Sentenza n. 1195/2026
Depositata il 03/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della CAMPANIA Sezione 3, riunita in udienza il
14/01/2026 alle ore 09:00 con la seguente composizione collegiale:
MONTAGNA ALFREDO, Presidente
NO ST, TO
MO ANNA RITA, Giudice
in data 14/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 5137/2025 depositato il 04/07/2025

proposto da

Ag. Entrate Direzione Provinciale I Di Napoli - Via Guglielmo Oberdan 1 - 3 80134 Napoli NA
elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Resistente_1 - CF_Resistente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 6637/2025 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado NAPOLI sez.
32 e pubblicata il 15/04/2025
Atti impositivi:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 20211T019476000TE82024CAY00011 IMP.SOSTITUTIVA 2021
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 218/2026 depositato il
16/01/2026
Richieste delle parti: Ricorrente/Appellante: assente
Resistente/Appellato: si riporta agli atti depositati chiedendone l'accoglimento

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

L'Appellante, Agenzia delle Entrate, impugna la sentenza n. 6637/32/2025 del 20/01/2025, depositata il
15/04/2025 con cui la Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Napoli aveva accolto il ricorso proposto da Resistente_1 avverso l'avviso di liquidazione n. 20211T019476000, emesso dall'Ufficio “Atti Pubblici, Successioni e Rimborsi IVA – Napoli 1”, con cui l'Amministrazione aveva chiesto il pagamento di maggiore imposta sostitutiva sul mutuo (oltre sanzioni e interessi), in conseguenza della revoca dell'aliquota ridotta applicata al finanziamento stipulato con atto notarile registrato il 05/05/2021 (serie 1T).
La contribuente, invero, aveva fruito dell'aliquota agevolata 0,25% sull'imposta sostitutiva del mutuo, presupponendo la riferibilità del finanziamento all'acquisto “prima casa”; tuttavia l'Ufficio aveva ritenuto che il beneficio “prima casa” sull'atto di compravendita fosse revocabile perché, al momento dell'acquisto dell'immobile (in Napoli, Indirizzo_1), la contribuente risultava già titolare di altra abitazione nello stesso Comune di Napoli (indicata dall'Ufficio in Indirizzo_2 , acquistata all'asta e assegnata con decreto del Tribunale).
L'atto impugnato riguarda la maggiore imposta sostitutiva sul mutuo. L'Agenzia richiama l'art. 18 DPR
601/1973, secondo cui, qualora il finanziamento non si riferisca all'acquisto della prima casa, l'aliquota si applica nella misura del 2% dell'ammontare complessivo del finanziamento.
Conseguentemente, revocate le agevolazioni “prima casa” sull'acquisto, l'Ufficio ha assoggettato l'importo finanziato (indicato in € 600.000,00) all'aliquota 2%, richiedendo la differenza rispetto allo 0,25%, oltre sanzione 30% e interessi.
La Corte con la sentenza impugnata ha ritenuto, accogliendo il ricorso della contribuente che l'immobile pre- posseduto (in Indirizzo_2) di circa 30mq (con un soppalco in difformità) fosse inidoneo a soddisfare le esigenze abitative del nucleo familiare composto da 5 persone, e dunque non ostativo alla fruizione delle agevolazioni “prima casa”.
L'Appellante, censura la sentenza impugnata deducendo che la motivazione della sentenza è insufficiente e contraddittoria, perché avrebbe recepito “pedissequamente” le tesi della contribuente senza confrontarsi con le controdeduzioni dell'Ufficio circa l'indimostrata l'inidoneità dell'immobile di Indirizzo_2: si tratterebbe, al più, di una difformità interna (soppalco) non “strutturale” e comunque non tale da provare una inagibilità; inoltre allega elementi che, a suo dire, depongono per la concreta utilizzabilità e disponibilità del bene (utenza elettrica con consumi;
locazione a terzi dal 2023)
L'Agenzia richiama i requisiti soggettivi della Nota II-bis (lett. a, b, c) e insiste sul requisito di cui alla lett. b):
l'acquirente non deve essere titolare (anche in comunione col coniuge) di diritti reali su altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l'immobile da acquistare;
l'Ufficio evidenzia che nell'atto di acquisto dell'immobile di Indirizzo_1 , la contribuente avrebbe dichiarato in primo luogo di non possedere altra abitazione nel Comune;
in secondo luogo di avere solo una quota (500/1000) di altro immobile (Indirizzo_3
) impegnandosi ad alienarla entro un anno;
ma non avrebbe dichiarato l'ulteriore immobile in
Indirizzo_2, acquistato all'asta e assegnato con decreto del Tribunale.
Si è costituita la contribuente appellata chiedendo il rigetto dell'appello, sostenendone altresì l'inammissibilità perché ripetitivo delle difese già svolte in primo grado e insistendo sulla consolidata interpretazione giurisprudenziale secondo cui la pre-possidenza non è ostativa se l'immobile posseduto non è idoneo alle esigenze abitative dell'acquirente e della sua famiglia;
ha inoltre precisato che l'Ufficio confonderebbe l'
“inidoneità” con l'“inagibilità” Nella seduta del 14 gennaio 2026 il collegio, sentito il relatore in camera di consiglio ed esaminati gli atti, ha deciso come da dispositivo.

