Sentenza n. 1479/2026
Depositata il 13/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della CAMPANIA Sezione 19, riunita in udienza il
20/11/2025 alle ore 10:30 con la seguente composizione collegiale:
BUONO MASSIMO, Presidente
BA LF, Relatore
RENZULLI CARMINE, Giudice
in data 20/11/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 5643/2025 depositato il 23/07/2025

proposto da

Ricorrente_1 - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
Rappresentante difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag.entrate Ufficio Provinciale Di Napoli-Territorio - Sede 80100 Napoli NA
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 151/2025 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado NAPOLI sez. 33
e pubblicata il 07/01/2025
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2024NA0022914 CATASTO-RENDITA CATASTALE a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 7046/2025 depositato il
24/11/2025
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: Accoglimento dell'appello
Resistente/Appellato: Rigetto dell'appello

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza n.151/2025, depositata il 7-1-2025, la Corte di Giustizia di I grado di Napoli aveva respinto il ricorso proposto dall'ente Ricorrente_1 avverso l'avviso di accertamento indicato in epigrafe.
Il Collegio di primo grado aveva premesso:
-che il ricorrente aveva impugnato l'atto di rettifica del classamento proposto con DOCFA presentato in data
29.11.2022, con il quale l'Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Napoli - Territorio aveva rettificato il classamento della part. Indirizzo_1 (attribuita ad immobili adibiti a collegi, convitti, conventi, seminari, caserme) in categ. D/2 (attribuita ad alberghi e pensioni albergo);
-che il ricorrente aveva eccepito: il difetto di motivazione dell'atto impugnato;
che l'immobile era soggetto a vincolo di tutela monumentale;
che si era reso necessario l'intervento di un privato il quale, acquisendo la gestione dell'ospitalità nella parte della struttura conventuale destinata all'accoglienza, si facesse carico dei costi per un intervento di restauro e risanamento conservativo;
che il contratto di locazione stipulato con il privato aveva consentito all'Ente di conseguire il risultato di recuperare la struttura senza oneri a suo carico, di ricevere un canone per le attività parrocchiali e di accoglienza e di avere la disponibilità, prevista nel contratto, di utilizzare vari spazi e servizi a titolo gratuito per usi istituzionali, tra cui la disponibilità di un appartamentino con angolo cottura;
che il complesso conventuale era sempre stato utilizzato come struttura ricettiva extralberghiera quale casa religiosa di ospitalità secondo quanto previsto dalla Legge Regionale della Campania n, 17 del
24.11.2001; che la struttura non rispondeva alle caratteristiche ordinarie di una struttura alberghiera e che veniva pubblicizzata come disponibile ad accogliere sacerdoti, religiosi, pellegrini, gruppi giovanili, famiglie, lavoratori fuori sede ecc.; che al caso di specie potevano applicarsi i principi affermati dalla Cassazione
(Ord. 25992/2020) secondo cui l'accertamento per le categorie ordinarie deve riferirsi alle caratteristiche oggettive dell'immobile e non al concreto uso che ne viene fatto, per cui occorre tener conto non del concreto uso che ne viene fatto ma alla destinazione funzionale e produttiva accertata facendo riferimento alle potenzialità di utilizzo;
che la conferma del classamento B/1 avrebbe comportato un aggravio in termini di imposte.
La Corte provinciale aveva, quindi, rigettato il ricorso, osservando: a) che l'atto impugnato, adottato a seguito di una procedura DOCFA e, quindi, su iniziativa del contribuente, risultava adeguatamente motivato contenendo tutti gli elementi necessari ad un completo diritto di difesa, come, peraltro, dimostrato dalle diffuse argomentazioni poste a sostegno del ricorso;
b) che il classamento e la rendita catastale attribuiti dall'Ufficio erano corretti e in linea con le regole fissate dalla normativa in vigore;
