Sentenza n. 81/2026
Depositata il 02/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di FIRENZE Sezione 3, riunita in udienza il 03/11/2025 alle ore 10:00 con la seguente composizione collegiale:
CARLIZZI GAETANO, Presidente
DE LUCA SILVIO, Relatore
BIANCO ANTONIO, Giudice
in data 03/11/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 562/2025 depositato il 02/07/2025

proposto da

Ricorrente_1 Telefono_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 Telefono_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Firenze
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. FI0068057/2021 CATASTO-RENDITA CATASTALE
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 668/2025 depositato il
03/11/2025
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Ricorrente_1 ha impugnato l'avviso di accertamento catastale di cui in epigrafe presentando ricorso entro i termini di legge. In data 10/04/2025era stato notificato al contribuente l'avviso di accertamento catastale sopra richiamato, contenente le nuove determinazione di rendita e di classamento catastale. Con tale avviso l'Ufficio rettificava i dati di classamento e rendita proposti con DOCFA nr. FI0054320/2020, con la quale era stata proposta la variazione al Catasto Edilizio Urbano per aggiornamento dell'Unità immobiliare in oggetto, in particolare per la divisione delle due unità immobiliari, site in Impruneta, Indirizzo_1 Indirizzo_1, che la parte accatastava come segue: piano 1, Atti_Catastali_1, Categoria A/2, classe 7, vani 12, rendita catastale € 1.766,28; Atti_Catastali_2 Categoria C/6, classe 3, consistenza 33 mq, rendita catastale € 114,19. Con l'avviso di accertamento di cui sopra l'Ufficio ha rettificato i dati di classamento e di rendita proposti per l'unità abitativa in oggetto, come segue:
Per l'immobile: Comune di Impruneta – Atti_Catastali_1; Classamento proposto dalla parte: categ. A/2, classe 7 – 12 vani – R.C. € 1.766,28; Classamento attribuito dall'Ufficio: catg. A/1, classe 3 – 14 vani –
R.C. € 2.639,09. 3 Per il Garage: Comune di Impruneta – Atti_Catastali_2 Classamento Proposto dalla Parte: categ. C/6, classe 3 – consistenza 33mq Classamento attribuito dall'Ufficio: categ. C/6, classe
5 – consistenza 33 mq.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorrente ha contestato esclusivamente la rettifica dei dati di classamento e di rendita proposti per l'unità immobiliare abitativa, e non anche la rettifica operata sul garage che, pertanto, non costituisce oggetto del presente giudizio. Il ricorrente ha impugnato l'avviso di accertamento catastale idi cui in epigrafe ritenendolo infondato ed illegittimo, per i seguenti motivi di diritto: 1) Difetto di motivazione;
2) Difetto di prova;
3)
Infondatezza della rettifica catastale. In subordine, la parte ricorrente ha proposto l'inquadramento dell'Unità immobiliare nella categoria A/7, oltre alla richiesta di un'apposita consulenza tecnica d'ufficio.
Si è costtuita nei termini di legge l'Agenzia delle Entrate - Direzione Provinciale di Firenze chiedendo la conferma della categoria A/1, classe 3, consistenza 14 vani, R.C. € 2.639,09 e la condsanna della parte ricorrente alle spese di lite.
La CGT ritiene che il ricorso sia infondato e debba essere respinto. Quanto alle spese, vi sono giustificati motivi per compensare integralmente tra le parti le spese del presente giudiziio.
Quanto al primo motivo del ricorso, va premesso che, questa stessa Corte di giustizia ha riconosciuto la categoria A/1, categoria, peraltro, confermata anche dalla Corte di giustizia di secondo grado con sentenza divenuta definitiva per mancata impugnazione del ricorrente. L'unità immobiliare (att cat_3) presenta caratteristiche analoghe all'abitazione oggetto del presente giudizio e fa parte dello stesso complesso immobiliare. Nel caso del Att_Cat_3 l'Ufficio aveva rettificato il classamento con l'avviso di accertamento catastale nr. FI0068960/2021, inquadrandolo nella categoria catastale A/1. Avverso quest'ultimo avviso di accertamento catastale, i contribuenti Nominativo_1 e Nominativo_2 presentarono ricorso, chiedendone l'annullamento. La Corte di Giustizia Tributaria di Firenze di primo grado, con sentenza nr.