MOTIVI DELLA DECISIONE

L'appello è infondato e non merita accoglimento per i motivi che si passano ad esporre.
Preliminarmente va esaminata e rigettata l'eccezione di inammissibilità dell'appello spiegata dalla difesa della parte appellata, atteso che il gravame contiene motivi di impugnazione sufficientemente specifici e tali da permettere, pertanto, di determinare i capi della sentenza di primo grado censurati e di consentire ad ogni modo un pieno esercizio del diritto di difesa della controparte, che infatti ha ampiamente controdedotto alle asserzioni di parte appellante.
Fatta questa doverosa premessa giova ricordare che il beneficio “prima casa” (ai fini dell'imposta di registro)
è disciplinato dalla Nota II-bis all'art. 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986 richiede, tra l'altro, la non titolarità, nel Comune ove è situato l'immobile acquistato, di altra casa di abitazione.
Giova premettere che il D.P.R. n. 131 del 1986, come modificato con la L. 28 dicembre 1995, n. 549, art. 3, comma 131 indica quale presupposto dell'ottenimento dell'agevolazione "prima casa" la non titolarità (e cioè la cosiddetta "impossidenza"), da parte dell'acquirente, che non abbia in precedenza fruito di tale agevolazione, "dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare" (Nota 2-bis, comma 1, lett. b).
L'elemento impediente risultante dal testo del citato Decreto è, dunque, la mera pre-possidenza" di un'"altra casa di abitazione", null'altro essendo aggiunto dalla norma per qualificare tale "pre-possidenza", con riferimento in particolare alle caratteristiche strutturali della "casa" già posseduta o alla sua rispondenza alle esigenze abitative dell'acquirente.
Tale formulazione normativa è stata introdotta dopo le modifiche che, tra il 24 gennaio 1993 ed il 31 dicembre
1995, avevano regolato la materia: il disposto del D.L. 23 gennaio 1993, n. 16, art. 1, comma 1, convertito in L. 24 marzo 1993, n. 75 (per il quale l'acquirente doveva dichiarare "di non possedere altro fabbricato o porzioni di fabbricato idoneo ad abitazione"), e poi il D.L. 22 maggio 1993, n. 155, art. 16, convertito in L.
19 luglio 1993, n. 243 (il quale ribadiva che l'acquirente doveva dichiarare "di non possedere altro fabbricato o porzioni di fabbricato idoneo ad abitazione").
Con le richiamate disposizioni dell'anno 1993, dunque, era stato introdotto (per la prima volta espressamente) il principio in base al quale la "pre-possidenza" di una abitazione in tanto non era ostativa a un nuovo acquisto agevolato in quanto si trattasse di un fabbricato non "idoneo ad abitazione"; concetto, quello della "non idoneità", che la giurisprudenza di legittimità specificò dovesse ravvisarsi nel caso in cui l'acquirente possedesse un alloggio concretamente non idoneo, per dimensioni e caratteristiche, per lo scopo abitativo anche della sua famiglia, con necessaria valutazione di tale requisito in senso soggettivo, sicchè l'inidoneità dell'alloggio già posseduto doveva essere valutata dal punto di vista del compratore in relazione alle esigenze abitative del suo nucleo familiare. (così Cass., sez. 5, 5/02/2016, n. 2278, Cass., sez. 5, 2/02/2018, n. 2565, da ultimo cass. sez.trib. 10/06/2025, n.15502) . Tale interpretazione, peraltro, si poneva in linea di continuità con quanto già ritenuto dalla Suprema Corte nel vigore della precedente disciplina, nonostante che nella stessa non fosse menzionato il requisito della "idoneità" ma "solo" quella della non possidenza di "altro fabbricato o porzioni di fabbricato destinati ad uso di abitazione": Cass. sez. 5, 7/08/2009, n. 18128, , secondo la quale "il requisito della impossidenza di altro fabbricato o porzione di fabbricato destinato ad abitazione
" sussiste nel caso di carenza di altro alloggio concretamente idoneo a sopperire ai bisogni abitativi, e, quindi, non resta escluso dalla proprietà di un altro appartamento, ove l'interessato deduca e dimostri che non sia in grado, per dimensioni e complessive caratteristiche, di soddisfare dette esigenze").
