Sentenza n. 196/2026
Depositata il 09/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di PALERMO Sezione 6, riunita in udienza il 02/10/2025 alle ore 10:00 con la seguente composizione collegiale:
BRANCATO TOMMASO, Presidente
TA LA, TO
PIRAINO ANGELO, GI
in data 02/10/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 1586/2021 depositato il 28/10/2021

proposto da

Ricorrente_1 S.p.a. - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF.Difensore_2
Difensore_3 - CF.Difensore_3
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Palermo
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. PA00461362020 CATASTO-ESTIMI CATASTALI E CLASSAMENTO
a seguito di discussione in pubblica udienza
Richieste delle parti:
come in atti

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso depositato il 28 ottobre 2021 la Ricorrente_1, in persona del legale rappresentante, impugnò l'avviso di accertamento catastale n. PA0046136/2020 notificato il 26 aprile
2021, con il quale l'Agenzia delle Entrate aveva rettificato il classamento e la rendita catastale relativi a un immobile situato a Palermo, censito catastalmente al Dati catastali_1 di sua proprietà.
Premise che nell'anno 2019 aveva proceduto alla ristrutturazione di tale immobile per adattare gli spazi alle mutate esigenze operative nel settore bancario, frazionandolo in un'unità destinata a filiale bancaria posta a piano terra, con caveau al piano seminterrato, adibendo le restanti unità a uffici privati.
Aggiunse che all'esito dei lavori, aveva presentato all'Agenzia delle Entrate apposito DOCFA, proponendo l'attribuzione delle categorie catastali D/5 per l'unità destinata a filiale bancaria e A/10 (“uffici e studi privati”) per le altre unità, con una rendita catastale complessiva pari ad € 49.417,42.
Precisò che l'Agenzia delle Entrate, con l'atto impugnato, non condividendo tale proposta, aveva provveduto a rettificare tali dati, mantenendo la categoria D/5 per la filiale bancaria, ma attribuendo quella
D/8 (“fabbricati costruiti o adottati per le speciali esigenze di un'attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni con destinazione d'uso uffici strutturati”) alle unità immobiliari adibite a uffici privati, incrementando, sulla base del criterio del costo di ricostruzione deprezzato, la rendita catastale del bene all'ammontare complessivo di € 110.800,00. L'Agenzia aveva ritenuto che i considerevoli dati metrici caratterizzanti l'immobile apparissero già decisamente sufficienti a definire le caratteristiche speciali dell'unità immobiliare, con conseguente assegnazione della categoria speciale D/8 (Circolare n.4 del 16 maggio 2006 dell'ex Agenzia del Territorio), codice di destinazione 0601
Uffici Strutturati (Circolare 2/E/2016 Agenzia delle Entrate).
Con il primo motivo, Ric._1 censurò l'avviso di accertamento per insufficiente motivazione e improprio utilizzo del criterio adottato per l'attribuzione della nuova rendita catastale, oltre che per la mancata allegazione del Prontuario richiamato;
dedusse, poi che l'Ufficio aveva utilizzato altri beni immobili
(Dati catastali_2; Dati catastali_3; Dati catastali_4) come unità di riferimento, senza tuttavia fornire alcun dato tecnico sulla loro destinazione d'uso, superficie e prezzi unitari adottati ai fini della stima, non dimostrando che fossero effettivamente comparabili per caratteristiche a quelli oggetto di stima.
