Sentenza n. 21/2026
Depositata il 12/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di CREMONA Sezione 1, riunita in udienza il 01/12/2025 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
SCIURPA RI RI, Presidente
GALLI EZIO DONATO, Relatore
FORNONI PAOLO GIANRI, Giudice
in data 01/12/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 129/2025 depositato il 22/07/2025

proposto da

Ricorrente_1 Srl - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 Avv. - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Di Cremona
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2025CR0040069 CATASTO-ALTRO 2025
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 128/2025 depositato il
02/12/2025
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Ricorso avverso avviso di accertamento catastale n. 2025CR0040069 notificato in data 7/5/2025.
La ricorrente propone ricorso in merito alla rivalutazione della rendita catastale a seguito Docfa presentato in data 30/4/2024 avente per oggetto “aggiornamento per scorporo dalla attuale unità immobiliare del locale sala conferenze al piano terra” riferito al Dato_Catastale_1 e Dato_Catastale_2 in via Indirizzo_1 Cremona.
La ricorrente con il Docfa proponeva la rendita di € 32.189,30 del Dato_Catastale_1 e € 3.060,50 del Dato_Catastale_2. L'ufficio rettificava tali valori per il Dato_Catastale_1 in € 75.050,50 per il Dato_Catastale_2 in € 7.390,00. Al fine della determinazione della rendita l'ufficio allegava una “relazione di stima sintetica” per la determinazione della rendita rettificata,
La ricorrente sostiene che la pretesa impositiva è illegittima ed infondata e quindi deve essere annullata per i seguenti motivi.
La motivazione è un copia ed incolla identico per entrambe le unità immobiliari, vi è vizio totale di motivazione che non trova un parametro o una netta riferibilità all'immobile di cui si tratta. Fa presente che l'immobile rientra in una categoria speciale per la propria destinazione non ordinaria (D2).
Ritiene che sussista un vizio motivazionale in merito al criterio adottato, precisando che la circolare specifica che, per gli immobili in questione, deve farsi riferimento al criterio indiretto di stima (che si differenzia da quello diretto applicabile per gli immobili per i quali è in uso il sistema dell'affitto).
La Circolare a pag.9 e 17 in merito al criterio indiretto afferma che il valore venale può essere individuato tramite un'indagine di mercato con riferimento ad altre consimili compravendite e in via subordinata attraverso il costo di ricostruzione, ed alle pagine 10 e 17 richiamando l'art. 28 del regolamento Dpr 1142/1949, precisa che il valore venale quando non ne risulta possibile la determinazione dall'analisi del mercato delle compravendite, si stabilisce con riguardo al costo di ricostruzione, applicando su questo un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle unità immobiliari.
Da tali precisazioni emerge il vizio motivazionale eccepito perché l'ufficio non ha esposto le ragioni per cui ha fatto ricorso al criterio sussidiario piuttosto che a quello principale nella determinazione indiretta della rendita catastale.
La ricorrente ritiene sussistente il suddetto rilievo anche in riferimento all'assenza di motivazione per il criterio di calcolo in base alla circolare a pag11 e 17, commentando il criterio residuale della valorizzazione del costo di realizzo mediante una formula matematica che viene sviluppata nel ricorso, inoltre le due motivazioni allegate all'atto di accertamento non riportano alcun calcolo, se non con una frase di mero stile che rinvia proprio alla Circolare 6/2012, così come vi è una omessa motivazione con riferimento al deprezzamento ed al tasso di fruttuosità.
Tali essenziali omissioni hanno reso impossibile per il contribuente l'esercizio del diritto di difesa nei confronti di un atto dalla natura impositiva così tanto invasiva e così tanto lontana dal dato dichiarato.
Richiama l'art.7 dello statuto del contribuente che impone un obbligo motivazionale oggi rafforzato con l'art. 7 comma 5 bis Dlgs n.546/1992 che onera l'amministrazione a provare le violazioni contestate.
In riferimento al Dato_Catastale_2, rappresenta che la stessa procedura automatica indicava una rendita identica a quella proposta dalla parte, sicché la rettifica della rendita proposta pare esorbitante rispetto al valore che lo stesso ufficio aveva in automatico elaborato. Chiede di annullare l'atto impugnato e le spese di giudizio.
