Sentenza n. 146/2026
Depositata il 20/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della LOMBARDIA Sezione 4, riunita in udienza il
17/11/2025 alle ore 14:00 con la seguente composizione collegiale:
ROLLERO GIOVANNI BATTISTA, Presidente
PIOMBO DOMENICO, Relatore
GALLINA CARMELA, Giudice
in data 17/11/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 1696/2024 depositato il 04/06/2024

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_2 - CF_Ricorrente_2
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Ii Di Milano
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 4002/2023 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado MILANO sez.
10 e pubblicata il 15/11/2023 Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. T9D021G01338/2022 IRPEF-ALTRO 2017
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. T9D021G01338/2022 IRAP 2017
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 2399/2025 depositato il
18/11/2025
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante:
Resistente/Appellato:

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza n. 4002/2023, depositata il 15.11.2023, la CGT di I grado di Milano ha respinto (ponendo a carico dei ricorrenti le spese di lite) il ricorso proposto dai sigg. Ricorrente_1 e Ricorrente_2 avverso l'avviso di accertamento notificato loro, quali soci della cessata Immobiliare Società_1 s.a.s. di Nominativo_1., dall'Ag. Entrate – Direz.prov. II Milano per imposte sui redditi, IRAP e imposta sostitutiva relative all'anno 2017; avviso di accertamento emesso a seguito di segnalazione proveniente dall'Ufficio Territoriale Atti Pubblici,
Successioni e Rimborsi Iva della stessa Direzione provinciale nei confronti della società per avere “omesso di presentare la dichiarazione Modello Redditi SP per l'anno di imposta 2017 pur avendo effettuato, nello stesso anno, operazioni attive imponibili per € 340.000,00 e pur disponendo di rimanenze finali per
€ 221.166,00 come valorizzate al rigo RG8 del Modello Redditi SP presentato per l'annualità precedente”. Il giudice di primo grado, premesso: A) che con il contestato atto impositivo l'Ufficio, rilevato che “nel 2017 la s.a.s., costituita nel 2001, procedeva all'assegnazione di un immobile di sua proprietà” - facente “parte di un complesso sito nel Comune di Olbia (SS)” - al socio Ricorrente_1, … avvalendosi delle disposizioni introdotte dall'art. 1, commi da 115 a 120, della l. 208/2015 e dell'art. 1, comma 565, l. 232/2016”, deliberando
“contestualmente... lo scioglimento anticipato della stessa [società] in pari data senza dar luogo alla fase di liquidazione”, e che peraltro “l'imposta comunque dovuta non è stata né liquidata né versata”, e che “altra operazione immobiliare era stata poi realizzata” dalla stessa società “nel Comune di Como” con riferimento a un “immobile… anch'esso ceduto al socio Ricorrente_1 per un valore di € 340.000,00”, aveva “recuperato l'imposta e contestualmente irrogato sanzione per omessa presentazione della dichiarazione ai sensi dell'art. 1 d.lgs. 471/1997”; B) che i ricorrenti chiedevano annullarsi l'avviso di accertamento, eccependo 1) la contraddittorietà ed insufficienza della sua “motivazione” e 2) la “violazione dell'art. 109, comma 4, lett. b), ultimo periodo, del dpR 917/1986” e “dell'art. 53 Cost.”, instando in subordine per la riduzione dell'imponibile; ha ritenuto il ricorso infondato, osservando: a) che “le disposizioni introdotte dall'art. 1, commi dal 115 al 120, l. 208/2015 e dall'art. 1, c. 565, l. 232/2016, e successive proroghe, consentivano la possibilità di assegnare ai soci beni immobili, versando una imposta agevolata dell'8%, e/o per le società non operative 10,5%, purché detti beni non fossero specificamente soggetti all'attività di impresa. In questo quadro, per un immobile ubicato in Olbia, con atto del 28/09/2017, si era attribuita la proprietà al socio Ricorrente_1 [socio al 99% della s.a.s.: ndr], conferendo al bene una valutazione di € 82.000,00”, con conseguente “debito d'imposta pari ad € 6.560,00, corrispondente appunto all'8% del valore” anzidetto;
