Sentenza n. 31/2026
Depositata il 19/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di CAGLIARI Sezione 1, riunita in udienza il 07/11/2025 alle ore 11:30 con la seguente composizione collegiale:
CASCHILI NICOLA, Presidente
AT OV, RE
CONTINI MICHELE, Giudice
in data 07/11/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 530/2025 depositato il 20/06/2025

proposto da

Azienda Regionale Per L'Edilizia Abitativa - 03077790925
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Difensore_3 - CF_Difensore_3
Difensore_4 - CF_Difensore_4
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
Rappresentante difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Villasimius
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. N. 822 DEL 14 03 2025 IMU 2019 a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 685/2025 depositato il
10/11/2025
Richieste delle parti:
Ricorrente: Azienda Regionale Per L'Edilizia Abitativa rappr.ta e difesa come in atti: -
Nel merito, accertare e dichiarare l'insussistenza del presupposto per l'imposizione IMU in relazione ai fabbricati indicati nell'avviso di accertamento e per l'effetto annullare l'atto impositivo contro cui si ricorre, in quanto illegittimo per violazione dell'art. 13, comma 2, del D.L. n. 201/2011, aggiornato alla legge di Stabilità
2014, per i motivi sopra esposti.
Nella denegata ipotesi in cui le sopra riportate argomentazioni non dovessero essere interamente condivise, si chiede che venga ammessa CTU affinché si chiarisca se gli immobili di AREA di cui all'avviso possiedono le caratteristiche peculiari degli alloggi sociali così come indicate nel DM 22 aprile 2008 (sulla falsariga di quanto riportato nella sentenza della CTR Puglia Sez. 23, pronunciata in data 21/01/2022, sull'appello n.
58/2021).
In via subordinata, accertare e dichiarare l'illegittimità dell'avviso impugnato nella parte in cui non prevede neppure la detrazione di euro 200,00 per singolo immobile.
Con ripetizione delle somme che fossero eventualmente coattivamente riscosse in pendenza di giudizio.
Con vittoria di spese e compensi del presente giudizio.
Resistente: Comune di Villasimius rappr.to e difeso come in atti: -
rigettare il ricorso introduttivo del giudizio e per l'effetto confermare l'avviso di accertamento esecutivo n.
822 del 14.03.2025 – IMU 2019;
condannare la controparte alla rifusione delle spese di giudizio.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

In data 25/03/2025 il Comune di Villasimius notificava all'AREA l'avviso di accertamento esecutivo IMU 2019
n. 822 del 14/03/2025. Con tale atto chiedeva il pagamento dell'importo complessivo di € 11.494,00, di cui
€ 8.237,00 a titolo di omessa imposta, € 777,78 per interessi, € 2.471,10 per sanzioni e € 7,83 per spese di notifica, con l'indicazione degli immobili oggetto del tributo.
L'Ufficio Tributi del Comune aveva emesso l'accertamento nell'ambito dei propri poteri di verifica e controllo delle posizioni tributarie, rilevando l'omesso versamento dell'IMU 2019 da parte dell'Azienda Regionale per l'Edilizia Abitativa in relazione ai fabbricati di proprietà della ricorrente, posseduti per l'intero anno per la quota del 100%, come indicati nell'avviso.
A seguito della notifica dell'atto impositivo, A.R.E.A. proponeva ricorso deducendo:
• l'insussistenza del presupposto d'imposta, poiché gli immobili oggetto di accertamento devono considerarsi alloggi sociali;