Con il secondo motivo lamentò l'erronea determinazione del classamento e della rendita catastale attribuita all'immobile de quo;
dai dati del Prontuario relativi all'anno 2002 reperibile dal web, non allegato dall'Ufficio, risultava che, per l'unità immobiliare in considerazione, erano stati considerati i valori massimi della tabella B1; che era stato attribuito per il costo della costruzione un valore di €/mq. 200,00 per il piano terra e di €/mc 100,00 per il piano seminterrato, nonostante la costruzione risalisse agli anni '50 e risentisse, pertanto, dell'obsolescenza strutturale intrinseca connessa alla distribuzione degli ambienti, vincolata alla presenza di murature portanti, non risolvibile con alcun intervento di ristrutturazione. Inoltre, non condivisibile era stata l'aggiunta di un extra-costo per la presenza di ascensori, fra l'altro condominiali, a un costo standard di costruzione di un fabbricato civile che ordinariamente comprende tra l'impiantistica sicuramente tale bene. Censurò, inoltre, che per la stima del caveau, erano stati assunti a riferimento i dati del Prontuario di cui alla Tabella D2 (“camera blindata”), attribuendo ad esso un valore di
€/mc 300,00, tre volte superiore a quello dei locali adiacenti del piano seminterrato valutato in €/mc
100,00. Dedusse che congruo sarebbe stato attribuire anche al caveau identico valore.
Chiese, pertanto, che alla luce della circolare n. 6/2012 dell'Agenzia del Territorio, tenendo conto della pubblicazione dei “Prezzi delle Tipologie Edilizie” curata sin dall'anno 1990 dal Collegio degli Ingegneri e degli architetti della Provincia di Milano e pubblicata dalla DEI - Tipografia del Genio Civile, relativa ai costi di complessi edilizi effettivamente realizzati, con prezzi aggiornati nei vari anni di riferimento, la rendita catastale per l'unità a destinazione di filiale bancaria fosse ricalcolata al più in € 24.013,80 e cioè in misura ben più bassa rispetto a quella determinata dall'Ufficio insistendo per l'attribuzione alle altre unità della classificazione e della rendita indicata nel DOCFA.
L'Agenzia delle Entrate ha resistito con controdeduzioni del 17 dicembre 2021, chiedendo il rigetto del ricorso.
Con ordinanza interlocutoria emessa all'esito dell'udienza del 25 maggio 2023 la Corte, anche in considerazione della particolare complessità della materia, ha disposto l'espletamento di consulenza tecnica al fine di acquisire, sulla base delle risultanze trasfuse nell'avviso di accertamento catastale impugnato e tenendo conto delle articolate deduzioni della società ricorrente, nonché della documentazione richiamata da entrambe le parti, una valutazione circa la riconducibilità delle unità immobiliari di cui al ricorso, alle categorie catastali proposte dalla ricorrente, ovvero a quelle rettificate dall'Agenzia delle Entrate, con individuazione dei parametri medi per la determinazione della rendita catastale relativa a ciascuna unità immobiliare, nominando, con successiva ordinanza del 28 settembre
2023, l'ingegnere Nominativo_1, al quale l'incarico è stato conferito nella successiva udienza del 9 novembre 2023.
In data 21 marzo 2024 il consulente tecnico ha depositato la propria relazione conclusiva e una nota integrativa.
Con memoria illustrativa del 24 giugno 2024 la ricorrente pur accettando l'inquadramento degli uffici nella categoria catastale D/8, ha evidenziato che il CTU avrebbe, a suo parere, sovrastimato le rendite accertate dall'Agenzia e non avrebbe fornito una compiuta risposta tecnica a due osservazioni mosse dal
CTP: la prima relativa al costo di costruzione di €/mc 316,40 per il piano terra adibito a filiale bancaria, che raffrontato a quello di €/mc 132,30 per i piani superiori non sarebbe tecnicamente giustificabile e che sarebbe quasi il massimo dei costi indicati nel prontuario;
la seconda relativa agli impianti ascensori e al caveau, atteso che il costo dei primi sarebbe già incluso in quello di costruzione e che il costo del secondo sarebbe eccessivo perché da un canto il CTU avrebbe escluso le attrezzature e le dotazioni impiantistiche annesse (porta corazzata a combinazione, meccanismi di apertura a tempo e altro), dall'altro non avrebbe ridotto il costo allineandolo a quello dei locali adiacenti.
Con ordinanza interlocutoria adottata all'esito dell'udienza del giorno 11 luglio 2024, la Corte ha chiesto chiarimenti al consulente tecnico circa le articolate osservazioni formulate da parte ricorrente con la suddetta memoria.
Con relazione depositata il 10 settembre 2024 il consulente tecnico ha fornito i chiarimenti richiesti ribadendo, in maniera motivata, le precedenti conclusioni.
