Sentenza n. 852/2026
1 Depositata il 21/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di ROMA Sezione 40, riunita in udienza il 23/10/2025 alle ore 10:15 in composizione monocratica:
EGIDI GIORGIO, Giudice monocratico in data 23/10/2025 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sul ricorso n. 9241/2025 depositato il 15/05/2025
proposto da
Ricorrente_1 CF_Ricorrente_1 -
Email_1elettivamente domiciliato presso
contro
Ag. Entrate Direzione Provinciale Roma 3
elettivamente domiciliato presso dp.3roma@pce.agenziaentrate.it
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 25065003458 REGISTRO 2025
a seguito di discussione in camera di consiglio e visto il dispositivo n. 10689/2025 depositato il 30/10/2025


SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
E

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con ricorso depositato in data 15.05.2025, Ricorrente_1 (notaio) ha impugnato l'avviso di liquidazione n. 25065003458, notificatogli in data 05.03.2025, emesso a titolo di maggiore imposta di registro per € 2.200,00.
A fondamento del ricorso, il contribuente ha dedotto: 2
1) che esso Ricorrente_1, nella propria qualità di notaio rogante, in data 13.12.2024, aveva ricevuto la "dichiarazione di nomina" (repertorio n. Numero_1 ), con cui le parti promissarie acquirenti, Nominativo_1 ed Nominativo_2, sciogliendo la relativa riserva effettuata nei termini previsti nel contratto preliminare inter partes di vendita di immobili, nominavano tale Nominativo_3, quale “nuova” parte acquirente del preliminare di vendita del 26.09.2023, repertorio n. Numero_2 scontando l'imposta proporzionale dello 0,5% sulla caparra versata di € 80.000,00; in particolare, all'art. 4 del predetto atto, rubricato "DICHIARAZIONI FISCALI", le Parti avevano dichiarato, tra l'altro:"- che il nominato Nominativo_3 ha provveduto a rimborsare a Nominativo_1 ed Nominativo_2 la somma corrisposta quale caparra del preliminare di vendita in oggetto, e che, ai sensi del d.lgs. n. 122/2005, e relativo decreto attuativo, la fideiussione rilasciata in data 26 settembre 2023, fideiussione n. Numero_3, dalla "Società_1 S.p.A." con il marchio Società_2", con sede a Mogliano Veneto, Indirizzo_1 , codice fiscale e numero di iscrizione nel Registro delle Imprese di Treviso - Belluno P.IVA_1, iscritta al n. Numero_4 dell'Albo Imprese presso IVASS, è stata volturata in favore del nominato Nominativo_3";
2) che, con l'avviso impugnato, l'Ufficio aveva richiesto anche ad esso Ricorrente_1 un maggiore imposta a titolo di registro, per € 2.200,00, in relazione alla predetta dichiarazione di nomina del 13.12.2024, sostenendo che l'atto in questione, “oltre a contenere una dichiarazione di nomina, soggetta all'imposta fissa di registro ai sensi dell'art. 32 del dpr n. 131/1982 (t.u.r.), contiene una prestazione a contenuto patrimoniale, costituita dal rimborso da parte della persona nominata alle originarie parti stipulanti della caparra da queste corrisposta in sede di preliminare, quantificata in Euro 80.000,00: tale disposizione, ai sensi dell'art. 9 della tariffa, parte prima, allegata al t.u.r., sconta l'imposta di registro proporzionale del 3%. Per i motivi sopra esposti, l'Ufficio procede al recupero della differenza di imposta dovuta per Euro 2.200,00.";
3) che, contrariamente a quanto sostenuto dall'Ufficio, non erano configurabili i presupposti impositivi, in quanto, da un lato, l'atto di nomina produceva effetti ex tunc, in via diretta ed immediata, nei confronti del terzo;
dall'altro lato, la caparra confirmatoria corrispondeva, sostanzialmente, ad un deposito cauzionale ed era già stata soggetta a tassazione in sede di contratto preliminare con l'aliquota minima dello 0,5%, recuperabile in sede di contratto definitivo (nota all'art. 10 della Tariffa, parte prima, del d.p.r. n.131/1986). Dunque, non aveva alcun fondamento giuridico tassare ulteriormente il necessario e conseguente rimborso da parte dell'eletto in favore dell'originaria Parte promissaria acquirente della caparra già tassata. Invero, la disciplina fiscale della dichiarazione di nomina era contenuta nell'art. 32 del d.p.r. n. 131/1986, che prevedeva l'applicazione della sola imposta fissa (in quanto la dichiarazione di nomina era accessoria e conseguenziale al contratto cui accedeva), per cui tutto ciò che risultava 3
conseguenziale alla dichiarazione di nomina non poteva che trovare disciplina in tale articolo e non anche in ulteriori articoli del T.U. dell'imposta di registro, con applicazione della sola imposta fissa di registro già autoliquidata;