A fronte della sostituzione della disciplina di cui al D.L. n. 16 del 1993 e al D.L. n. 155 del 1993 (che, come visto, era esplicita sul punto della "idoneità" della casa pre-posseduta) con una disciplina (L. n. 549 del 1995, art. 3, comma 131) in cui il concetto di "idoneità" non era più previsto, la Corte ha ritenuto (nella sentenza n. 18128/2009, sul punto confr. anche Cass. n. 2565/2018, in motivazione) che la successiva normativa, lungi dall'introdurre un requisito nuovo, appare invece meramente interpretativa di quella precedente", e ciò in quanto il concetto di abitazione presuppone implicitamente il requisito della "idoneità", con la conseguenza che, se la casa "preposseduta" non è "idonea", la sua presenza non impedirebbe l'ottenimento dell'agevolazione "prima casa" in occasione di un nuovo acquisto.
Conforta detta interpretazione la pronuncia della Corte Costituzionale che, nel dichiarare la manifesta inammissibilità di una questione di legittimità costituzionale relativa alla lett. b) del n. 1) della nota 2-bis dell'art. 1, tariffa parte prima del D.P.R. n. 131 del 1986 - come modificata dalla L. n. 549 del 1995- ha richiamato la interpretazione "costituzionalmente orientata" delle pronunce della Cassazione (citando, in particolare, Cass. n. 100 del 2010 e Cass. n. 18128 del 2009), affermando che la intervenuta sostituzione nella legge sulla "prima casa" dell'espressione "fabbricato idoneo ad abitazione" con quella "casa di abitazione" è da intendersi "nel senso che la possidenza di una casa di abitazione costituisce ostacolo alla fruizione delle agevolazioni fiscali per il successivo acquisto di un'altra casa ubicata nello stesso Comune soltanto se la prima delle due case sia già idonea a soddisfare le esigenze abitative dell'interessato" (Cfr.
Corte Costituzionale Ord. n. 203 del 22.06.2011).
È pacifico che la contribuente fosse titolare di un immobile pre-posseduto in Indirizzo_2
, cat. A/5, 30 mq, con soppalco difforme.
Il fulcro della controversia è stabilire se l'immobile di Indirizzo_2, di categoria A/5 e di circa 30 mq, possa considerarsi “casa di abitazione” idonea ai bisogni abitativi del nucleo familiare dell'appellata
(cinque componenti) e, quindi, ostativa al beneficio per il successivo acquisto dell'immobile in Indirizzo_1
(nove vani catastali).
La giurisprudenza di legittimità – Cass. civile sez. trib., 10/06/2025, n.15502- in continuità con l'interpretazione costituzionalmente orientata, ha precisato che l'ostatività della “pre-possidenza” presuppone che l'immobile già posseduto sia concretamente idoneo, per dimensioni e caratteristiche complessive, a soddisfare i bisogni abitativi dell'acquirente e della sua famiglia: “Con riguardo ai benefici fiscali per l'acquisto della "prima casa", ai sensi e nel vigore dell'art. 1, sesto comma, della legge 22 aprile
1982, n. 168, il requisito della "impossidenza di altro fabbricato o porzione di fabbricato destinato ad abitazione
" sussiste nel caso di carenza di altro alloggio concretamente idoneo a sopperire ai bisogni abitativi e, quindi, non resta escluso dalla proprietà di un altro appartamento, ove l'interessato deduca e dimostri che (questo) non sia in grado, per dimensioni e complessive caratteristiche, di soddisfare dette esigenze;
tale interpretazione trova conforto nella successiva disciplina in materia, la quale, nel rinnovare, con alcune modificazioni, la concessione del trattamento agevolato, ha adottato, per la condizione in discorso,
l'espressione chiarificatrice di fabbricato o porzione di fabbricato "idoneo ad abitazione" (nota II bis dell'art. 1 della tariffa allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, riformulato dall'art. 16 del D.L. 22 maggio 1993, n.
155, conv. in legge 19 luglio 1993, n. 243), ovvero quella equivalente di "casa d'abitazione" (art. 3, comma
131, della legge 28 dicembre 1995, n. 549), con valore interpretativo della disciplina precedente" (in motivazione).
La valutazione della sussistenza di altra (o altre) case idonee di abitazione è una valutazione di merito adeguatamente compiuta dalle decisioni in oggetto, peraltro in doppia conforme.
Infatti, il possesso di altri immobili non osta all'agevolazione della prima casa, solo se le case sono inidonee ad abitazione;
inidoneità sia soggettiva sia oggettiva, con prova a carico del contribuente e con accertamento di fatto riservato al giudice di merito (v. Cass. n. 13118/19; n. 18098/18). Nel caso in giudizio, l'inidoneità di tutte le abitazioni del contribuente non è stata provata, come rilevato dalle decisioni di merito