All'udienza del 2 ottobre 2025, sentite le parti comparse, la causa è stata assunta in decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso è parzialmente fondato nei termini che seguono.
Va, preliminarmente, disatteso il primo motivo del ricorso, secondo il quale l'atto impugnato sarebbe privo di motivazione.
E invero il provvedimento di rettifica del classamento impugnato contiene gli elementi che hanno consentito al contribuente di comprendere le ragioni per cui la proposta avanzata con la dichiarazione di variazione catastale “Docfa” è stata disattesa pervenendo al differente classamento determinato dall'Agenzia. Non sono stati, inoltre, ignorati, gli elementi di fatto indicati dal contribuente, pur diversamente apprezzati dall'ufficio, dipendendo il divario tra le rendite catastali proposte e quelle rettificate solo da una diversa valutazione tecnica sul valore economico dei beni classati. Del resto, la parte ricorrente ha potuto esercitare pienamente il proprio diritto di difesa, come emerge dal ricorso e dalle difese successive.
Parzialmente fondato è, invece, il secondo motivo, riguardante non tanto l'attribuzione della diversa categoria catastale D/8 piuttosto che A/10, stante l'acquiescenza prestata dalla ricorrente, ma piuttosto del valore della rendita catastale.
Avendo la Ric._1 accettato la riconduzione delle unità da sub 36 a sub 41 alla categoria catastale D/8, riguardante i “fabbricati costruiti o adottati per le speciali esigenze di un'attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni con destinazione d'uso uffici strutturati”, si pone, dunque, soltanto la questione riguardante il valore della rendita catastale.
Con riguardo al primo profilo, si evidenzia tuttavia che il consulente tecnico ha chiarito, condividendo le conclusioni dell'Ufficio, che le unità immobiliari site ai piani elevati dello stabile, dal primo al sesto
(subalterni da 36 a 41) non possono essere ricondotte alla categoria A/10 proposta dalla ricorrente, riguardante “Uffici e studi privati”, nella quale rientrano esclusivamente le unità che per tipologia, dotazione, impianti e finiture, sono destinate ad attività professionale. In tale categoria, come precisato dal consulente tecnico, rientrano gli uffici privati caratterizzati dalla presenza di ampie superfici da attrezzare con pareti mobili, secondo le esigenze temporali dell'ufficio, scuole private, agenzie assicurative, laboratori professionali, come ad esempio gabinetti medici, laboratori odontotecnici, laboratori per analisi e così via.
Di contro, nella categoria D/8 Rientrano i cosiddetti uffici strutturati e cioè ambienti organizzati e penne finiti che seguono determinate regole e procedure per garantire un'efficiente gestione delle attività lavorative. Mentre dunque la categoria A/10 riguarda immobili destinati a studi e uffici privati, quella D/8 Si riferisce all'organizzazione e alla gestione di ambienti lavorativi specifici, adattati per le speciali esigenze di un'attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni.
Ha precisato il consulente che tale attribuzione di categoria è stata riscontrata nel corso del sopralluogo eseguito nelle unità immobiliari in oggetto, stanti i collegamenti verticali tra i singoli piani con ascensori e scale, dotazioni di impianti tecnologici tra i quali riscaldamento centralizzato, condizionamento centralizzato, impianti antincendio e antintrusione, e avuto riguardo anche alle finiture interne ed esterne.
La condivisione di tale conclusione da parte della ricorrente preclude ulteriori approfondimenti.
Con riferimento all'individuazione dei parametri medi per la determinazione della rendita catastale relativa alle singole unità immobiliari, condivide la Corte le conclusioni alle quali è pervenuto il consulente tecnico d'ufficio, poiché logiche e immuni da censure, oltre che fondate su metodologie previste dalla normativa vigente e adottate dopo avere criticamente considerato le osservazioni del consulente di parte e dell'Agenzia delle Entrate.
