Sentenza n. 62/2026
Depositata il 23/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di BOLOGNA Sezione 3, riunita in udienza il 19/02/2025 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
FREGNANI LORELLA, Presidente
EL GI, EL
CERCONE LUCIO, Giudice
in data 19/02/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 161/2024 depositato il 14/02/2024

proposto da

Ricorrente_1 SR - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
Rappresentante difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Bologna
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 20201T054846000 IPOTECARIE E CATASTALI-ALTRO 2020
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 56/2025 depositato il 20/02/2025
Richieste delle parti: Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La società Ricorrente_1 SR (ma pure la Banca_1 s.p.a., con ricorso disgiunto ma di identico contenuto) ha impugnato, chiedendone l'annullamento, l'avviso di liquidazione dell'imposta n.20201T054846000, a lei notificato, con cui era stato richiesto il pagamento di maggiori imposte ipotecaria e catastale per complessivi euro 95.557,50, in relazione all'atto di compravendita di fabbricato industriale
11 dicembre 2020, registrato a Bologna il 22 dicembre 2020 al n. 54846 1T.
L'Agenzia delle Entrate si è ritualmente costituita concludendo per il rigetto del ricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con l'avviso di liquidazione di cui si tratta l'Ufficio ha disconosciuto l'agevolazione invocata ai sensi dell'art. 35, co. 10-ter del D.L. 223/2006 nell'atto di compravendita intercorso fra la ricorrente Ricorrente_1
SR e la Banca_1 s.p.a., registrato a Bologna il 22/12/2020 al n. 54846 1T.
Il disconoscimento è stato motivato con il rilievo che l'immobile compravenduto proveniva da un contratto di locazione finanziaria, concluso tra la utilizzatrice Società_1 s.r.l. e la concedente Società_2 s.p.a., (ora Banca_1 s.p.a.) che, però, non era stato risolto per inadempimento dell'utilizzatrice bensì a seguito di una precedente transazione: di qui, l'insussistenza del presupposto stabilito dalla legge posto che, ai sensi dell'art. 35, comma 10-ter.1 del decreto legge 4 luglio 2006, n. 223, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa solo relativamente “alle cessioni effettuate dalle banche e dagli intermediari finanziari autorizzati di cui all'articolo 106 del Testo Unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, di cui al Decreto legislativo 1 settembre 10993, n. 385 e successive modificazioni, nel caso di esercizio da parte dell'utilizzatore dell'opzione di acquisto dell'immobile concesso in locazione finanziaria, ovvero nel caso di immobile rinveniente da contratti di locazione finanziaria risolti per inadempienza dell'utilizzatore”.
Il ricorso è fondato.
Dall'atto di transazione perfezionato il 15 settembre 2016 tra la Banca_1 s.p.a. e la Società_1 s.r.l. (già s.p.a.) in Liquidazione e in Concordato Preventivo si ricava che, alla data di presentazione della domanda di ammissione alla procedura di concordato preventivo (15.12.2011), l'utilizzatrice Società_1 risultava morosa per il mancato pagamento di n. 3 rate del canone di leasing ed in ragione delle conseguenze risolutorie derivanti da tale inadempimento avrebbe dovuto versare alla concedente la somma di euro
2.586.460,00 a titolo di capitale residuo del leasing, maggiorata degli interessi al tasso contrattuale pattuito.
Dallo stesso atto di transazione si ricava, inoltre, che all'evidente fine di trovare una soluzione di reciproca soddisfazione sia per la Procedura che per la Concedente, le parti convenivano delle modalità operative che, attraverso l'allocazione dell'immobile concesso in leasing ad altri soggetti, consentissero ad entrambe di contenere le conseguenze dannose correlate al grave inadempimento della Società_1 ed alla grave situazione economico patrimoniale per la quale quest'ultima era stata ammessa alla procedura concorsuale. Sulla base delle intese raggiunte nell'atto di transazione, le parti hanno quindi dichiarato di risolvere consensualmente il contratto di locazione finanziaria tra loro concluso (dal quale rinviene l'immobile oggetto dell'atto di compravendita cui si riferisce l'avviso di liquidazione oggetto del presente procedimento), ma non vi è dubbio, tuttavia, che tale risoluzione trovi la sua causa nel grave inadempimento della utilizzatrice al contratto di locazione finanziaria, determinato dall'altrettanto sua grave situazione economico patrimoniale per la quale essa era stata dapprima posta in liquidazione e poi ammessa alla procedura di concordato preventivo.
Le argomentazioni dell'Ufficio si riducono ad una applicazione del criterio di interpretazione letterale (nel caso, peraltro, di per sé neppure esaustiva), dimenticando, tuttavia, che - come reiteratamente chiarito dalla
Corte di Cassazione - in tema di interpretazione del contratto l'elemento letterale, pur assumendo funzione fondamentale nella ricerca della effettiva volontà delle parti, deve invero essere riguardato alla stregua degli ulteriori criteri ermeneutici e, segnatamente, di quelli dell'interpretazione funzionale ex art. 1369 c.c. e dell'interpretazione secondo buona fede ex art. 1366 c.c., avuto riguardo allo "scopo pratico" perseguito dalle parti con la stipulazione del contatto, e quindi della relativa "causa concreta" (cfr. Cass. 17/11/2021 n.
34795; Cass. 14/09/2021 n. 24699).
Il criterio dell'interpretazione funzionale del contratto, da cui - nella fattispecie - non si può prescindere, inducendo alla valutazione della reale causa della transazione e, cioè, della sua ragione pratica, dimostra che l'immobile oggetto della compravendita 11-22 dicembre 2020 rinveniva da un accordo che, senza il grave inadempimento dell'utilizzatrice, non avrebbe avuto ragione di esistere e, quindi, di essere concluso.
Per quanto precede, dovendosi ritenere la sussistenza dei requisiti per invocare l'agevolazione richiesta ex art. 35 comma 10 ter del D.L. 223/2006, il ricorso deve essere accolto.
Le spese di procedimento seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza disattesa e/o da ritenersi assorbita: - accoglie il ricorso;
-condanna parte resistente alla refusione in favore di parte ricorrente delle spese di lite che liquida in € 500,00 per anticipazioni, € 4.500,00 per compensi oltre spese generali 15%, IVA e CPA come per legge.