Sentenza n. 246/2026
Depositata il 08/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di ROMA Sezione 2, riunita in udienza il 28/11/2025 alle ore 09:30 in composizione monocratica:
MAFFEI CORRADO, Giudice monocratico in data 28/11/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 37/2025 depositato il 02/01/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune Di Castel Gandolfo - 01039930589
elettivamente domiciliato presso protocollocastelgandolfo@pec.it
Resistente_1 Spa - PIVA_Resistente_1
Difeso da
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_3
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 667 IMU 2019
a seguito di discussione in pubblica udienza Richieste delle parti:
Ricorrente: come in atti.
Resistente: come in atti.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso ritualmente notificato il 19 dicembre 2024 al Comune di LG ed alla Resistente_1 spa, quale concessionario della riscossione di detto Comune, il contribuente Ricorrente_1 impugnava, innanzi a questa Corte – chiedendone, previa sospensiva, l'annullamento, con vittoria di spese - l'avviso di accertamento esecutivo n. 667 del 23 ottobre 2024, notificatogli in data 24 ottobre 2024 dal detto concessionario, per l'omesso pagamento della somma di € 1.749,00, dovuta a titolo di IMU 2019, oltre ad interessi e sanzioni, relativamente a immobili di sua proprietà, siti in INDIRIZZO 1, rispettivamente individuati in Catasto fabbricati a Dati_Catastali_1, sub. 1, 2,3,4,5 – Dati_Catastali_2, sub 1,2,3,4,5, 501,502 – Dati_Catastali_3 , sub. 1,2,3 – Dati_Catastali_4 , sub. 1,2,3,4,5,6,7,8- Dati_Catastali_5 , sub. 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10- Dati_Catastali_6, tutti denominati “AREA”.
In particolare, a sostegno del ricorso, il contribuente eccepiva:
1)la carenza di legittimazione attiva in capo alla società Resistente_1 spa, in assenza di prova del conferimento dell'incarico di concessione da parte del Comune di LG e della validità dell'iniziale affidamento dell'attività di riscossione alla società PA srl e del successivo atto di cessione di ramo d'azienda da quest'ultima alla Resistente_1 spa;

2) la carenza di motivazione dell'avviso di accertamento in questione;

3) l'omesso contraddittorio preventivo e la mancata motivazione rafforzata dell'atto impositivo impugnato;

4)la impossibilità di assoggettare ad imposizione IMU con qualifica F3 (riguardante immobili in corso di costruzione) le unità immobiliari, oggetto di accertamento, in quanto le stesse, incapaci di produrre reddito, risultavano essere non abitabili, non agibili e non utilizzabili, come da relazione del tecnico geom. Del
Giovane, nonchè riconosciute unità collabenti F2 e, come tali, non soggette a tassazione, con denunzia di variazione del 21.12.2021;
5) l'effetto estensivo della nullità dell'atto impugnato, per difetto di motivazione, riconosciuta con sentenza n.2460/24 di questa Corte, in relazione ad altro avviso di accertamento ricevuto dalla comproprietaria Ricorrente_1, in ordine all'IMU 2016, richiesta per gli stessi immobili oggetto del presente giudizio.
Tutto ciò premesso, il contribuente Ricorrente_1 chiedeva alla Corte, previa sospensiva, di accogliere, in via principale, il ricorso e di dichiarare nullo, illegittimo ed inefficace l'avviso di accertamento n. 667 del
23.10.2024, relativo all' IMU 2019, nei confronti di esso ricorrente, per le ragioni sopra esposte, il tutto con vittoria e distrazione di spese, ovvero, in subordine, nel denegato caso di rigetto del ricorso, di compensare le spese di lite.
Si costituiva con controdeduzioni depositate in data 1 luglio 2025 la Resistente_1 spa, evocando il precedente favorevole/Nominativo_2 nell'ambito del medesimo contenzioso (dispositivo n. 3352/25 di questa Corte) e chiedendo il rigetto della sospensiva e del ricorso avversario, con conferma dell'avviso di accertamento esecutivo opposto e con vittoria di spese, mentre il Comune di LG restava contumace.
In data 12.11.2025 il ricorrente provvedeva a depositare due sentenze (per lui favorevoli) di questa Corte, nell'ambito dello stesso contenzioso, definite con l'annullamento dei rispettivi avvisi comunali di accertamento IMU per difetto di motivazione (sentenza n. 7725/25 riguardante l'odierno ricorrente Ricorrente_1- IMU 2018; sentenza n. 10391/25, riguardante la comprorietaria Nominativo_3- IMU 2018).