511/01/2022, ha rigettato il ricorso. sentenza poi confermata dalla Corte di Giustizia Tributaria di Secondo
Grado della Toscana con sentenza nr. 1612/01/2024. Deve altresì evidenziarsi come dall'esame della planimetria dell'unità immobiliare al Att_Cat_3, allegata nelle cpntrodeduzioni della parte resistente emerge che per caratteristiche e dimensioni essa è del tutto similare all'U.I.U. oggetto del presente giudizio.Ii due immobili si distinguono nettamente rispetto agli altri appartamenti facenti parte dello stesso complesso (di n. 16 unità totali) ed accatastati in A/2. Come evidenziato dalla Corte di giustizia Tributaria della Toscana, la metratura degli immobili, interna ed esterna e l'ampiezza dei vani non possono che essere considerate caratteristiche superiori rispetto all'ordinarietà. Sull'asserita illegittimità dell'avviso per carenza di motivazione
I deve rilevarsi come l'atto impugnato (notifica del classamento) costituisca la conclusione di un preciso iter di modalità di aggiornamento della banca dati catastale definito dal D.M. 701/94, che impone una procedura partecipativa. In un primo momento la Giurisprudenza di legittimità ha riconosciuto detto onere assolto semplicemente con la mera indicazione del nuovo accatastamento “qualora la notifica del classamento sia conseguente la 11 rettifica del classamento proposto con procedura Docfa di cui al d.m. 701/94 l'obbligo di motivazione dell'avviso di classamento deve ritenersi osservato anche mediante la mera indicazione dei dati oggettivi acclarati dall'ufficio (categoria, classe e rendita) trattandosi di elementi idonei a consentire al contribuente, mediante il raffronto con quelli indicati nella propria dichiarazione, di intendere la ragione della classificazione, sì da essere in condizione di tutelarsi mediante ricorso alle Commissioni tributarie” (Corte di Cassazione, Sent. nn. 23237/2014; n. 5580/2015). Dunque, in aderenza alla consolidata gitrisprudenza della S.C. secondo cui ...."in tema di attribuzione di rendita catastale a seguito della procedura disciplinata dall'art. 2 del d.l. n. 16/1993, convertito in l. 75/1993, e dal d.m. n. 701/1994 (c.d. procedura DOCFA), l'obbligo di motivazione dell'avviso di accertamento può intendersi soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita" (cfr. tra le alte, Cass. Sez. 5, ord. 23 maggio 2018, n. 12777). Proprio in considerazione delle osservazioni della Suprema Corte l'Ufficio resistente he ritenuto di integrare le motivazioni degli avvisi di accertamento catastali, introducendo una nuova parte motivazionale comprensiva dell'indicazione di beni comparabili. La motivazione dell'avviso impugnato contiene elementi idonei a giustificare il nuovo classamento con riferimento alla caratteristiche dell'immobile, tipologie costruttive e indicazioni comparabili
(proprio come individuato dalla Ordinanza Cass. n. 29708 del 19/11/2018 che aveva rilevato la carenza di elementi fattuali. Nel caso di specie l'Ufficio ha esaustivamente motivato l'atto, individuando gli elementi che hanno determinato la modifica catastale, quali il numero dei servizi igienici, l'ampiezza dei vani (zona giorno pari a 90 mq) e la dimensione degli spazi esterni (202 mq di terrazzo), oltre ad aver individuato varie unità immobiliari similari ed utilizzate come comparabili, le quali presentano caratteristiche e struttura similare all'u.i.u. di cui è causa, e sulla base di ciò ha rettamente effettuato la variazione catastale.
Quanto al 2° motivo del ricorso, secondo l'assunto del ricorrente non si riscontrerebbero nell'unità immobiliare in oggetto “i caratteri architettonici di pregio” e quelle “finiture interne accurate con impiego di materiali di elevata qualità” né gli “impianti di tecnologia superiore”, tipici delle abitazioni signorili, richiamando la definizione di abitazione di tipo signorile a destinazione abitativa di tipo privato. Il ricorrente richiama anche la relazione dell'Arch. Nominativo_3 allegata al proprio ricorso, nella quale, oltre a riassumere le caratteristiche dell'immobile interessato, vengono esaminati i comparabili utilizzati dall'Ufficio. Secondo il ricorrente detti comparabili non presenterebbero caratteristiche assimilabili all'abitazione in esame in quanto l'unico elemento che accomuna il comparabile con l'abitazione in esame sarebbe la dimensione in termini di vani catastali posto che, per il resto, l'immobile preso a comparazione avrebbe diversa natura, trattandosi di edificio isolato non appartenente a condominio e dotata di ampio resede. Il secondo comparabile, consistente in un edificio storico, suddiviso attualmente in sei unità immobiliari, di cui 4 in categoria A/3 e due in categoria
A/1 di 8,5 e 9 vani, presenterebbe caratteristiche diverse poiché immobile isolato e dotato di parco ad uso esclusivo. L'edificio in esame, invece, consiste in “appartamento al piano primo situato in edificio condominiale
(di circa 16 unità immobiliari residenziali oltre autorimesse, posti auto, ecc…)”.