Come risulta dalla relazione conclusiva il CTU ha utilizzato il metodo della “stima diretta” con
“procedimento indiretto”. La rendita catastale è stata, cioè, determinata tenendo conto del valore del costo di ricostruzione opportunamente deprezzato in funzione dello stato attuale dell'immobile da riferirsi comunque all'epoca censuaria vigente, nonché dalla perdita di valore del tempo per effetto della vetusta e dell'obsolescenza funzionale del bene immobile.
I valori da porre alla base della stima devono essere riferiti al biennio 1988/1989, come previsto dalla direzione generale del catasto con le circolari indicate nella relazione in atti.
Nel caso di specie il consulente ha proceduto alla stima della rendita catastale ricercata con il criterio testè indicato, prendendo le mosse dal valore del costo di ricostruzione opportunamente deprezzato in funzione dello stato attuale dell'immobile da riferirsi comunque al biennio sopraindicato, nonché della perdita del valore nel tempo per effetto della vetustà e dell'obsolescenza. Si richiama per relationem la relazione di consulenza con riferimento alla individuazione dei parametri unitari di stima del valore del suolo, del fabbricato in base al costo di costruzione deprezzato, condividendo le conclusioni del consulente secondo il quale appare congruo, per il piano terra il parametro medio unitario equivalente a € mc 316,40; per le unità immobiliari dal primo al sesto piano e per il piano cantinato quello equivalente a €/ mc 132,30; per il caveau quello pari a €/mc 284,00.
Considerando anche gli ascensori e il montacarichi, dunque, il consulente ha concluso che la rendita catastale relativa a ciascuna unità immobiliare è la seguente:
- subalterno 35, unità immobiliare ubicata ai piani terra e interrato: parametro medio unitario pari a €/ mc 452, deprezzato per la vetustà a €/mc 316,40 con un complessivo valore di costruzione deprezzato pari a € 1.120.056,00;
- per i subalterni da 36 a 40 - unità immobiliari ubicate dal primo al quinto piano – parametro medio unitario pari a €/mc 189,00, deprezzato per la vetustà a €/mc 132,30, con un complessivo valore di costruzione deprezzato pari a € 355.887,00 per piano tipo e per il subalterno 41 - unità immobiliare ubicata al sesto piano – considerati gli stessi valori ma la minore estensione della superficie,
€ 149.763,60;
- per il piano cantinato, assunto il valore di riduzione medio pari al 35 % e considerata l'estensione, si ottiene un valore di costruzione deprezzato pari a € 111.132,00;
- per il caveau, il CTU ha individuato il parametro medio unitario pari a €/mc 284,00, con un valore di costruzione pari a € 177.216,00;
Considerati anche l'impianto montacarichi, e i tre impianti ascensori (con valori unitari pari rispettivamente a € 468,00, € 1857,14 ed € 1.114,28), il CTU ha proceduto alla determinazione delle rendite catastali di seguito indicate:
per il sub 35 a fronte di un valore complessivo pari a € 1.631.483,42, con saggio di fruttuosità pari al 2%,
R.C. = a € 32.629,67;
per i sub 36, 37, 38, 39, 40, a fronte del rispettivo valore complessivo di€ 450.469,42, con saggio di fruttuosità pari al 2%, R.C. = a € 9.009,39 (da considerare per ogni piano);
per il sub 41, a fronte del rispettivo valore complessivo di€ 201.121,02, con saggio di fruttuosità pari al
2%, R.C. = a € 4.022,42 (da considerare per ogni piano);
con una rendita catastale complessiva pari a € 81.700,00. Condivide la Corte, altresì, le motivate osservazioni svolte dal consulente d'ufficio alle deduzioni contenute nella memoria illustrativa del 24 giugno 2024 di parte ricorrente.
Ci si riferisce alla asserita sovrastima del costo di costruzione del piano terra rispetto ai piani superiori (€/ mc 316,40 rispetto a €/mc 132/30) e alla valutazione degli impianti speciali (cd. caveau e ascensori).