si era accertato che l'unità immobiliare di cui trattasi aveva una consistenza di 11.592 metri cubi, una superficie catastale di 2.534 metri quadrati ed era adibita, come risulta dal sito web e dalla pubblicità in rete, a struttura turistico - ricettiva, categoria quattro stelle, denominata “Chiostro San Francesco residenza d'epoca”; dall'accertamento era anche emerso che la struttura era articolata in quattro piani fuori terra, con trentuno camere, e due terrazzi al piano terzo, rispettivamente di 432 metri quadrati e 136 metri quadrati, il più ampio dei panoramico sul golfo di Napoli e che ospitava eventi e feste private;
che l'Ufficio aveva quindi proceduto ad effettuare una stima diretta, stabilendo il valore venale dell'immobile mediante il costo di ricostruzione con riferimento all'epoca censuaria stabilita per legge al biennio 1988-1989 in conformità all'articolo 1, co.244 della legge
23 dicembre 2014 numero 190, pervenendo, quindi, a rettificare la rendita catastale, proposta dalla ditta proprietaria e dal tecnico, portandola ad € 37.400,00; che la circostanza -dedotta dal ricorrente- dell'aver affidato ad un privato la gestione mediante un contratto di locazione, che prevedeva anche la ristrutturazione a spese del locatario, e che la struttura era disponibile ad accogliere sacerdoti, religiosi, pellegrini, gruppi giovanili, famiglie, lavoratori fuori sede ecc. era priva di rilevanza ai fini della individuazione della categoria catastale, apparendo decisivo il fine di lucro a cui l'immobile era destinato;
che, in conclusione, appariva corretta la valutazione dell'ufficio secondo cui nel caso di specie la categoria ordinaria B/1 (collegi e convitti, educandati, ricoveri;
orfanotrofi; ospizi, conventi;
seminari; caserme), proposta dal ricorrente, non era rispondente alle caratteristiche dell'immobile di cui trattasi, a differenza della categoria speciale D/2, che invece ben vi si attaglia;
in proposito appariva decisiva la circostanza, per un verso, che l'immobile si presenta in massima parte costituito da camere con bagno (il che rende evidente il suo univoco orientamento alla ricettività alberghiera), e che, per altro verso, le verifiche effettuate dall'Ufficio resistente (che ha depositato immagini tratte dal web e la stampa di una simulazione di prenotazione) non lasciavano dubbi sulle finalità di lucro a cui è prevalentemente volta la struttura. Aveva compensato tra le parti le spese del giudizio.
Avverso la sentenza aveva proposto impugnazione lente ricorrente, lamentandone l'erroneità nella parte in cui era priva di qualsiasi valutazione oggettiva delle questioni sottoposte dalle parti, anche in relazione ai principi dettati dalle sentenze della Corte di Cassazione richiamate, avendo condiviso la correttezza della valutazione dell'Ufficio che aveva affermato semplicemente che la categoria B/1 proposta dal ricorrente "non
è rispondente alle caratteristiche dell'immobile di cui trattasi" a differenza della categoria speciale D/2, che invece ben vi si attaglia", senza indicare il motivo di tale condivisione, anche alla luce delle ripetute contraddittorie affermazioni emerse nell'esame delle controdeduzioni al ricorso, rispetto ai principi richiamati nelle diverse sentenze;
aveva aggiunto che anche l'affermazione nella parte conclusiva della sentenza - secondo cui le verifiche sulle attività ricettive alberghiere "non lasciano dubbi sulle finalità di lucro”-, costituiva una ulteriore conferma della non condivisione dei principi riportati nelle sentenze della Suprema Corte che confermavano che "non vada preso a riferimento il tipo di attività che in un determinato momento storico viene svolta che può costituire un criterio complementare ma non alternativo o esclusivo ai fini del classamento”; la decisione, espressa in modo sintetico, non esplicitava le ragioni per le quali i principi dettati dalla richiamata Ordinanza avevano trovato una corretta interpretazione nel riconoscere la categoria D/2 al complesso conventuale;
nel caso di specie la struttura aveva conservato le caratteristiche di struttura conventuale che non venivano meno per l'eventuale perseguimento di un fine di lucro. Aveva concluso per l'annullamento dell'atto impugnato;
con vittoria di spese e onorari.
Si era costituita la parte appellata, Agenzia delle Entrate – Territorio, chiedendo il rigetto del gravame, siccome infondato;
con vittoria di spese e onorari.
Parte appellante aveva depositato memorie illustrative.
All'odierna udienza sono comparsi il difensore della parte appellante e il rappresentante dell'Ufficio appellato che si sono riportati alle conclusioni rassegnate negli atti scritti.