All'esito dell'udienza del 28 novembre 2025 - in cui le parti si riportavano ai rispettivi scritti e richiamavano i precedenti per loro favorevoli, nell'ambito dello stesso contenzioso - la Corte, in composizione monocratica, decideva come da dispositivo.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso è infondato e va respinto;
in tale pronunzia di merito resta assorbita l'istanza cautelare di sospensiva, formulata dal contribuente.
***
Ciò premesso, passando all'esame dei singoli motivi di ricorso la Corte osserva quanto segue.
Con il primo motivo il ricorrente ha eccepito la carenza di legittimazione attiva in capo alla Resistente_1 spa, per asserito difetto di prova del potere di concessione e riscossione ad essa conferito dal Comune di
LG.
La censura è smentita per tabulas.
La documentazione prodotta dalla Resistente_1 spa ed allegata alle controdeduzioni ha, infatti, comprovato che l'avviso di accertamento di cui qui si discute è stato emesso dalla PA srl, iniziale concessionaria della riscossione, come da contratto di incarico conferito dal Comune di LG e da determina di affidamento e di proroga della validità del contratto stesso, prodotti in atti;
Resistente_1 spa ha anche depositato il contratto di cessione di ramo d'azienda, stipulato il 10.9.2024 con la PA srl, da cui si evince che essa Resistente_1 spa è legittimata a costituirsi nel presente giudizio, quale attuale concessionaria della riscossione, in nome e per conto del
Comune di LG.
Stando così le cose, la legittimazione attiva ad causam di Resistente_1 spa non può essere posta in dubbio;
il primo motivo di impugnazione, di conseguenza, deve essere respinto.
***
Con il secondo complesso motivo di ricorso il contribuente ha eccepito la nullità dell'avviso di accertamento, relativo all'IMU 2019, per carenza di motivazione, in quanto gli immobili interessati risultavano in parte essere stati erroneamente identificati con la classificazione urbanistica F3 ed in parte erano privi di rendita e di descrizione, fatto salvo il generico termine “Area” nel quadro riferito alla qualità, ma senza specificazione della destinazione urbanistica.
Per il sig.Ricorrente_1, quindi, le generiche ed insufficienti indicazioni sulla destinazione urbanistica degli immobili accertati impedivano di desumerne il valore e di comprendere le modalità di attribuzione e di calcolo, ai fini dell'IMU, nella misura di euro 75,00 al mq, indicata nell'atto impugnato, ledendo il diritto di contestazione e difesa, reso oltremodo difficoltoso ad esso contribuente dalla carente motivazione.
A dire del ricorrente l'avviso risultava, quindi, confuso e privo di spiegazione circa l'edificabilità ed il valore dell'area interessata, non consentendogli una adeguata difesa, tanto più che nel caso di specie le unità immobiliari oggetto di accertamento, qualificate collabenti F2, non erano in grado di produrre reddito e non risultavano assoggettabili ad imposta. A ciò si aggiungeva il fatto che le superfici degli immobili sottoposti all'accertamento risultavano tassate doppiamente sulla superficie totale e su quella occupata da ogni unità collabente.
Tutto ciò premesso, il ricorrente si doleva, quindi, del fatto che la carenza di motivazione dell'atto avesse determinato l'impossibilità di precisare con esattezza i limiti della materia del contendere e, per l'effetto, deduceva che il giudice adito fosse tenuto ad emettere una pronunzia di annullamento dell'atto impugnato, essendo preclusa ogni possibilità di indagine sul merito del debito di imposta.
Il ragionamento del sig. Ricorrente_1 non è persuasivo.
Nel caso di specie il ricorrente è stato, infatti, posto in condizione di conoscere la pretesa erariale nei suoi elementi essenziali e, quindi, di contestare validamente in giudizio sia l'an che il quantum del tributo locale
(IMU 2019) in questione, anche grazie alla relazione tecnica del geom. SOGGETTO 1, prodotta in atti.
All'uopo, sufficiente ed in grado di rendere edotto il contribuente circa il contenuto della contestazione impositiva si appalesa la motivazione dell'ente impositore resa a p. 2 dell'avviso di accertamento e che di seguito si trascrive:
“… Si precisa che per gli immobili accatastati in categoria F3 (immobili in corso di costruzione) l'imposta si applica in riferimento all'area fabbricabile su cui l'immobile in corso di costruzione insiste. Nel caso di presenza di immobili in categoria F3 il terreno edificabile, preso a riferimento per il relativo calcolo dell'imposta dovuta, sarà indicato negli schemi riepilogativi del presente provvedimento, all'interno del quadro immobili nella specifica casella relativa alla qualità del terreno, con la dicitura “AREA” .