• la mancata applicazione della detrazione di € 200,00 per ciascun immobile.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso è infondato e non merita accoglimento.
Con il primo motivo di doglianza, la ricorrente afferma che gli immobili oggetto di accertamento rientrano nella categoria degli alloggi sociali, in quanto conformi al D.M. Infrastrutture 22 aprile 2008. Richiama, a supporto, la definizione di cui all'art. 1, commi 2 e 3, nonché l'art. 2, commi 1 e 2, che disciplina le competenze regionali in tema di accesso e determinazione dei canoni.
Tuttavia, nonostante i richiami normativi, la ricorrente omette completamente di indicare — e soprattutto provare — il rispetto dei requisiti tecnico-costruttivi previsti dall'art. 2, comma 7, D.M. 22 aprile 2008, secondo cui l'alloggio sociale deve essere:
adeguato, salubre e sicuro;
conforme agli artt. 16 e 43 L. 457/1978; dotato di un numero di vani adeguato al nucleo familiare;
costruito secondo criteri di sostenibilità ambientale e risparmio energetico.
Nel ricorso non è fornita prova né del rispetto dei requisiti dell'art. 1, né tantomeno di quelli dell'art. 2, comma
7.
Il fatto che A.R.E.A. persegua finalità di edilizia sociale (art. 1, co. 1, L.R. 22/2016) non comporta l'automatica qualificazione come “alloggi sociali” di qualunque immobile del suo patrimonio. Sul punto, la giurisprudenza della CTP di Cagliari è costante. In più decisioni si afferma che:
gli enti di edilizia residenziale pubblica possono possedere alloggi sociali, ma solo se dotati delle caratteristiche indicate dal D.M. 22 aprile 2008, e l'onere della prova incombe su chi invoca l'esenzione
(sent. 269/2022 -1^ Sezione);
l'affermazione di un'equiparazione generalizzata tra patrimonio A.R.E.A. e alloggi sociali è inammissibile in assenza di specifica dimostrazione delle caratteristiche degli immobili (sent. 194/2022- 3^ Sezione);
l'esenzione non può essere riconosciuta per il solo fatto che si tratti di immobili di proprietà pubblica;
occorre verificare per ciascun immobile che sia effettivamente “adibito ad uso residenziale in locazione permanente”
e rispondente alle caratteristiche del D.M. 2008 (sent. 219/2022 – 1^ Sezione); non risulta provato, nelle cause esaminate, che gli immobili soddisfino i criteri del D.M. 2008 (canone, vani, sostenibilità ambientale, ecc.) (sentt. 41/2023 e 42/2023 della 1^ Sezione).
Alla luce di tali principi, l'onere della prova grava su A.R.E.A. La ricorrente, però, non produce alcun elemento idoneo a dimostrare che gli immobili siti in Villasimius siano alloggi sociali. Anzi, chiede in subordine una
CTU, ammettendo implicitamente l'impossibilità di fornire la prova diretta del possesso dei requisiti.
Neppure l'art. 2, comma 2, del D.M. 2008 — pure richiamato dalla ricorrente — consente di estendere automaticamente tale qualifica agli alloggi A.R.E.A., trattandosi di norma che disciplina solo i criteri di determinazione dei canoni.
Neanche la L.R. Sardegna 22/2016 conduce all'equiparazione. Essa, infatti, disciplina l'“edilizia sociale”, concetto più ampio che comprende:
edilizia residenziale pubblica, edilizia sovvenzionata, alloggi sociali.
Pertanto, gli alloggi sociali sono solo uno degli strumenti dell'edilizia sociale e non coincidono necessariamente con tutto il patrimonio degli enti.
La stessa Cassazione, con le ordinanze nn. 14511 e 14515 del 2024 (richiamate da A.R.E.A.), è inequivoca: non vi è coincidenza tra gli alloggi ex IACP e gli alloggi sociali. Il legislatore ha disciplinato le due fattispecie in modo distinto:
agli alloggi ex IACP è attribuita la detrazione di € 200 (art. 13, co. 10, D.L. 201/2011); agli alloggi sociali, come definiti dal D.M. 2008, è riconosciuta l'esenzione IMU (art. 13, co. 2, lett. b).
La Cassazione ribadisce inoltre che:
le norme agevolative sono di stretta interpretazione;

l'esenzione compete solo agli immobili che abbiano le caratteristiche del D.M. 2008; sono esenti non tutti gli alloggi IACP, ma solo quelli conformi ai parametri del D.M. 22 aprile 2008; la FAQ n. 15/2014 del Dipartimento delle Finanze conferma che l'esenzione è applicabile solo agli alloggi ex IACP riconducibili alla definizione di alloggio sociale.
Il rinvio disposto dalla Suprema Corte alla CGT di secondo grado mira non già a riconoscere automaticamente l'esenzione, ma a verificare — cosa prima omessa — il possesso dei requisiti del D.M. 2008.
Con il secondo motivo, la ricorrente lamenta che l'avviso non riconosca neppure la detrazione di € 200 per immobile.
La detrazione, prevista dall'art. 13, comma 10, D.L. 201/2011 e introdotta dal D.L. 102/2013, è subordinata, ai sensi del comma 5 dello stesso articolo, alla presentazione di una specifica dichiarazione IMU, a pena di decadenza, con la quale il soggetto passivo attesta il possesso dei requisiti e indica i dati catastali degli immobili interessati.
La Corte di Cassazione (ord. 11198/2025) ha recentemente confermato tale onere dichiarativo, richiamando gli orientamenti delle sentenze nn. 23680/2020 e 31214/2024.
Non risulta, però, che A.R.E.A. abbia presentato alcuna dichiarazione IMU. Pertanto, anche se si trattasse di alloggi regolarmente assegnati, la mancata dichiarazione comporta la decadenza dal beneficio.
Con il terzo motivo, A.R.E.A. sostiene che, in base alle ordinanze nn. 6380/2024, 14511/2024 e 14515/2024,
l'onere della prova sulla mancanza dei requisiti di alloggio sociale incomberebbe sul Comune.
Tale interpretazione non è corretta.
Le ordinanze nn. 14511 e 14515 dispongono il rinvio affinché la CGT verifichi se gli immobili dell'ARCA
Puglia possiedano le caratteristiche del D.M. 2008. La Corte non ha affatto affermato che l'onere incomba sul Comune, ma solo che il giudice di merito deve svolgere l'accertamento, previa verifica delle allegazioni e prove offerte dalle parti.
Quanto all'ordinanza n. 6380/2024, la Cassazione — con ord. n. 27441/2024 — ha chiarito che essa non stabilisce alcuna regola nuova sull'onere probatorio: si limita a ritenere corretto l'accertamento di fatto svolto dal giudice di merito in quel caso specifico.
In definitiva, nessuno dei motivi di ricorso risulta fondato:
non è provata la natura di alloggio sociale degli immobili;
manca la dichiarazione IMU necessaria per la detrazione;

l'onere della prova non può essere trasferito al Comune;
la giurisprudenza consolidata e le norme di riferimento confermano la netta distinzione tra alloggi ex IACP
e alloggi sociali e l'obbligo di rigorosa dimostrazione dei requisiti.
Il ricorso deve pertanto essere respinto.
Vista la complessità della controversia che si risolve in una interpretazione di norme nell'insieme e di valutazioni sulla struttura abbastanza complesse, questa Corte ritiene di compensare le spese di giudizio.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e compensa le spese. Il presidente