Sentenza n. 1158/2026
Depositata il 23/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del LAZIO Sezione 8, riunita in udienza il 18/02/2026 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
PICONE LUCIA, Presidente e Relatore
FRANGIOSA ANTONELLO, Giudice
NISPI LANDI MARIO, Giudice
in data 18/02/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 5615/2024 depositato il 30/11/2024

proposto da

Ricorrente_1 Srl - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
Rappresentante difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Roma 1
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 4800/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado ROMA sez. 34
e pubblicata il 09/04/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 2019 3T 018837 000 001 2020 02 REGISTRO 2020 a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 835/2026 depositato il
19/02/2026
Richieste delle parti:
/

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza n. 4800/2023, pronunziata l'8.3.2024 e depositata il 9.4.2024, la CGT di 1° grado di Roma ha rigettato, con compensazione delle spese di lite, il ricorso proposto dalla società Ricorrente_1 srl contro l'Agenzia delle Entrate – Direzione Provinciale 1 di Roma, per l'annullamento dell'avviso di liquidazione n. 2019 3T 018837 000 001 2020 02 REGISTRO 2020.
Avverso la suddetta sentenza – che rigettata l'eccezione di difetto di motivazione dell'avviso di liquidazione e che, pur convenendo che l'illegittimità del regime della cedolare secca per locazioni in cui una o entrambe le parti del contratto non siano persone fisiche fosse rinvenibile esclusivamente da
Circolari dell'A.E., ha, tuttavia, statuito che la legge che consente il beneficio della cedolare secca debba interpretarsi nel senso indicato dall'A.E. e ciò in quanto la ratio di quella legge è di rendere esente il godimento di un immobile a fini abitativi tra persone fisiche, come precisato dall'art. 3, c. 6, D.lgs. n.
23/2011 che prevede che le disposizioni in materia di 'cedolare secca' non si applicano alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell'esercizio di un'attività d'impresa, o di arti e professioni – ha interposto appello la contribuente lamentando l'erroneità della sentenza per violazione e falsa applicazione dell'art. 3 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23.
La ricorrente società ha contestato la sentenza impugnata nella parte in cui ha affermato che “nel merito, la tesi di Agenzia delle entrate deve ritenersi corretta”, sostenendo che, invece, l'ambito di applicazione dell'agevolazione opera quando il locatore sia persona fisica titolare del diritto reale, nella fattispecie Nominativo_1, e il bene locato abbia una destinazione ad uso abitativo, nella fattispecie foresteria per i dipendenti fuori sede della società ad uso abitativo Cat. Catastale A/3.
Richiamata giurisprudenza a sé favorevole ha concluso per l'annullamento dell'avviso di liquidazione impugnato.
Ha resistito l'AE che ha insistito per il rigetto dell'appello rappresentando, in particolare, che il contratto di locazione ad uso foresteria si qualifica come contratto atipico in virtù del quale una società stipula un contratto di affitto di un'abitazione per fornire alloggio ai propri dipendenti e collaboratori. Più precisamente, l'immobile locato è destinato a soddisfare le esigenze abitative di soggetti diversi dal contraente conduttore seppur collegati allo stesso sotto il profilo delle attività lavorative svolte. Elemento caratterizzante è, quindi, la dissociazione tra il soggetto titolare del contrato e dei conseguenti diritti ed obblighi derivanti, ed il soggetto che occupa effettivamente l'immobile. Così elaborate le proprie difese ha concluso per il rigetto dell'appello con vittoria di spese del doppio grado.
Instauratosi il contraddittorio la causa è stata chiamata all'udienza del 18 febbraio 2026 e dopo esauriente discussione trattenuta per la decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE
L'appello è meritevole di accoglimento.
Della questione si è interessata di recente la Suprema Corte di Cassazione con le sentenze nn. 12076 e
12079 del 2025 con cui si è sancito che la cedolare secca deve essere applicata sugli affitti anche quando l'inquilino è l'impresa che stipula contratti per l'abitazione di propri dipendenti: il regime di tassazione flat non può essere negato nemmeno quando la parte locataria è un operatore economico con partita IVA purchè il contratto venga stipulato per soddisfare il bisogno abitativo di un dipendente.
Già con la precedente sentenza n. 12395/2024 (seguita, senza ulteriori argomenti, dalle ordinanze gemelle Cass. n. 12076/2025 e 12079/2025), la Corte di Cassazione aveva reso il seguente principio di diritto: «in tema di redditi da locazione, il locatore può optare per la cedolare secca anche nell'ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell'esercizio della sua attività professionale, atteso che l'esclusione di cui all'art. 3, sesto comma, d.lgs. n. 23 del 2011 si riferisce esclusivamente alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate dal locatore nell'esercizio di una attività d'impresa o di arti e professioni», ripreso dalle citate ordinanze gemelle, “Stante la necessità di coordinare la disposizione in esame con quelle richiamate, di cui ai precedenti commi, che attribuiscono esclusivamente al locatore la possibilità di optare per il regime tributario della cedolare secca, senza che il conduttore possa in alcun modo incidere su tale scelta, l'esclusione logicamente deve essere riferita, esclusivamente, alle locazioni di unità immobiliari effettuate dal locatore nell'esercizio della sua attività di impresa o della sua arte/professione, restando, invece, irrilevante la qualità del conduttore e la riconducibilità della locazione, laddove ad uso abitativo, alla attività professionale del conduttore (ad esempio, come avvenuto nel caso di specie, per esigenze di alloggio dei suoi dipendenti).
Questa Corte ritiene di aderire e far proprio il ragionamento adottato dai Giudici di Legittimità secondo cui la lettura testè riportata trova fonte non solo nella lettera, ma anche nella ratio della legge, che non è solo quella di contrastare l'evasione fiscale, ma anche quella di facilitare il reperimento di immobili ad uso abitativo (esigenza che può sorgere anche nell'esercizio delle attività imprenditoriali, arti o professioni, che sempre più spesso avvengono lontano dal luogo di residenza/sede o sono dislocate in plurimi contesti territoriali) e quella di sostenere la conservazione del patrimonio immobiliare, che richiede periodiche spese di manutenzione straordinaria.
Dal che l'accoglimento dell'appello ed il conseguente annullamento dell'avviso di Questo Collegio di intimazione oggetto del presente giudizio.
Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate, per il grado, in € 1.200,00, oltre accessori di legge.

P.Q.M.

La CGT di 2° grado del Lazio, definitivamente pronunziando, accoglie l'appello. Spese come da parte motiva