debito d'imposta (per il cui pagamento i predetti soci, “all'atto dell'attribuzione” dell'immobile al socio Ricorrente_1, “avevano optato per il pagamento rateale”) che, tuttavia, come ammesso dagli stessi ricorrenti, “non risulta essere stato onorato, alle scadenze prefissate – scaturenti dall'atto notarile – che restavano pertanto inevase alle date previste del 30/11/2017 e del 16/06/2018”; b) che “i ricorrenti... espongono doglianze in ordine alla determinazione dell'imponibile relativo alle imposte dirette e ai rilievi sollevati dall'A.F. riguardo ad una seconda attribuzione, relativa ad altro immobile questa volta ubicato in Como alla Indirizzo_1 anch'esso acquisito dal socio Ricorrente_1 per un valore di € 340.000,00. A tal proposito essi lamentano l'esistenza di presunte incongruenze nell'atto d'ufficio, non provate dalla evidenza dei fatti, poiché, al contrario, al Collegio appare chiaro, anche secondo un esame meramente aritmetico, che, al contrario, le vere incongruenze attengono al comportamento tenuto dai ricorrenti nella elaborazione dei dati di bilancio. Essi avevano, infatti, attribuito, all'atto dell'acquisizione avvenuta dell'immobile di Como, ceduto in precedenza – ovvero prima della cancellazione dal registro imprese, avvenuta come si è detto contestualmente alla cessione dell'immobile in Olbia – con atto del 31 marzo 2017, un valore di € 340.000,00, valore esattamente identico coincidente con il fatturato dalla società per l'anno 2017. Il bene di cui si tratta, che era stato acquistato nel 2007 per 'ristrutturazione e successiva vendita' ad un prezzo di € 313.100,00, aveva richiesto una somma di € 219.531,22 risultante, secondo i calcoli dell'Ufficio, dalla pedissequa disamina delle fatture in contabilità, per la ristrutturazione, per realizzare la quale erano stati necessari sei anni di attività, dal 2007 al 2013. Cosicché, alla fine, tenendo conto del valore di trasferimento dichiarato, si evidenziava la realizzazione di una minusvalenza di 192.631,21 €uro. Attraverso un puntuale esame della documentazione contabile prodotta, l'Ufficio è quindi giunto a determinare correttamente l'effettivo reddito per l'anno 2017 di chiusura dell'attività, sul quale ha applicato e richiesto le imposte”; c) che “i contribuenti, in entrambi i propri atti di giudizio (ricorso e memorie), non formulano concrete e supportate eccezioni nel merito delle operazioni contabili puntualmente ricostruite dall'A.F., ma si limitano a definirle come fantasiose e contraddittorie;
formalizzano poi una proposta di mediazione sostanzialmente fondata, in modo pressoché univoco, su una cospicua, quanto nel merito immotivata, riduzione del maggior imponibile accertato per l'immobile in Como, confermando peraltro espressamente la correttezza dei rilievi d'ufficio in relazione al mancato versamento dell'imposta dovuta per l'attribuzione dell'immobile in Olbia, riduzione che giustificano con un sostenuto, ma non provato, minor valore del bene immobiliare per l'anno in questione. In realtà, sul punto, le quotazioni OMI, che si ricorda vengono sempre formulate su dichiarazioni di parte, prese a base nella loro misura minima, peraltro ulteriormente ridotta secondo parametri fuori contesto, è già di fatto molto lontana dalla realtà immobiliare di Como, in specie nella Indirizzo_1 notoriamente di particolare pregio, in quanto panoramica sul Lario, sono già notevolmente vantaggiose rispetto ai reali prezzi unitari praticati in zona. La proposta quindi non può essere presa in considerazione dal Collegio neanche come punto di riferimento, poiché infondata nel merito”; d) che, “al contrario, per i motivi esposti“ l'atto impositivo dell'Ufficio “appare pienamente rispettoso delle norme e dei principi ai quali si ispira, tra l'altro, l'art. 109 TUIR, poiché, nell'effettuazione delle proprie valutazioni, l'Amministrazione ha tenuto sempre in debito conto i fatti concreti e i documenti contabili forniti dai medesimi ricorrenti”.