Nello schema riepilogativo dell'avviso di accertamento sono state , poi, riportate le molteplici identificazioni catastali delle aree assoggettate a tributo che -unitamente alla categoria F3 attribuita alle unità immobiliari accertate - bene permettevano al contribuente di contraddire e difendersi;
quanto al valore attribuito all'area
(euro 75,00 al mq.) questo, lungi dall'essere immotivato o arbitrario, scaturiva dalla Determinazione di Giunta comunale n. 42 del 21.3.2019, basata su dati oggettivi, quali i valori venali in comune commercio, ai fini
IMU, delle aree fabbricabili, in zona, alla data del 1° gennaio 2019.
Non documentata, priva di riferimenti testuali di riscontro e, quindi, del tutto indimostrata si rivela, infine,
l'affermazione del ricorrente circa la asserita doppia tassazione delle superfici assoggettate ad accertamento e di cui non vi è traccia in atti.
In conclusione – contrariamente quanto sostenuto dal ricorrente – l'avviso di accertamento impugnato è risultato adeguatamente motivato ed ha esplicitato l'iter logico-giuridico posto a fondamento della sottesa pretesa fiscale, consentendo al contribuente di verificare la correttezza sia dei parametri catastali ed edificatori utilizzati per la valutazione dei presupposti impositivi sia dei calcoli sul valore dell'IMU, operati dall'ente impositore ( in termini, v. Cass. 11283/2022).
Se tali sono le risultanze processuali anche il secondo motivo di ricorso deve essere rigettato.
***
Ancora: con il terzo motivo il ricorrente ha lamentato, nella fattispecie, la mancata applicazione dell'art. 6 bis, comma 3 L. n. 212/2000 (c.d. Statuto del contribuente) e, per l'effetto,nel suo caso, l'omesso svolgimento del contraddittorio preventivo, la mancata comunicazione di uno schema di atto, da parte dell'ente impositore, prima dell'invio e della notifica dell'avviso di accertamento,con conseguente impossibilità a presentare osservazioni su cui, se disattese, l'Amministrazione finanziaria si sarebbe dovuta pronunziare mediante la c.d. motivazione rafforzata (comma 4 del citato art. 6 bis Stat. contr.).
La censura è priva di pregio. Per Cass. 14357/2022 (v. prima anche Cass. SS.UU. 24832/2015), infatti, nessun obbligo di contraddittorio preventivo è previsto per i tributi locali (tipo IMU) che non sono assoggettati alla c.d. armonizzazione UE e per cui la legge nazionale non prevede, a carico degli enti locali e/o dei loro affidatari, alcun obbligo di contraddittorio endoprocedimentale, nell'ambito dell'attività di recupero dei relativi crediti.
L'avviso di accertamento per omesso versamento dell'IMU, come quello di cui si discute, in quanto atto di mera e pronta liquidazione della dichiarazione (rectius, della non dichiarazione) del contribuente, è atto automatizzato, basato su indagini a tavolino per cui non occorre il contraddittorio preventivo.
Anche il terzo motivo di ricorso va, quindi,rigettato.
***
Con il quarto motivo il ricorrente - dopo avere rievocato le lavorazioni e le bonifiche da rimozione dell'eternit eseguite sul compendio immobiliare a partire dal 2011 e le relative interlocuzioni con il Comune di
LG - ha dedotto la impossibilità di assoggettare a tassazione gli immobili oggetto di accertamento, in quanto gli stessi erano stati riconosciuti come unità collabenti F2, non soggette ad imposta, come da denuncia di variazione del 21.12.2021, prot.n.RM0461387 e da relazione tecnica del geom. SOGGETTO 1.
Le censure non colgono nel segno.
Sulle aree (edificabili) oggetto di accertamento IMU per l'annualità 2019 insistevano, infatti, immobili in corso di costruzione (accatastati in categoria F3) e non già unità collabenti (F2) con la conseguenza che l'accatastamento d'epoca e lo stato di fatto relativo non possono essere posti in discussione dagli apprezzamenti di una perizia tecnica di parte, datata 28 dicembre 2021.