La CGT ritiene che la descrizione dell'immobile interessato effettuata nel ricorso non corrispnda alla reale caratteristica dell'immobile, che risulta in maniera chiara ed oggettiva dalla documentazione in atti
(planimetrie, documentazione correlata alla DOCFA, comparabili di riferimento sopra specificati). L'immobile, infatti, non è un normale appartamento collocato all'interno di un condominio, bensì un immobile di ampie e significative dimensioni (325 mq di superficie interna, di cui un salone di rappresentanza di 90 mq e terrazza di 202 mq che circonda su tre lati l'abitazione). L'accesso all'immobile è esclusivo (e non condominiale) e l'abitazione, seppur inserita in un complesso condominiale, rispetto al quale viene condivisa la zona esterna, si presenta libera su tre lati. Pertanto, tenuto conto delle caratteristiche sopra precisate, gli immobili presi a comparazione non possono di certo ritenersi assimilabili alla UIU oggetto di accertamento. Infatti, sia il primo che il secondo comparabile consistono in immobili, ubicati in zona limitrofa rispetto a quello in esame, suddivisi in appartamenti, di cui soltanto alcuni accatastati in categoria A/1, in particolare tenuto conto della loro estensione e del contesto di pregio in cui si inseriscono. Entrambe caratteristiche (estensione e contesto di pregio) riconducibili anche all'abitazione del ricorrente . In conclusione, quindi, le unità utilizzate dall'Ufficio resistente per la comparazione presentano certamente caratteristiche simili rispetto all'immobile accertato, rendendo così corretto e non censurabile l'operato dell'Ufficio resistente.
Quanto al 3° motivo del ricorso la CGT evidenzia che e caratteristiche delle abitazioni di tipo signorile (categ.
A/1) non sono enunciate in alcun atto legislativo, facendo riferimento alle Unità Tipo del Comune di appartenenza dell'unità da censire e variando da Comune a Comune. A tal proposito occorre rilevare che le “tariffe d'estimo” della “categoria A/1” nel caso di specie, sono rappresentate da immobili del tutto assimilabili a quello in esame. Si tratta, infatti, di unità immobiliari che, come dichiarato dallo stesso ricorrente, sono accomunate all'abitazione interessata dalla loro collocazione nella stessa area di pregio, dalle ampie dimensioni, oltre che dalla distribuzione degli spazi interni ed eterni. Ne le unità tipo presentano rifiniture ed impianti di particolare pregio, proprio come l'UIU oggetto di giudizio (e nonostante questo rientrano nella categoria A/1). Riguardo agli impianti l'immobile risulta munito di impianto autonomo di riscaldamento, acqua calda, condizionamento, video citofonico e gas. L'osservazione sollevata dal ricorrente in punto di cattivo stato di manutenzione di alcune parti dell'immobile e relativa alla scarsa qualità dei finimenti dell'immobile non appare conferente in riferimento al classamento catastale: quest'ultimo viene, infatti, eseguito considerando le U.I.U. in ordinario stato manutentivo, secondo il principio della citata ordinarietà. Gli interventi di rifacimento intonaci, sostituzione pavimenti, infissi, tinteggiatura o aggiunta di impianti non implicano la presentazione di una denuncia di variazione. Sull'inquadramento dell'u.i.u. nella categoria A/7.
Quanto alla richiesta svolte In via subordinata dalla parte ricorrente, la CGT ritiene che essa non appare accoglibile considerato che l'accatastamento in A7/ significherebbe non tener conto delle reali caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell'abitazione. Infatti, le dimensioni dell'appartamento, la distribuzione degli spazi interni, la terrazza di 202 mq, le dipendenze e gli accessori di cui dispone (3 bagni e un garage), la presenza di spazi esterni, seppur comuni, la collocazione in una zona di pregio, debbono consoderarsi caratteristiche complessive superiori all'ordinarietà e, pertanto, riconducibili alle abitazioni di tipo signorile, in conformità alle valutaziobi dell'Ufficio resistente.
Infine, quanto alla richiesta di una consulenza tecnica d'ufficio deve rilevarsi cone la documentazione prodotta sia dalla parte ricorrente che qdall'Ufficio, rendano superflua la CTU invocata dalla parte ricorrente.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e compensa le spese.