Sentenza n. 42/2026
Depositata il 28/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di PERUGIA Sezione 1, riunita in udienza il 13/01/2026 alle ore 11:00 con la seguente composizione collegiale:
BUONAURO MICHELE, Presidente
LI TI, RE
GIOVANNINI GABRIELE, Giudice
in data 13/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 430/2025 depositato il 08/10/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. RA Direzione Provinciale Perugia
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 2025 ORA 00010 REGISTRO 2025
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 18/2026 depositato il 14/01/2026
Richieste LL parti:
Ricorrente: accoglimento del ricorso con vittoria di spese
Resistente: rigetto del ricorso con vittoria di spese

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso tempestivo e ritualmente notificato Ricorrente_1 ha proposto impugnazione avverso l'avviso di liquidazione dell'imposta e irrogazione LL sanzioni n. 2025/ORA00010, emesso ai sensi dell'art. 1, Tariffa parte I, all. al D.P.R. 131/1986, con il quale veniva liquidata maggiore imposta di registro, in misura ordinaria, con applicazione dell'aliquota del 15%.
In particolare, la vicenda trae origine dalla compravendita, stipulata il 23/02/2023, con la quale Ricorrente_1 acquistava da Nominativo_1 e Nominativo_2, la piena proprietà di un compendio immobiliare sito nel Comune di Nocera Umbra, frazione Nocera Umbra Scalo, Indirizzo_1 , costituito da fabbricati e da 23 terreni descritti in atto come agricoli pertinenziali.
Le parti dichiaravano un prezzo di vendita complessivo pari ad Euro 225.000,00 di cui Euro 60.000,00 riferiti ai terreni agricoli di cui al punto B2 ed Euro 500,00 per quelli di cui al punto B3, evidenziando come tali terreni risultassero pertinenza dei fabbricati di cui Dati_catastali1.
La parte acquirente, nello specifico, dichiarando che detti terreni sarebbero stati destinati a pertinenze della propria abitazione ad essi adiacente, chiedeva che la tassazione del trasferimento avvenisse secondo il criterio del “prezzo-valore”, ex art. 52, commi 4 e 5 del D.P.R. 131/1986, ovvero con determinazione automatica (in base alle rendite catastali) del valore imponibile da tassare e liquidazione dell'imposta di registro con l'aliquota del 9% prevista per i fabbricati .
Nel ricorso si deduce che i terreni oggetto di cessione sono agricoli e che nessuna norma di legge prevede, quali requisiti per l'applicazione dell'agevolazione richiesta, i requisiti di ruralità dei fabbricati ma solo la loro pertinenzialità dei terreni;
si richiama anche il protocollo d'intesa siglato nel 2020 tra la Direzione .Regionale dell'Umbria ed i distretti notarili della Regione il quale riconosce “…l'applicabilità LL agevolazioni fiscali anche nell'ipotesi di acquisto di terreno agricolo con sovrastante fabbricato abitativo privo del carattere di ruralità per mancanza dei presupposti soggettivi in capo al venditore;
si insiste sulla natura pertinenziale LL superfici agricole acquistate rispetto al contiguo immobile abitativo, atteso che l'intero compendio di terreni avrebbe puntualmente presentato quelle caratteristiche di esclusivo asservimento al bene principale, alla luce di un'interpretazione estensiva dell'art. 817c.c..
La ricorrente, infine, contesta la qualificazione catastale attribuita all'area, desumibile dal certificato di destinazione urbanistica, attribuendo al medesimo un mero rilievo formale, ritenendo irrilevante il frazionamento LL pertinenze rispetto all'immobile principale.
Con tempestiva memoria si costituisce in giudizio l'Agenzia LL RA , contestando quanto ex adverso dedotto e chiedendo il rigetto del ricorso . In particolare, parte resistente rileva che i 23 terreni agricoli dichiarati pertinenziali hanno autonoma natura reddituale e funzionale rispetto ai fabbricati abitativi non sussistendo, quindi, il vincolo della pertinenzialità.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso è infondato
In tema di imposta di registro, ai fini del riconoscimento LL agevolazioni tributarie per acquisto della "prima casa" alle pertinenze dell'immobile destinato ad abitazione principale, il concetto di pertinenza è fondato sul criterio fattuale della destinazione effettiva e concreta della cosa al servizio od ornamento di un'altra, da intendersi necessariamente in modo stabile e duraturo, senza che rilevi la qualificazione catastale dell'area, che ha esclusivo rilievo formale. Sez. 5 - , Ordinanza n. 6160 del 07/03/2025 (Rv. 674347 - 01)
Il carattere pertinenziale di un bene rispetto ad un altro bene dipende dalla circostanza che la pertinenza sia destinata «a servizio od ornamento» (articolo 817 del codice civile) del «bene principale», che dipende,
a sua volta, da un fattore oggettivo (l'obiettivo carattere strumentale di un bene rispetto all'altro) e da un fattore soggettivo (la volontà del titolare dei beni in questioni di «asservire» l'uno all'altro). Orbene, tali elementi non ricorrono nella fattispecie.
Inoltre l'art. 817 c.c. presuppone la destinazione in modo durevole di una cosa a servizio od ornamento di altra cosa;
non è pertanto sufficiente, per la sussistenza di tale rapporto, la teorica possibilità che una cosa possa eventualmente servire all'altra, ma è invece necessario che sussista una stabile destinazione, senza la quale la cosa al cui servizio od ornamento la pertinenza è rivolta risulterebbe menomata, o comunque sostanzialmente diversa.
Tali caratteristiche non possano riscontrarsi, nella specie, stante anche la constatata autonomia tra i due beni. Peraltro si osserva che ai fini della individuazione di un effettivo rapporto pertinenziale è fondamentale la sussistenza di un rapporto di proporzione fra i due beni.
Lo stare al servizio di un bene presuppone un'adeguata relazione fra la dimensione dell'uno e quella dell'altro, nel senso che, per quanto il bene pertinenziale possa essere più esteso di quello principale, non deve esserlo in maniera tale da far ritenere che solo una parte di esso sia effettivamente al servizio del bene principale, mentre la restante parte può soddisfare un interesse autonomo del suo proprietario.
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Nel caso di specie l'estensione del bene suppostamente pertinenziale è tale di incrinare la subordinazione del terreno (di circa 210.000 mq) all'abitazione, tanto più che quest'ultima dispone di uno spazio destinato a Corte esclusiva ed area di sedime che circonda il fabbricato di un'estensione di 1.120 mq.
Conseguenziale a tutto ciò che è stato esposto è la pronuncia di rigetto del ricorso.
La soluzione data risulta assorbente di ogni altra questione.
L'opinabilità della questione e la esistenza di un orientamento giurisprudenziale in parte difforme,giustifica l'integrale compensazione LL spese di lite.

P.Q.M.

La Corte, respinge il ricorso e compensa le spese.