L'Ufficio con proprie controdeduzioni ritiene che la rendita è stata stabilita secondo il disposto dell'art. 1 comma 244 L. 23/12/2014 n.190, trattandosi di categoria speciale D2.
L'accertamento della rendita catastale è avvenuto con stima diretta mediante l'approccio di costo previsto dalla Circolare 6/2012 paragrafo 6 richiamata dalla L. 190/2014.
Ritiene l'Ufficio che il valore dell'immobile oggetto dell'accertamento con riferimento all'art.28 comma 2 del regolamento, quando non ne risulta possibile la determinazione dall'analisi del mercato delle compravendite, si stabilisce, con riguardo al costo di ricostruzione applicando su questo un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale dell'unità immobiliare.
Il coefficiente di deprezzamento non è stato applicato poiché negli atti di variazione viene indicato come anno di costruzione 2008 e la stima, in ambito catastale si rifà al biennio economico 1988-1989.
Allo scopo vi è il calcolo della rendita determinato con formula Valore venale (V) = K + P K = C1+C2+C3+
C4+C5+C6 dove P è l'utile del promotore.. allega le tabelle dei valori riferite, inoltre non vengono considerati e conteggiati gli oneri spese oneri finanziari e spese promotore. Sottolinea l'ufficio che le motivazioni dell'avviso di accertamento sono presenti nell'allegato I dove si indicano le metodologie, e che tutto è basato sui dati forniti dal tecnico incaricato dalla parte all'interno della variazione Docfa.
L'Ufficio ritiene, pertanto, di aver operato nel rispetto delle vigenti leggi in materia .
In merito al Dato_Catastale_2, l'Ufficio non comprende l'eccezione del ricorrente invero lo stesso viene costituito con atto di variazione e proposto in categoria D2 e per tale ragione la determinazione della rendita catastale avviene mediante stima, trattandosi di atto di carattere prettamente tecnico che si fonda sulle caratteristiche strutturali.
Chiede il rigetto del ricorso e le spese di giudizio.
La ricorrente con proprie memorie richiama, in merito all'eccepito il vizio di motivazione, i precedenti di questa Corte che, per immobili speciali in categoria D che non rientrano nei parametri valutativi ordinari, ha accolto le doglianze del ricorrente (CGT sent. n.130/2024) affermando che ove la determinazione del valore è stata operata tramite riferimento ad altri immobili o approccio di costo, i due criteri di stima sono da ritenersi alternativi e debbono trovare specifica motivazione, anche al fine di consentire al contribuente il diritto della difesa.
In merito al deprezzamento ed al tasso di fruttuosità l'ufficio ha solo affermato di aver applicato la circolare
6/2012. Per ultimo lamenta come l'ufficio non abbia replicato in riferimento all'eccezione di mancato esercizio dei poteri istruttori di cui all'art. 32 DPR 600/1973, in merito al quale non è stata fornita alcuna motivazione che invece poteva essere resa mediante l'utilizzo dei poteri istruttori tipici dell'ufficio e specificatamente adottabili per l'ipotesi della stima indiretta del bene di cui alle categorie speciali di classe D, come dalla circolare 6/2012.

MOTIVI DELLA DECISIONE

La Corte letti gli atti di causa ritiene che il ricorso sia da respingere.
Preliminarmente si deve far presente che le motivazioni dell'avviso di accertamento da parte dell'ufficio sono presenti nell'allegato 1 dove sono indicate le ragioni della modifica della rendita catastale e dove il classamento è avvenuto a seguito di stima diretta, con indicazione analitica in detto allegato delle caratteristiche costruttive, della tipologia e dimensioni del fabbricato, l'epoca della costruzione e tutte le caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell'immobile stesso, rilevate dal Docfa compilato dal tecnico incaricato ai densi del DM. 701/94. La stima è stata determinata in base al all'approccio di costo(costo di riproduzione deprezzato).