Come argomentato dal consulente con logiche considerazioni, con riferimento al costo di costruzione dell'elevazione di piano terra, si osserva quanto segue: i dati utilizzati dal consulente, contenuti nel
Prontuario di stima redatto dall'Ufficio Provinciale di Palermo – Agenzia del Territorio, provengono da un'approfondita e scrupolosa ricerca di mercato e possono, quindi, considerarsi sufficientemente attendibili nell'ambito di una misurata ordinarietà, tenuto conto altresì, dello scopo a cui sono destinati;
essi non scaturiscono da una nuova ricerca di mercato, ma dalla semplice conversione dei vecchi valori in lire, vigenti all'epoca censuaria 1988-89, con arrotondamento matematico. Il valore attribuito al costo di costruzione del piano terra, altro non è che la media aritmetica tra il valore massimo e quello minimo tabellati, rispettivamente pari a €/mc 413,00 e €/mc 491,00, relativi alle strutture di età compresa tra 15 e
40 anni, sul quale il consulente ha applicato un coefficiente riduttivo, pari al 30%, in considerazione degli ulteriori anni di vetustà, trattandosi di fabbricato risalente agli anni '50 (di età pari a 70 anni circa). La divergenza rispetto ai valori del costo di costruzione dei piani elevati trova giustificazione, oltre che nella circostanza che si tratta di valori tabellati, in considerazione della differente destinazione d'uso
(commerciale nonché valutato per l'intera cubatura al piano terra mentre – comunemente – abitativa ai piani elevati), al profilo strutturale, al profilo dell'accessibilità e della funzionalità, in uno a quello della sicurezza e dei rischi.
Con riferimento alla valutazione degli impianti speciali (ascensori e caveau), il consulente ha valorizzato che al di là della considerazione che l'ascensore è, di solito, incluso nel costo di costruzione degli immobili ad uso ufficio desumibile dai prezzari ordinari, come quello DEI (Tipografia Genio Civile), il
“Prontuario dei valori unitari di costo degli elementi che concorrono alla determinazione della rendita catastale per immobili a destinazione speciale (categorie del Gruppo “D”) stima il costo dei singoli elementi, quali l'area, i fabbricati e gli impianti “stabilmente infissi” più ricorrenti negli immobili a destinazione speciale o particolare, sì che la sommatoria dei valori ne costituisce il valore complessivo dell'immobile nella sua interezza da porre a base del successivo calcolo della rendita catastale.
Per quanto attiene, invece, al locale “caveau”, il consulente ha richiamato le valutazioni dell'Agenzia delle
Entrate che, con nota n. 60244 del 27/04/2016 concernente “Chiarimenti operativi in merito alle attività connesse alle disposizioni di cui all'articolo l, commi 21 e seguenti, della legge n. 208 del 2015, nonché alla redazione degli atti di aggiornamento con la procedura Docfa 4.00.3” ha ritenuto di dover considerare i locali destinati alla custodia dei valori (caveau) quali opere edili da annoverare tra le “costruzioni”; trattandosi di una camera blindata per deposito valori, le modalità costruttive della struttura in c.a. per garantirne la sicurezza e l'assoluta inviolabilità non possono che essere dissimili da un locale magazzino realizzato con (semplici) tramezzi di spessore limitato. Pertanto, contrariamente a quanto asserito da parte ricorrente anche il costo di costruzione attribuito dal CTU al locale caveau deve ritenersi in linea con le specifiche tecniche costruttive adottate.
Per le considerazioni svolte il ricorso deve essere parzialmente accolto, riducendo i valori delle rendite catastali indicati nell'atto impugnato, nei termini che precedono. La complessità delle questioni e il parziale accoglimento delle doglianze di parte ricorrente, inducono a compensare interamente le spese del giudizio tra le parti, a carico delle quali vanno poste le spese della consulenza tecnica d'ufficio, liquidate come da separato decreto.

P.Q.M.

La Corte, in parziale accoglimento del ricorso, ridetermina le rendite catastali relative agli immobili oggetto del giudizio nella misura di cui in motivazione. Compensa le spese. Pone a carico di entrambe le parti le spese della consulenza tecnica d'ufficio liquidate con separato decreto.
Così deciso a Palermo, il 2 ottobre 2025.
Il giudice Il Presidente
BR NA AS AN