nello specifico, ai sensi dell'art. 9 della Tariffa, parte prima, del d.p.r. n. 131/1986, l'aliquota del 3% si poteva applicare agli "atti diversi da quelli altrove indicati aventi per oggetto prestazioni a contenuto patrimoniale", mentre, nel caso in oggetto, non era configurabile alcun autonomo atto, avente ad oggetto una prestazione a contenuto patrimoniale, bensì solo una dichiarazione avente ad oggetto un fatto;
infatti, come poteva desumersi dal tenore letterale (sopra riportato) dell'atto di nomina, non vi era stato alcun rimborso in sede di atto notarile, ma solo la dichiarazione delle Parti che, prima ed al di fuori dell'atto notarile, vi era stato il rimborso della caparra, al fine di ottenere la voltura della fideiussione che la legge prescriveva obbligatoriamente in favore dei promissari acquirenti di immobili da costruire (d.lgs. n.122/2005); infine, pur volendosi ritenere che la dichiarazione di nomina configurasse una "enunciazione", in ogni caso, non si sarebbe dovuta applicare alcuna imposta, in quanto, con l'integrale rimborso della caparra, si esauriva il contenuto dell'eventuale atto/fatto enunciato, e gli effetti delle disposizioni enunciate erano già cessati o cessano in virtù dell'atto che contiene l'enunciazione (art. 22, comma 2, d.p.r. n. 131/1986). In definitiva, non erano configurabili i presupposti per ritenere che la dichiarazione di nomina contenesse anche una prestazione a contenuto patrimoniale da assoggettare all'imposta proporzionale di registro al 3%.
Con le controdeduzioni depositate in data 16.06.2025, si è costituita in giudizio l'Agenzia delle Entrate Direzione Provinciale III^ di Roma, contestando l'avverso ricorso e deducendo:
1) che, contrariamente a quanto sostenuto dal contribuente, la restituzione della caparra tra privati era soggetta ad imposta di registro del 3%; ed, infatti, si applicava l'imposta di registro del 3% al contratto (tra non imprenditori) con il quale venivano convenute la risoluzione di un contratto preliminare e la restituzione al promissario acquirente della caparra percepita dal promittente venditore;
la base imponibile era pari all'importo della caparra restituita e la tassazione applicabile non poteva che essere quella disposta dall'articolo 9 della Tariffa Parte Prima allegata al Decreto del Presidente della Repubblica 131/1986, e cioè l'aliquota del 3%.;
2) che non risultava fondata la tesi di controparte secondo cui “la caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) è una forma di garanzia dell'esecuzione da parte del promittente venditore del preliminare di cui costituisce parte integrante e necessaria, equivalente ad un deposito cauzionale, ed è già stata soggetta a tassazione in sede di contratto preliminare con l'aliquota minima dello 0,5% recuperabile in sede di contratto definitivo (nota all'art. 10 della Tariffa, parte prima, del d.p.r. n. 131/1986)”. Invero, contrariamente a quanto sostenuto dal contribuente, la caparra confirmatoria costituiva una conferma dell'adempimento, di cui segnava quasi un'anticipata e parziale esecuzione. In ogni caso, occorreva tenere conto degli effetti della caparra confirmatoria e, sotto il profilo prettamente fiscale, la funzione risarcitoria, in quanto, la stessa era finalizzata a risarcire o, 4
comunque, indennizzare il soggetto che aveva subito l'inadempienza; nell'ipotesi dell'adempimento del contratto, invece, la caparra esauriva la sua funzione risarcitoria e diventava parte del corrispettivo, purché in presenza dei presupposti oggettivo, soggettivo e territoriale, attraverso l'imputazione alla cessione effettuata o alla prestazione eseguita;
tale operazione non aveva luogo qualora le parti avessero optato per la restituzione, ex articolo 1385 cod. civ.;
3) che la caparra confirmatoria non era collegata necessariamente al contratto preliminare, come lo era, invece, la quietanza per il prezzo ricevuto rispetto a un contratto di compravendita, ragione per cui costituiva un atto autonomamente tassabile, ai sensi dell'articolo 21, comma 1, del DPR n.131/1986. Dunque, tenuto conto del carattere accessorio ed eventuale della restituzione della caparra confirmatoria (in quanto non connessa con un rapporto di derivazione necessaria alle disposizioni proprie del preliminare), e stante il suo contenuto patrimoniale, nella fattispecie in esame, doveva trovare applicazione l'articolo 9 della Tariffa che disciplinava, in via residuale, tutte le disposizioni non altrove previste che avessero manifestato un contenuto patrimoniale, con conseguente applicazione dell'aliquota proporzionale del 3 per cento;