Il relativo costo del fabbricato è stato calcolato secondo le prescrizioni della Circolare 6/2012 recepita dall'art. 1 comma 244 L.190/2014. Aggiungendo al costo di realizzazione a nuovo della struttura riportato nel biennio
1988/1989 oltre alle spese tecniche di progettazione, D.L. collaudo oneri concessori e di urbanizzazione oneri finanziari ed utile del promotore ed i valori sono stati determinati in base al listino prezzi della provincia di Cremona per la determinazione della rendita catastale.
Dette motivazioni sono in grado di mettere la ricorrente nelle condizioni di comprendere l'iter logico fatto dall'ufficio al fine dell'attribuzione della rendita.
In merito ancora alle contestazioni del ricorrente, si deve tener presente che in tema di classamento di immobili, qualora l'attribuzione della rendita avvenga a seguito della procedura Docfa, l'obbligo di motivazione del relativo avviso di accertamento è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della rendita attribuita, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall'ufficio e l'eventuale differenza tra la rendita catastale proposta e quella attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico( Cass. 12005/2010), così come ha operato l'ufficio nella sua rivalutazione della rendita attribuita che appare dunque appare corretta.
In merito al criterio adottato dall'ufficio, va ritenuto corretto anche il metodo adottato, invero per le categorie
D la determinazione della rendita catastale si effettua in base al valore venale, quando non è in uso il sistema di affitto.
Il valore venale è determinato in base al valore medio di mercato di compravendita, considerando un mercato dinamico riferito al periodo 1988/1989, in caso contrario ci si riferisce al costo di ricostruzione.
La norma di merito, quando non sia possibile determinare il prezzo di mercato, si ha riguardo alla tipologia dell'immobile come nel caso in oggetto e si calcola il costo di ricostruzione, applicando un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale dell'unità immobiliare e della sua vetustà
Si deve far presente che il criterio di calcolo adottato dall'ufficio al fine dell'attribuzione della rendita appare corretto, in quanto dalle tabelle comparative del 2024 e quella del 2025 (pag .10 controdeduzioni dell'ufficio) si evince che al di là di alcune differenze delle superfici ed il valore dell'area e dell'hotel in mq, mancano i valori obbligatori previsti per legge delle spese tecniche ,oneri concessori, oneri finanziari ed utile del promotore disattesi dalla ricorrente del che, aggiunti al conteggio, determinano un valore finale che risulta maggiore di quello proposto.
In merito al contestato tasso di fruttuosità, che fa riferimento alla Circolare 6/T del 30.11.2012 dell'agenzia del territorio, che secondo il ricorrente nel descrivere il procedimento indiretto seguito evidentemente dall'ufficio, afferma che in sede di valutazione occorre tener conto di un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale dell'unità immobiliare, non adeguatamente operato nel caso di specie, se ne deve dichiarare l'infondatezza.
Invero l'ufficio ha determinato la rendita, trattandosi di categoria speciale ( art. 1 comma 244 legge 190/2014) con stima diretta mediante l'approccio di costo, tenendo presente i dati contenuti nella dichiarazione fornita dal tecnico nel Docfa riferito all'anno di costruzione 2008 pur considerando i tre principi fondamentali della circolare 6/2012 , considerata la vita effettiva dell'immobile, la vita utile ed l'eventuale valore residuo, tenendo come approssimazione la vita utile adottando circa 80 anni il coefficiente di deprezzamento è inesistente essendo l'anno di costruzione 2008 dichiarato dalla ricorrente, la corte condivide tale interpretazione, pertanto quanto sostenuto dal ricorrente non è fondato.
In merito all'immobile Dato_Catastale_2 dove la ricorrente afferma, che la rendita proposta rispetto a quella rideterminata appare esorbitante rispetto al valore che l'ufficio aveva automaticamente elaborato, va rilevato che si tratta di affermazione che non trova riscontro in quanto per la categoria D/2, come già detto, la determinazione della rendita avviene tramite stima diretta essendo un atto tecnico fondato sulle caratteristiche strutturali dell'immobile, diversamente che per quanto concerna le categorie ordinarie.
In merito alle spese la Corte condanna il ricorrente alle spese di giudizio liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria di Cremona, respinge il ricorso;
condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali in favore dell'Ufficio resistente liquidate in €.1.500,00.
Il Relatore Il Presidente
IO TO Galli RI AR RP