Sentenza n. 189/2026
Depositata il 14/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di SALERNO Sezione 3, riunita in udienza il 03/12/2025 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
DELLA VOLPE SERGIO, Presidente
ALVINO FEDERICO, Relatore
LA BROCCA VINCENZO, Giudice
in data 03/12/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 2356/2025 depositato il 07/05/2025
proposto da ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag.entrate - Riscossione - Salerno
elettivamente domiciliato presso Email_2
Soget Spa - 01807790686
Difeso da
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_3
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO ISCRIZIONE IPOTECARIA n. 0000045875 NON PRECISATA a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 5949/2025 depositato il
04/12/2025
Richieste delle parti:
Ricorrente: come in atti
Resistente: come in atti

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso notificato in data 29/04/2025 il contribuente impugna il preavviso di iscrizione ipotecaria n.
2025/0000045875 del 08.02.2025, ricevuto in data 04.04.2025 di € 22.565,62, relativo al mancato\carente versamento IMU anni 2013 - 2015 – 2017 e TASI 2015 - 2016, eccependone la nullità per mancata individuazione dei beni oggetto di ipoteca. Conclude per l'accoglimento del ricorso con vittoria di spese e competenze di giudizio da liquidarsi al difensore antistatario.
Si costituisce la SOGET spa, che contesta le avverse deduzioni, deposita gli atti prodromici notificati al contribuente e, ritenendo pienamente motivato l'atto impugnato, chiede il rigetto del ricorso, spese vinte.
Risultano agli atti memorie illustrative del ricorrente che contesta la validità delle notifiche degli atti presupposti a quello impugnato, eccepisce l'intervenuta prescrizione della pretesa tributaria e ribadisce la nullità per mancata individuazione dei beni oggetto di ipoteca.
Alla odierna udienza, come d avbale, la causa vie posta in decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso è infondato e deve, pertanto, essere rigettato.
In tema di legittimità della comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria, l'art. 77, ultimo comma, del D.
P.R. n. 602/1973 prevede che l'agente della riscossione, prima di procedere all'iscrizione dell'ipoteca, debba notificare al debitore un'apposita comunicazione, avvisandolo che, in caso di mancato pagamento delle somme dovute entro il termine di 30 giorni, si procederà all'iscrizione di ipoteca sui suoi beni immobili.
Sul punto, è ormai consolidato l'orientamento della giurisprudenza di legittimità secondo cui, nel preavviso di iscrizione ipotecaria, non sussiste alcun obbligo di indicazione del bene immobile che sarà colpito dalla misura di garanzia erariale. In particolare, è stato escluso l'obbligo di indicare la rendita catastale (Cass., ord. n. 24258/2014) nonché il valore degli immobili oggetto di futura iscrizione ipotecaria (Cass., ord. n.
36000/2021). La Suprema Corte ha recentemente ribadito tali principi con l'ordinanza n. 25456/2025, chiarendo, all'esito di un'approfondita analisi ermeneutica dell'art. 77 del D.P.R. n. 602/1973 e preso atto dei contrastanti orientamenti della giurisprudenza di merito, che la comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria, in quanto atto informativo e sollecitatorio, deve contenere esclusivamente: 1) l'avvertimento che, in caso di persistente morosità, si procederà all'iscrizione ipotecaria;
2) l'indicazione del credito per cui si procede, con riferimento sia all'an (titolo) sia al quantum (entità). Non è invece richiesta l'indicazione dell'immobile o degli immobili sui quali sarà iscritta l'ipoteca, essendo tale individuazione necessaria solo nella fase successiva di costituzione del diritto reale di garanzia, mediante l'esecuzione della pubblicità immobiliare.
Da una prospettiva sistematica, la Corte ha inoltre escluso che la previsione normativa, che impone la notifica dell'avviso al “proprietario dell'immobile”, possa essere interpretata nel senso di imporre un contenuto più ampio della comunicazione preventiva, trattandosi di un'espressione finalizzata esclusivamente a individuare il destinatario della notifica, e non anche gli elementi essenziali dell'atto. Ne consegue che non grava sull'agente della riscossione alcun particolare onere motivazionale in sede di preavviso di iscrizione ipotecaria. Né può ritenersi che il collegamento funzionale tra iscrizione ipotecaria ed espropriazione immobiliare incida sul contenuto dell'atto prodromico, anche alla luce del principio generale di responsabilità patrimoniale del debitore ex art. 2740 c.c., che consente al creditore di scegliere liberamente i beni da assoggettare a esecuzione forzata. La scelta del legislatore di non prevedere, nel preavviso di ipoteca, l'obbligo di indicazione dell'immobile non comporta alcuna lesione del diritto di difesa del contribuente-debitore, il quale è pienamente consapevole della consistenza del proprio patrimonio immobiliare. Del resto, l'ipoteca si costituisce esclusivamente con l'iscrizione nei registri immobiliari e non già con la mera notifica del preavviso, ed è solo in tale fase che l'immobile deve essere necessariamente individuato e determinato.
Ai fini della legittimità dell'iscrizione ipotecaria, è invece imprescindibile l'indicazione del valore del credito azionato, elemento essenziale affinché il contribuente possa valutare la correttezza della misura di garanzia, che non può eccedere il doppio del credito iscritto a ruolo, nonché l'opportunità di estinguere il debito per ottenere la liberazione del bene dal vincolo ipotecario. Resta pertanto in capo al contribuente l'onere di verificare la legittimità dell'operato dell'agente della riscossione e, ove riscontri profili di illegittimità, di farli valere in sede giurisdizionale. In particolare, qualora l'iscrizione ipotecaria risulti sproporzionata rispetto all'ammontare del credito, la stessa potrà essere contestata dinanzi al giudice tributario, il quale non potrà disporne l'annullamento integrale, ma dovrà limitarne l'efficacia entro i limiti di legge, ordinandone la riduzione ai sensi dell'art. 2872 c.c., entro il limite del doppio del debito residuo.
Tanto premesso, le eccezioni sollevate dal ricorrente, formulate esclusivamente con memorie illustrative ex art. 32 del D.Lgs. n. 546/1992 e non mediante motivi aggiunti ex art. 24 del medesimo decreto, devono ritenersi inammissibili. In ogni caso, dall'esame della documentazione prodotta dal concessionario (relate di notifica e sentenze di questa Corte relative alle singole annualità dei tributi oggetto di riscossione) emerge chiaramente la piena conoscenza della pretesa tributaria da parte del ricorrente, la regolarità della notifica degli atti prodromici e il consolidamento della pretesa erariale, non risultando decorso alcun termine di prescrizione, eccepito anch'esso tardivamente solo in sede di memorie illustrative.
Le questioni vagliate in espresso esauriscono il devolutum sottoposto alla Corte, essendo stati toccati tutti gli aspetti rilevanti a norma dell'art. 112 c.p.c., in aderenza al principio sostanziale di corrispondenza tra il chiesto e pronunciato (come chiarito dalla giurisprudenza costante, ex plurimis, Cass. Civ., sez. II, 22 marzo
1995 n. 3260 e, Cass. Civ., sez. V, 16 maggio 2012 n. 7663); le argomentazioni e le eccezioni sollevate dalle parti, non espressamente esaminate, sono state dal Collegio ritenute non rilevanti ai fini della decisione e comunque inidonei a supportare una conclusione di tipo diverso. Per quanto esposto, ogni contraria istanza respinta ed eccezione rigettata, la Corte definitivamente pronunziando rigetta il ricorso, condannando alle spese come da dispositivo.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna parte ricorrente al pagamento delle spese che liquida in euro 1.500,00, oltre oneri fiscali se dovuti.