Avverso tale sentenza hanno proposto appello i contribuenti, con ricorso notificato il 10.05.2024, insistendo per l'annullamento (in parziale riforma della pronunzia di primo grado) dell'impugnato avviso di accertamento
“limitatamente al maggior reddito d'impresa accertato ai fini delle imposte dirette e relativi accessori (sanzioni ed interessi)”, sulla base del seguente complesso motivo: “Motivazione contraddittoria e illogica – Travisamento dei fatti di causa e delle eccezioni svolte dai ricorrenti – Omessa decisione su punto decisivo della controversia – Conseguente violazione dell'art. 53 della Costituzione”. Gli appellanti, rilevando che
“l'accertamento dei ricavi della società per il periodo d'imposta 2017 si fonda integralmente sulla plusvalenza derivante dalla cessione, avvenuta nel 2017, dell'immobile in Como – Indirizzo_1, unico immobile di proprietà della soc. Società_1 nell'anno d'imposta 2017”, plusvalenza tuttavia a loro avviso inesistente in quanto derivante dall'”erroneo disconoscimento” da parte dell'Ufficio “del costo di acquisto dell'immobile, di € 313.000,00”, pari al “prezzo di acquisto di € 280.000,00, risultante dall'atto notarile di compravendita…, incrementato delle spese accessorie alla compravendita (provvigioni di mediazione, compenso del notaio, tributi, ecc.)”, avendo l'Ufficio “riconosciuto unicamente le spese relative alla ristrutturazione” del bene;
sostengono, in sintesi, che “dalla… motivazione della sentenza (peraltro costellata da errori e/o imprecisioni nella ricostruzione dei fatti, posto che, diversamente da quanto si legge nella sentenza, il solo immobile attribuito al socio Ricorrente_1 è quello di Olbia, e non anche quello di Como, e il valore di € 340.000,00 di quest'ultimo è il suo prezzo di vendita, e non quello di acquisto da parte della società) sembra evincersi che i giudici di I grado…” non si siano ”neanche resi conto che i ricorrenti hanno contestato il mancato riconoscimento…” (ovvero il “rifiuto di riconoscere...”) da parte dell'Ufficio “del costo di acquisto dell'immobile” anzidetto sito in Como, sebbene si tratti di un “costo risultante da elementi certi e precisi”, ed hanno così
“completamente omesso l'esame del punto decisivo della controversia”, dal momento che, stante la deducibilità dei costi anzidetti (ancorché “non contabilizzati”), il reddito della Immobiltrading SA per il periodo d'imposta 2017 sarebbe stato pari ad € 0,00 (giacché “l'immobile di Como… [ha] generato una perdita di € 194.266,00” e “l'immobile di Olbia non concorre alla determinazione del reddito della società in quanto assegnato al socio usufruendo dell'agevolazione fiscale di cui alle disposizioni dinanzi menzionate della l. 208/2015 e della l. 232/2016”).
L'Ufficio si è costituito in giudizio, con atto depositato il 09.07.2024, contestando argomentatamente la fondatezza dell'appello e chiedendone quindi il rigetto.
In data 06.11.2025 gli appellanti hanno depositato una memoria illustrativa, replicando alle deduzioni avversarie e ribadendo le conclusioni già formulate.
In data odierna la causa, discussa in pubblica udienza, è stata trattenuta in decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

L'appello in oggetto non riguarda le statuizioni rese dalla CGT di I grado in ordine alla parte dell'avviso di accertamento riguardante l'imposta sostitutiva (e relative sanzioni), con riferimento alle quali i contribuenti hanno prestato acquiescenza.
Ciò premesso;
si rileva preliminarmente che effettivamente, come segnalato dagli appellanti, nella ricostruzione fattuale il giudice di primo grado è incorso in alcuni errori e/o imprecisioni: 1) laddove afferma, erroneamente, che anche l'immobile sito in Como – Indirizzo_1, di proprietà della cessata Società_1
SA (e non soltanto quello ubicato nel Comune di Olbia) sarebbe stato “acquisito dal socio Ricorrente_1; 2) laddove afferma, contraddittoriamente, che i soci della s.a.s. avrebbero “attribuito, all'atto dell'acquisizione avvenuta dell'immobile di Como…”, di cui innanzi, “un valore di € 340.000,00…”, laddove invece, come peraltro correttamente riportato nella stessa sentenza poche righe prima, l'importo di
€ 340.000,00 corrispondeva in realtà al prezzo di cessione a terzi della proprietà del bene, essendo stato l'immobile, come si legge nella stessa sentenza, dalla s.a.s. “acquistato nel 2007… ad un prezzo di
€ 313.100,00…”. Tali errori e/o imprecisioni non risultano avere, tuttavia, di per sé incidenza sulla correttezza della sentenza appellata.
Condivisibile, alla stregua degli atti, è, d'altra parte, l'osservazione degli appellanti che “l'accertamento dei ricavi della società per il periodo d'imposta 2017 si fonda integralmente sulla plusvalenza derivante dalla cessione, avvenuta nel 2017, dell'immobile in Como – Indirizzo_1, unico immobile di proprietà della soc. Società_1 nell'anno d'imposta 2017”, e che le loro contestazioni nel merito attenevano (ed attengono) unicamente alla (pretesa) inesistenza di tale plusvalenza, in quanto derivante – essa - dall'” erroneo disconoscimento” da parte dell'Ufficio “del costo di acquisto dell'immobile, di € 313.000,00”, pari al
“prezzo di acquisto di € 280.000,00, risultante dall'atto notarile di compravendita…, incrementato delle spese accessorie alla compravendita (provvigioni di mediazione, compenso del notaio, tributi, ecc.)”, avendo l'Ufficio
“riconosciuto unicamente le spese relative alla ristrutturazione” del bene, e non anche le altre spese accessorie, costituenti “costi non contabilizzati risultanti da elementi certi e precisi” e come tali deducibili ai sensi dell'art. 109, comma 4, lett. b), ult.periodo, del dpR 917/1986. Secondo gli appellanti, il giudice di prime cure non si sarebbe neppure reso conto che questa era la sostanza delle loro contestazioni, omettendo quindi del tutto “l'esame del punto decisivo della controversia”.
