Sentenza n. 69/2026
Depositata il 03/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di BRESCIA Sezione 2, riunita in udienza il 30/01/2026 alle ore 09:00 con la seguente composizione collegiale:
CHIARO DOMENICO, Presidente e Relatore
ALESSI GIORGIO STEFANO, Giudice
PERINI LORENZO, Giudice
in data 30/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 549/2024 depositato il 08/05/2024

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Brescia
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2024BS0105420 CATASTO-RENDITA CATASTALE 2023
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 27/2026 depositato il 03/02/2026
Richieste delle parti:
Come in atti

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso notificato in data 7 maggio 2024 la contribuente impugnava l'avviso di accertamento catastale con il quale l'Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale Territorio di Brescia aveva disposto il ripristino del classamento dell'unità immobiliare sita in Luogo_1Dati catastali_1 in categoria C/1, classe 9, rendita euro 1.921,43, in luogo della categoria C/2, classe 1, rendita euro 296,76, risultante dalla variazione catastale presentata mediante procedura DOCFA in data 1° agosto 2023.
La ricorrente deduceva che l'immobile era da tempo adibito a deposito e non presentava le caratteristiche strutturali ed impiantistiche tipiche di un locale commerciale, essendo privo, a suo dire, di vetrine idonee, di impianti a norma, di servizi igienici funzionanti e di riscaldamento, nonché versando in condizioni di degrado tali da rendere necessari lavori di ristrutturazione integrale;
contestava inoltre la motivazione dell'atto impugnato e la comparazione effettuata dall'Ufficio con altre unità immobiliari ritenute non omogenee.
Si costituiva l'Agenzia delle Entrate, chiedendo il rigetto del ricorso. L'Ufficio esponeva in particolare che l'unità immobiliare è ubicata in zona centrale del Comune di Breno, lungo Indirizzo_1 , ed è composta da un locale al piano terra dotato di wc e serramenti vetrati con affaccio su strada pubblica, nonché da locali al piano sottostrada collegati da scala interna;
rappresentava che il ripristino del precedente classamento era avvenuto sulla base delle caratteristiche costruttive dell'immobile, della sua ubicazione e della presenza di unità similari censite in categoria C/1, nonché in considerazione dell'assenza di modifiche edilizie idonee a mutarne stabilmente la destinazione funzionale.
All'odierna udienza la causa veniva trattenuta in decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso non è fondato e deve essere respinto.
In materia di classamento catastale è principio consolidato che la categoria e la rendita debbano essere determinate in funzione delle caratteristiche oggettive dell'unità immobiliare, sia intrinseche che estrinseche, nonché della sua destinazione ordinaria, da individuarsi in base alla struttura edilizia, alla tipologia costruttiva, alla dotazione funzionale ed all'inserimento nel contesto urbano, e non già in base all'uso contingente che il proprietario scelga di farne in un determinato periodo.
Nel caso in esame risulta pacifico che l'immobile in questione era originariamente censito in categoria C/1
e che la variazione proposta con procedura DOCFA ha comportato esclusivamente un mutamento dichiarato di destinazione d'uso, senza che siano stati eseguiti interventi edilizi di trasformazione tali da incidere sulle caratteristiche strutturali del bene. Dalle controdeduzioni dell'Ufficio e dalla documentazione fotografica in esse inglobate emerge che l'unità immobiliare presenta accesso diretto da pubblica via, locali al piano terra dotati di wc, serramenti vetrati e collegamento interno con ulteriori vani, ed è ubicata lungo una delle principali arterie del centro abitato, caratterizzata dalla presenza diffusa di esercizi commerciali di piccole dimensioni, censiti nella medesima categoria catastale.
Tali elementi oggettivi risultano coerenti con la destinazione commerciale ordinaria dell'immobile e con il suo inserimento nella categoria C/1, secondo i criteri stabiliti dalla normativa catastale e dalle istruzioni tecniche di riferimento, che impongono di valutare l'unità immobiliare in condizioni di normalità e secondo l'uso economicamente più appropriato in relazione alle sue caratteristiche costruttive e localizzative.
Le doglianze della ricorrente, fondate sul cattivo stato manutentivo, sull'asserita inadeguatezza degli impianti e sull'attuale utilizzo come deposito, non risultano idonee a giustificare un diverso classamento. Il decadimento dell'immobile dovuto ad incuria o a mancata manutenzione ordinaria, così come la temporanea destinazione ad uso diverso da quello tipico, non incidono infatti sulla potenzialità reddituale ordinaria del bene, che deve essere valutata prescindendo da situazioni contingenti imputabili alle scelte o alla diligenza del proprietario. Parimenti non può attribuirsi rilievo decisivo alla documentazione fotografica prodotta dalla parte ricorrente, la quale, pur evidenziando condizioni di non perfetta efficienza, non dimostra l'esistenza di trasformazioni strutturali tali da rendere l'immobile oggettivamente inidoneo all'uso commerciale secondo l'ordinaria destinazione desumibile dalla sua conformazione edilizia.
Quanto al profilo motivazionale, l'avviso di accertamento risulta conforme ai requisiti richiesti dall'art. 7 della legge n. 212 del 2000. L'Ufficio ha esplicitato le ragioni del ripristino del precedente classamento, facendo riferimento alla documentazione DOCFA, alle caratteristiche dell'unità immobiliare, alla sua ubicazione ed al confronto con immobili similari presenti nella medesima zona. In una procedura connotata da forte partecipazione del contribuente, quale quella DOCFA, tale apparato motivazionale è sufficiente a porre il destinatario dell'atto in condizione di comprendere la pretesa catastale ed esercitare pienamente il diritto di difesa.
Ne consegue che l'operato dell'Amministrazione deve ritenersi legittimo e conforme ai criteri normativi e giurisprudenziali in materia di classamento catastale, mentre le censure formulate dalla ricorrente non risultano idonee a scalfire la correttezza della valutazione tecnica compiuta dall'Ufficio.
Sussistono tuttavia giusti motivi, in considerazione della natura eminentemente tecnica della controversia e delle peculiarità della fattispecie, per disporre la compensazione integrale delle spese di giudizio tra le parti.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria di Brescia, definitivamente pronunciando, rigetta il ricorso e compensa fra le parti le spese del giudizio.
Così deciso in Brescia il 30.1.2026
Il Presidente (estensore)
D.Chiaro