Ed, invero, solamente in data 21 dicembre 2021, come riconosciuto dallo stesso ricorrente, è avvenuto il cambio di destinazione degli immobili dalla categoria F3 alla categoria F2; in ogni caso, nelle note catastali non vi sono elementi che attribuiscano, come ipotizzato dal sig. Ricorrente_1, un effetto retroattivo (all'anno 2019) al cambio di destinazione dallo stesso evocato ora per allora.
In buona sostanza la collabenza di un fabbricato (F2) è collegata alla vetustà ed alla inagibilità di un immobile e non può essere attribuita ad un immobile che all'epoca dell'accertamento (anno 2019) era definito in corso di costruzione, accatastato F3 e, come tale, soggetto ad imposizione fiscale.
Anche il quarto motivo deve, perciò, essere rigettato: nel 2019 gli immobili di cui trattasi, siti nell'agro del
Comune di LG, erano accatastati come F3, non potevano qualificarsi collabenti e, per l'effetto, rientravano e rientrano nell'ambito dell'imposizione IMU (in termini, v. Cass. 21479/2025).
Il mancato pagamento dell'IMU 2019 da parte del ricorrente è stato, quindi, ingiustificato ed ha integrato una fattispecie di evasione fiscale totale, bene rilevata dall'avviso di accertamento de quo.
***
Infine, con il quinto ed ultimo motivo il contribuente Ricorrente_1 (proprietario solo di una quota degli immobili oggetto di accertamento)ha invocato l'effetto estensivo della nullità dell'atto impugnato riconosciuta con sentenza n. 2460/2024 di questa Corte (relativa all'accoglimento del ricorso proposto per l'IMU 2016, in relazione agli stessi immobili, dalla comproprietaria Ricorrente_1).
Il motivo è infondato .
La sentenza n. 2460/24 di questa Corte non fa stato nel presente giudizio, innanzi tutto, perché è stata impugnata e non è passata in giudicato;
in secondo luogo la decisione assunta -di annullamento dell'altro avviso di accertamento - è stata presa in rito, per asserito difetto di motivazione dell'avviso stesso e non per ragioni sostanziali di merito;
infine il contenzioso, pur riguardando gli stessi immobili, coinvolgeva soggetto diverso (la signora Ricorrente_1 ) ed annualità IMU pregressa (esercizio 2016) per cui non vi è sovrapposizione di valutazione circa la sufficienza o no della motivazione dei due diversi avvisi di accertamento, riguardanti, rispettivamente, Ricorrente_1 e Ricorrente_1.
Parimenti non fanno stato nel presente giudizio le sentenze n.7725/25 e n. 10391/25 di questa Corte che hanno annullato - sempre per difetto di motivazione e senza entrare nel merito del contenzioso - gli avvisi di accertamento IMU 2018 riguardanti l'odierno ricorrente Ricorrente_1 e Nominativo_3.
Nel presente giudizio la Corte non ritiene, di contro, che l'avviso di accertamento n. 667/2025 (IMU 2019) qui impugnato sia inficiato da difetto di motivazione, per le ragioni espresse in sede di esame del secondo motivo di ricorso.
Per completezza espositiva va, poi, ricordato che Resistente_1 spa, nelle sue controdeduzioni, ha segnalato che un altro comproprietario degli stessi immobili, sig. Nominativo_2, ha proposto per gli stessi motivi, avanti a questa Corte, ricorso avverso l'avviso di accertamento IMU 2018 che lo riguardava e che la CGT di primo grado capitolina, come da dispositivo n. 3352/25 depositato il 22 aprile 2025, ha respinto il detto ricorso.
Tanto detto, resta inteso che anche il quinto motivo debba essere rigettato.
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In conclusione il ricorso va respinto e l'avviso di accertamento impugnato deve essere confermato.
Non ravvisandosi giusti motivi per compensare le spese di lite, come richiesto in subordine dal ricorrente, le spese stesse, liquidate come da dispositivo in favore di Resistente_1 spa, seguono ex art. 15 d.lgs. n. 546/1992 la soccombenza del contribuente Ricorrente_1.
Nulla per le spese relative al Comune di LG, contumace.

P.Q.M.

1) respinge il ricorso;

2)condanna Ricorrente_1 a rifondere a Resistente_1 spa le spese di lite, liquidate in euro 500,00 (cinquecento/00) per compensi, oltre accessori di legge.
Roma 28 novembre 2025 Il Giudice monocratico dott. Corrado Maffei