La lettura della sentenza di primo grado, a ben vedere, ad avviso del Collegio, non giustifica una simile conclusione. In ogni caso, la tesi su cui si fondano le contestazioni dei contribuenti non appaiono fondate.
Ed invero, come ben spiegato nell'atto impositivo impugnato, nella specie l'Ufficio: a) legittimamente ha proceduto alla determinazione in via induttiva, ex art. 39, comma 2, dpR 600/1973, del reddito di impresa prodotto nel 2017 dalla Società_1 SA, attesa l'omessa presentazione da parte di quest'ultima della dichiarazioni ai fini delle imposte dirette e dell'IRAP per l'anno in questione;
b) nel procedere a tale determinazione, del tutto correttamente ha escluso la deducibilità, ex art. 109 TUIR, del costo di € 313.000,00 cui fanno riferimento gli attuali appellanti, in considerazione della inattendibilità della contabilità tenuta dalla società di cui essi erano soci, in ragione del fatto che il costo dell'immobile sito in Como – Indirizzo_1, di cui innanzi (acquistato dalla società nel 2007 e ceduto a terzi nel corso del 2017 per il prezzo di € 340.000,00) non risultava confluito nelle rimanenze finali esposte dalla società nella propria contabilità né per l'anno
2007 (nella cui dichiarazione dei redditi avrebbe dovuto essere riportato per competenza, ex art. 109 TUIR, essendo esistente, certo e determinato), né per gli anni d'imposta successivi (al pari di quanto avvenuto, del resto, per quanto si legge a pag. 7 del contestato avviso di accertamento, con riferimento ad altri immobili, ubicati in Gallarate, acquistati dalla Società_1 anteriormente al 2007 e venduti nel 2008); e ciò anche tenuto conto che, come la Corte di legittimità ha ripetutamente sottolineato, “In tema di reddito d'impresa, non è consentito al contribuente scegliere di effettuare la detrazione di un costo in un esercizio diverso da quello individuato dalla legge come esercizio di competenza, neppure al dichiarato fine di bilanciare componenti attivi e passivi del reddito e pur in assenza della configurabilità di un danno per l'erario, atteso che le regole sull'imputazione temporale dei componenti negativi, dettate in via generale dall'art. 75 TUIR vigente ratione temporis (oggi art. 109 TUIR), sono vincolanti sia per il contribuente che per l'erario e, per la loro inderogabilità, non richiedono né legittimano un qualche giudizio sull'esistenza o meno di un danno erariale, per modo che appare decisamente irrilevante l'eventuale (anche effettiva) insussistenza dello stesso nel caso concreto” (v. Cass.16093/2022, Cass. 20805/2017, Cass. 1648/2013, Cass. 10981/2009; nonché Cass. 24006/2018, secondo la quale “In tema di reddito d'impresa, la violazione della regola di imputazione temporale dei componenti negativi del reddito, stabilita dall'art. 75 (ora 109) del dpR 917/1986, non costituisce una violazione meramente formale e, quindi, non consente la disapplicazione delle sanzioni previste, ai sensi dell'art. 10, comma 3, l. 212/2000, perché l'imputazione ad un determinato periodo di imposta di costi ad esso estranei (in quando riferibili ad altro periodo), incide sulla determinazione del reddito di impresa, indebitamente ridotto attraverso la contabilizzazione di componenti negative non riferibili all'anno di imposta in cui sono stati registrati”).
Per le esposte ragioni, di portata assorbente, pertanto, stante la correttzza dell'operato dell'Ufficio, l'appello in oggetto deve essere respinto, con conseguente conferma della sentenza di primo grado.
Le spese processuali del presente grado, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria rigetta l'appello dei contribuenti Ricorrente_1 e Ricorrente_2 e per l'effetto conferma l'impugnata sentenza. Condanna gli appellanti in solido alla rifusione in favore dell'ufficio delle spese del presente grado pari ad euro 3.000,00 oltre accessori di legge.