Sentenza n. 627/2026
Depositata il 20/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della CAMPANIA Sezione 1, riunita in udienza il
07/10/2025 alle ore 09:00 con la seguente composizione collegiale:
MONTAGNA ALFREDO, Presidente
MUSTO LUIGI, Relatore
DI LORENZO FABIO, Giudice
in data 07/10/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 763/2025 depositato il 28/01/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag.entrate Ufficio Provinciale Di Napoli-Territorio - Sede 80100 Napoli NA
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 15407/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado NAPOLI sez.
13 e pubblicata il 07/11/2024
Atti impositivi:
- ATTI RELATIVI OPERAZIONI CATASTALI n. 2024NA0109233 CATASTO-ESTIMI CATASTALI E
CLASSAMENTO 2024
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 6066/2025 depositato il
14/10/2025 Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza n. 15407/13/2024 del 4 novembre 2024, depositata il 7 novembre 2024, la Corte di Giustizia
Tributaria di I Grado di Napoli ha rigettato il ricorso proposto da Ricorrente_1 contro l'Agenzia delle
Entrate – Ufficio Provinciale Territorio di Napoli, avente ad oggetto l'avviso di accertamento catastale n.
2024NA0022989 (atto n. 2024NA0109233)
L'avviso, notificato il 9 aprile 2024, riguardava la nuova determinazione di classamento e rendita catastale dell'unità immobiliare sita in Napoli, Indirizzo_1, piano 2, interno 4A, identificata al catasto urbano, sezione Indirizzo_4, zona censuaria 11.
La ricorrente ha spiegato che fino al 6 giugno 2022 due unità immobiliari erano accatastate unitariamente al sub. Ind._6, cat. A/1, classe 3, consistenza 13 vani, rendita € 6.673,34.
Con dichiarazione DOCFA presentata il 18 maggio 2022 (prot. NA0149847), registrata dal 6 giugno 2022, era stata proposta la divisione in due nuove unità:
sub. Indirizzo_4, cat. A/2, classe 4, consistenza 4 vani, rendita € 1.836,00;
sub. Indirizzo_5, cat. A/2, classe 4, consistenza 9 vani, rendita € 816,00.
L'Ufficio, esaminata la dichiarazione, aveva tuttavia attribuito al sub. Ind._4 la categoria A/1, classe 3, con rendita € 5.939,25 e consistenza 11,5 vani, notificando l'avviso di accertamento impugnato.
La contribuente, con il ricorso introduttivo, ha dedotto: l'illegittimità del nuovo classamento, poiché l'unità immobiliare non presentava alcuna delle caratteristiche di lusso elencate nel D.M. 2 agosto 1969 (si trovava in scala secondaria, priva di affaccio panoramico e di finiture pregiate); la categoria A/2, classe 4, proposta nel DOCFA, era quindi congrua rispetto ai quadri tariffari e a gli immobili similari nello stesso fabbricato;
la carenza di motivazione dell'avviso, in quanto l'Ufficio si era limitato a richiamare dati catastali di tre unità comparabili, senza indicarne le caratteristiche (numero e dimensione dei vani, piano, affaccio, vista panoramica), impedendo così un reale raffronto e la possibilità di contestare l'inquadramento.
L'Agenzia delle Entrate – Territorio si è costituita, sostenendo la legittimità dell'accertamento. Ha affermato che la motivazione era sufficiente, perché basata sull'indicazione dei dati oggettivi rilevati e della classe attribuita, elementi ritenuti idonei dalla giurisprudenza di legittimità per consentire al contribuente di difendersi.
Ha richiamato inoltre il principio, più volte sancito dalla Cassazione, secondo cui in tema di classamento immobiliare è sufficiente la menzione di consistenza, categoria e classe.
Il Giudice di primo grado, con motivazione alla quale si rinvia, ha rigettato il ricorso e condannto la ricorrente al pagamento delle spese di guidizio.
In via preliminare ha affermato che l'atto impugnato risultava adeguatamente motivato, in quanto conteneva la consistenza, la categoria e la classe attribuita dall'Ufficio, dati sufficienti a porre la contribuente in condizione di difendersi. Sono stati richiamati numerosi precedenti della Cassazione (nn. 6854/1983; 4085/1992;
12068/2004; 21300/2004; 333/2006; 13319/2011; 18865/2007; 18023/2009; 14379/2011).
Il giudice ha evidenziato che l'Ufficio aveva correttamente applicato i criteri di estimo comparativo previsti dal R.D.L. 652/1939 (conv. in L. 1249/1939), dal DPR 1142/1949 e dall'art. 11, comma 1, D.L. 70/1988 (conv. in L. 154/1988). L'attribuzione della categoria A/1 era stata giustificata dalle caratteristiche tipologiche e costruttive dell'immobile e del fabbricato in cui esso ricadeva, situato in Indirizzo_1 ,
Indirizzo_2, Riviera di Chiaia e Indirizzo_3, in un contesto di pregio con vista sulla Villa Comunale e sul Golfo di Napoli.
È stato sottolineato che l'unità derivava dalla divisione del sub. Ind._6, già classato in A/1, classe 3, sin dal 26 aprile 2001, e che tale classamento era stato confermato in passato anche in sede contenziosa: infatti, con sentenza n. 360/34/2003 la Commissione Tributaria Provinciale aveva declassato a A/1, classe 1, ma in appello la CTR, con sentenza n. 80/07/2005, aveva accolto l'appello dell'Ufficio, ristabilendo la categoria
A/1, classe 3.
Secondo la Corte, dunque, non vi erano modifiche tipologiche o strutturali tali da giustificare un classamento diverso, e la maggior parte delle unità presenti nello stesso fabbricato risultavano già classate in categoria
A/1.
Avverso tale decisione ha proposto appello la contribuente, articolando tre motivi: con un primo motivo ha evidenziato che la Corte di primo grado ha ignorato l'obbligo di instaurare un contraddittorio preventivo con il contribuente, previsto dall'art.