La norma contenuta alla lett. B), art. 1, nota 2 bis della Tariffa parte prima allegata al D.P.R. n. 131 del 1986, deve essere, dunque, interpretata con riguardo alla sua finalità, che è quella di agevolare l'acquisto della casa di abitazione a chi non sia nella disponibilità di altro alloggio idoneo. In tale prospettiva, la disponibilità di altro alloggio deve essere intesa non in senso oggettivo, ma in senso soggettivo, in relazione alle esigenze di vita dell'acquirente, da valutare con riferimento alla data dell'acquisto.
È pacifico che la contribuente fosse titolare dell'immobile sito in Napoli, Indirizzo_2, categoria catastale A/5, di circa 30 mq, con presenza di un soppalco in difformità
La Corte di primo grado ha ritenuto tale immobile inidoneo alle esigenze abitative di un nucleo familiare composto da cinque persone, valorizzando la ridottissima superficie (30 mq), la categoria catastale e la presenza del soppalco privo dei requisiti di abitabilità, in raffronto con l'immobile acquistato (nove vani catastali) coerente con le dimensioni del nucleo familiare.
Tali argomenti – per linearità e congruenza – meritano conferma.
In particolare, va ribadito che il parametro rilevante non è necessariamente l'“inagibilità” tecnica del bene
(come sostenuto dall'Ufficio), bensì la idoneità concreta dell'alloggio pre-posseduto a soddisfare le esigenze abitative dell'acquirente e della famiglia. L'inidoneità può dipendere anche dalla sola inadeguatezza dimensionale e funzionale;
nel caso di specie, la superficie di circa 30 mq rende l'alloggio, per comune esperienza e secondo l'apprezzamento di merito già espresso, non adeguato alle esigenze di cinque componenti.
L'Ufficio richiama elementi quali l'esistenza di un'utenza elettrica con consumi e la successiva locazione a terzi dell'immobile di Indirizzo_2 per sostenere la “utilizzabilità” e la disponibilità del bene. Tali elementi non sono dirimenti. La locazione può attestare che l'immobile è in qualche modo utilizzabile da terzi, ma non dimostra che esso sia idoneo – per dimensioni e complessive caratteristiche – a soddisfare i bisogni abitativi del nucleo familiare dell'acquirente, che è la prospettiva rilevante nel giudizio di ostatività.
Analogamente, la presenza di consumi elettrici è indice di uso, ma non è elemento sufficiente, di per sé, a dimostrare la adeguatezza abitativa dell'alloggio rispetto a una famiglia di cinque persone.
L'Ufficio insiste sul carattere mendace della dichiarazione resa in sede di acquisto dell'immobile di Indirizzo_1
, per la mancata menzione dell'immobile di Indirizzo_2. Sul punto occorre distinguere. Ai fini della spettanza del beneficio “prima casa” (e, per derivazione, dell'aliquota ridotta sull'imposta sostitutiva del mutuo), il dato determinante, nel perimetro della presente controversia, è l'accertamento circa l'idoneità o meno dell'immobile pre-posseduto a soddisfare le esigenze abitative del nucleo familiare. Una volta accertata la non idoneità del cespite pre-posseduto, viene meno l'ostatività della pre-possidenza nel medesimo Comune e la revoca automatica del beneficio non può fondarsi sul solo dato formale della titolarità dell'ulteriore immobile, prescindendo dal giudizio di idoneità concreta che la disciplina agevolativa, come interpretata, richiede.
Ne consegue che correttamente la Corte di primo grado ha ritenuto che la pre-possidenza dell'immobile in Indirizzo_2 non costituisse circostanza ostativa alla fruizione dell'agevolazione “prima casa” sul successivo acquisto e, quindi, ha annullato l'avviso di liquidazione relativo alla maggiore imposta sostitutiva sul mutuo.
L'appello va pertanto rigettato
La sentenza di primo grado ha correttamente evidenziato – ai soli fini delle spese – che l'appellata non aveva fornito spontaneamente all'Amministrazione tutte le informazioni utili (anche di tipo soggettivo/familiare) idonee a chiarire sin dall'origine la particolare condizione di inidoneità del bene pre-posseduto, contribuendo così a determinare il contenzioso e l'errore valutativo dell'Ufficio.
Tale rilievo può essere mantenuto in questa sede con conseguente compensazione delle spese di lite anche per il presente grado di giudizio.

P.Q.M.

rigetta l'appello e per l'effetto conferma l'impugnata sentenza;
compensa le spese e competenze del grado