'annullamento degli avvisi di accertamento impugnati nella parte relativa alla quantificazione del valore, che deve essere rideterminato in conformità ai valori accertati come congrui nelle citate pronunce e nella delibera comunale correttiva n. 21/2021, ovvero in misura pari a euro 11,20 al mq. Tenuto conto dell'evoluzione della vicenda processuale, della natura della controversia e del comportamento dell'Ente impositore che ha autonomamente ridotto i valori in epoca successiva, ricorrono giusti motivi per disporre la compensazione delle spese di giudizio.

P.Q.M.

La Corte riforma la sentenza impugnata, spsese di giudizio compensate.