5-ter del D.lgs. 218/1997, introdotto con la legge n. 59/2019, e ribadito dall'art.

6-bis del D.lgs. 219/2023 (Statuto del contribuente). Inoltre, la motivazione dell'avviso non poteva consistere nel semplice richiamo a dati catastali: quando vi è una divergenza tra quanto proposto nel DOCFA
e quanto accertato dall'Ufficio, la motivazione deve spiegare chiaramente le ragioni della differenza.
Con il secondo motivo ha evidenziato che l'Ufficio e la Corte hanno applicato in maniera errata il D.M. 2 agosto 1969. Dopo il frazionamento, l'unità sub. Ind._4 aveva una superficie di circa 190 mq, dunque ben al di sotto della soglia dei 240 mq prevista dall'art. 6 del decreto per qualificare un'abitazione come “di lusso”.
Né erano presenti altri requisiti tipici: non vi erano piscine, campi da tennis, ampie aree scoperte o finiture pregiate. Le fotografie e la perizia tecnica hanno mostrato un contesto ben diverso da quello descritto dall'Ufficio, che aveva invece fatto riferimento – erroneamente – alla vecchia unità indivisa di 300 mq, ormai inesistente.
Con il terzo motivo ha evidenziato che la Corte di primo grado non ha preso in considerazione un fatto decisivo: la contribuente aveva dimostrato, con documentazione estratta dal catasto, che nello stesso fabbricato vi erano numerosi appartamenti di analoga consistenza classificati come A/2 e non come A/1.
Alcuni esempi concreti erano gli appartamenti censiti ai subInd._7 (14 vani), Ind_8 (8,5 vani) e Ind._9 (9,5 vani), tutti in categoria A/2. La Corte, ignorando questi elementi, si è limitata ad affermare che l'immobile si trovava in un quartiere prestigioso (Chiaia, Riviera di Chiaia, Villa Comunale), senza spiegare perché alcuni appartamenti fossero A/2 ed altri A/1.
La contribuente ha inoltre evidenziato un'ulteriore incongruenza: l'Ufficio ha attribuito all'immobile una consistenza di 11,5 vani, quando invece il frazionamento logico imponeva il numero di 9 (13 vani originari meno i 4 dell'unità separata).
Ha concluso chiedendo di riformare integralmente la sentenza di primo grado, annullare l'avviso di accertamento e confermare la classificazione in categoria A/2 con la rendita proposta nel DOCFA.
Ha chiesto infine la condanna dell'Agenzia delle Entrate alle spese di entrambi i gradi di giudizio.
Con proprie controdeduzioni, l'Ufficio ha chiesto la conferma della sentenza impugnata, sostenendo che il contraddittorio non era obbligatorio nel procedimento DOCFA, già partecipato, e l'obbligo di motivazione era soddisfatto con la semplice indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita (Cass. 2268/2014,
Cass. 5245/2023); che il D.M. 2 agosto 1969 non ha valore in sede catastale, essendo norma urbanistica e fiscale per altre finalità (agevolazioni), mentre il classamento si basa sulle regole del DPR 1142/1949 e dell'estimo catastale comparativo;
che il sub. Ind._4, derivato dal sub. Ind._6, ha mantenuto caratteristiche tipologiche e strutturali coerenti con il precedente classamento in A/1, classe 3; molte unità dello stesso fabbricato risultano in A/1, e classare il sub. Ind._4 in A/2 creerebbe sperequazione fiscale;
la consistenza è stata calcolata secondo regole tecniche (8 ambienti principali = 8 vani;
10 accessori diretti x 0,33 = 3,3 vani;
totale 11,3 arrotondato a 11,5).
Ha concluso chiedendo il rigetto dell'appello, la conferma della sentenza di primo grado e la condanna della contribuente alle spese del doppio grado di giudizio.
All'udienza del 7 ottobre 2025, il Collegio, sentito il relatore ed esaminati gli atti, ha deciso come da dispositivo.