MOTIVI DELLA DECISIONE
Osserva la Corte che il gravame è privo di fondamento e deve essere respinto.
Alle considerazioni svolte nella motivazione della sentenza impugnata che pienamente si condividono - perché logiche, coerenti e aderenti al dato normativo-, alle quali -per brevità- si fa espresso rinvio, deve solo aggiungersi quanto segue.
L'ente appellante sostiene che una struttura conventuale utilizzata come albergo e struttura per ricevimenti
-con sicuro e indiscutibile fine di lucro- non può essere catastalmente qualificata come tale (categoria speciale
D/2) per non aver subito trasformazioni che ne rendano l'utilizzazione commerciale irreversibile.
L'argomento è privo di fondamento.
In giurisprudenza si è affermato (da ultimo Sez. Trib. Ordinanza n.5703/2023 del 24-2-2023 non massimata, che riprende, tra le tante, testualmente Sez. Trib. Sentenza n.24078 del 30/10/2020; Rv. 659483 – 01 e consapevolmente tiene conto anche di Sez. Trib, Ordinanza n. 22103 del 11/09/2018; Rv. 650112 – 01, più volte richiamata dalle parti) che non rileva né il carattere pubblico o privato della proprietà dell'immobile, né eventuali funzioni latamente sociali svolte dal proprietario, mentre il fine di lucro merita di essere preso in considerazione, in quanto espressamente previsto come criterio di classificazione per numerose categorie, ma in termini oggettivati, nel senso che se ne richiede una verifica che ne ricerchi la sussistenza desumendola dalle caratteristiche strutturali dell'immobile, irreversibili se non attraverso modifiche significative, e non si arresti quindi al tipo di attività che in un determinato momento storico vi viene svolta, che può costituire un criterio complementare ma non alternativo o esclusivo ai fini del classamento.
Nel caso di specie, una struttura conventuale è di per sé un complesso di elementi edilizi avente caratteristiche alberghiere. Si tratta, di regola di una residenza per religiosi, composta da camere individuali -più o meno ampie e accessoriate-, sala pranzo (il c.d. refettorio), locali comuni (cucine, dispense, spazi per la socialità, giardini o terrazzi ecc.). In sostanza, ciò che distingue un convento da un albergo è proprio il fine di lucro, nel senso che una struttura con quelle caratteristiche può con qualche ammodernamento e senza stravolgimenti sostanziali essere adibito a normale struttura alberghiera (con clienti paganti, anziché monaci obbedienti al precetto “ora et labora”).
Ne consegue che tutto il ragionamento argomentativo del ricorrente (appellante in questa sede) è privo di fondamento. Un convento adibito a normale struttura alberghiera è sic et simpliciter un albergo (e tale va considerato catastalmente) perché -proprio in ragione delle caratteristiche costruttive essenziali- senza importati mutamente strutturali può agevolmente essere adibito stabilmente e definitivamente a tale destinazione. In altre e definitive parole, il convento è un “albergo” per religiosi;
se la gestione dello stesso
è affidata a un privato che -a fine di lucro- accoglie clienti paganti, offrendo tutti i servizi di una struttura alberghiera, è solo un albergo.
In sede di sopralluogo si era rilevato che buona parte della struttura (corrispondenti ai sub 3 e 5, oggetto dell'atto di rettifica) era utilizzata come struttura ricettiva/alberghiera, offrendo servizi e location per l'organizzazione sia di eventi (matrimoni, feste, meeting ecc.) sia di alloggio con trentuno camere con bagno privato a disposizione dei clienti;
l'uso commerciale era stato confermato dalla consultazione del sito internet della struttura nel quale erano pubblicizzati i servizi offerti e la possibilità di prenotare le camere, con indicazione dei prezzi;
la struttura era gestita dalla società “Società_1 s.r.l.” con sede legale coincidente con l'indirizzo del complesso oggetto del presente contenzioso.
In conclusione, l'impugnata sentenza si sottrae alle censure dell'appellante e deve essere integralmente confermata.
Le spese del presente grado seguono al soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

Rigetta l'appello e conferma la sentenza impugnata. Condanna l'appellante al pagamento delle spese del presente del presente grado che liquida in € 2.000,00, oltre accessori se dovuti.