All'esito della camera di consiglio del 23.10.2025, la causa è stata decisa come da separato dispositivo, già regolarmente comunicato alle Parti.
* * *
Venendo all'esame del ricorso in questione, si deve osservare come, con la nomina del terzo, quest'ultimo, ai sensi dell'art. 1401, subentri nel contratto (preliminare) con effetti ex tunc, come se fosse stato sempre l'unica parte del contratto in questione.
Dunque, con l'atto di nomina, è come se le Parti avessero previsto la risoluzione consensuale del rapporto originario e la sostituzione di altro identico rapporto con la persona nominata;
quindi, la caparra confirmatoria versata dalla Parte originaria che viene restituita a quest'ultima non assolve, nel caso di specie, alcuna funzione risarcitoria, ma viene soltanto a reintegrare il patrimonio del soggetto originario che, inizialmente, aveva versato tale caparra.
Al riguardo, la Corte di Cassazione (nr. 27083/2024 e nr. 17904/2021) ha chiarito che “la tassazione del contratto preliminare è una mera anticipazione del carico tributario dovuto per la stipula del contratto definitivo, in quanto solo con la stipula del contratto definitivo il contribuente manifesta la propria capacità contributiva: pertanto, da un lato, la tassazione con l'imposta proporzionale dell'acconto del contratto preliminare, a prescindere dal contratto definitivo, rappresenterebbe un prelievo non supportato da alcuna manifestazione di capacità contributiva;
dall'altro, appare una valutazione incongrua a fronte di una tassazione del definitivo in misura fissa. Se si aderisce a questa tesi, deve necessariamente darsi ingresso anche ad un diritto al rimborso dell'importo pari alla maggiore tassazione del contratto preliminare rispetto al contratto 5
definitivo, con la conseguenza che tale tassazione verrebbe applicata solo temporaneamente, con la consapevolezza che, in caso di mancata stipula del definitivo, essa darà luogo a un diritto di rimborso”.
Dunque, nel caso di specie, per gli originari promissari-acquirenti, Nominativo_1 ed Nominativo_2 Nominativo_2, il definitivo non si è mai realizzato, la restituzione dell'originaria caparra confirmatoria di € 80.000,00, da loro inizialmente versata, non ha alcuna manifestazione di capacità contributiva ovvero alcuna funzione risarcitoria, ma soltanto di re-equilibrio, di reintegrazione del loro originario patrimonio, stante la mancata stipula del definitivo, per essere subentrato – nella loro posizione con effetti ex tunc – il Nominativo_3 (terzo nominato ai sensi dell'art. 1401 cod. civ.)
Ne consegue che, per tali ragioni, stante l'unitarietà logico-giuridica della sequenza preliminare-definitivo anche agli effetti fiscali, il ricorso proposto merita accoglimento, con conseguente annullamento dell'opposto avviso di liquidazione.
A fronte dell'assoluta particolarità della questione esaminata (per cui non si rinvengono precedenti), appare corretto disporre l'integrale compensazione delle spese di lite.


P.Q.M.


La Corte accoglie il ricorso e, per l'effetto, annulla l'opposto avviso di accertamento.
Spese compensate.
Roma 30.10.2025.
Si comunichi
Il Giudice monocratico dott. Giorgio Egidi