MOTIVI DELLA DECISIONE

L'appello va accolto, non condividendosi la motivazione della sentenza impugnata.
Invero, come argomentato e documentato dalla contribuente l'unità immobiliare non presenta alcuna delle caratteristiche di lusso previste dal D.M. 2 agosto 1969: essa si trova in una scala secondaria, non gode di affacci panoramici né dispone di finiture pregiate, elementi che avrebbero potuto giustificare l'attribuzione alla categoria A/1.
Risulta che la superficie complessiva, dopo il frazionamento del precedente subalterno Ind._6, è di circa 190 mq, dunque ben inferiore alla soglia dei 240 mq indicata dal D.M. 2 agosto 1969 come parametro per considerare un'abitazione di lusso.
Nessuna delle altre caratteristiche previste dal decreto — come piscina, campi da tennis, ampie terrazze o materiali di particolare pregio — risulta presente.
Va evidenziato che l'Ufficio ha erroneamente considerato, per il nuovo classamento, i dati del vecchio immobile indiviso (di circa 300 mq), ormai inesistente a seguito del frazionamento ed ha omesso di valutare anche altro fatto decisivo, rappresentato dal confronto con altri appartamenti dello stesso fabbricato.
La contribuente ha dimostrato, attraverso documentazione catastale, che varie unità immobiliari con caratteristiche simili (subalterni 1Ind_7_8_9, rispettivamente di 14, 8,5 e 9,5 vani) sono classificate in categoria
A/2 e non A/1.
Corrette sono anche le doglianze della contribuente che ha infine evidenziato un'incongruenza nella determinazione della consistenza, poiché l'Ufficio ha attribuito all'unità 11,5 vani, mentre — in base al frazionamento logico del precedente subalterno Ind._6 (13 vani totali) — i vani del nuovo subalterno Ind._4 avrebbero dovuto essere 9, sottraendo i 4 vani della porzione divenuta subalterno Ind_5.
Al riguardo significativa è la giurisprudenza della Corte di Cassazione secondo cui il classamento catastale deve sempre rispecchiare la reale situazione oggettiva dell'immobile e non può essere cristallizzato per il solo fatto di precedenti non impugnati, essendo possibile per il contribuente chiedere in ogni momento una variazione, in ossequio al principio di capacità contributiva di cui all'art. 53 Cost.
Ciò posto, quello che conta è la sussistenza o meno delle caratteristiche proprie della Cat. A/1, la cui dimostrazione non può che essere a carico dell'Amministrazione che l'afferma, sussistenza dei predetti requisiti che non solo non risulta fornita nella presente causa ma è smentita dalla documantazione prodotta dalla contribuente.
Pertanto, l'immobile presenta caratteristiche ordinarie, prive di elementi di lusso, coerenti con la categoria
A/2, e non è giustificato l'inquadramento in categoria A/1, classe 3, operato dall'Ufficio.
Tanto detto e conclusivamente ribadite le svolte considerazioni, assorbite le residue eccezioni, l'appello va accolto
Le spese dell'intero giudizio, attesa la natura della presente decisione, possono essere compensate tra le parti.

P.Q.M.

Accoglie l'appello spese e competenze dell'intero giudizio compensate