Sentenza n. 78/2026
Depositata il 16/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di CROTONE Sezione 2, riunita in udienza il 13/01/2026 alle ore 09:00 con la seguente composizione collegiale:
BIANCHI GIANCARLO, Presidente
AR ALESSANDRO, Relatore
FALVO CAMILLO, Giudice
in data 13/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 223/2025 depositato il 29/03/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Crotone - Via Delle Botteghelle 88900 Crotone KR
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 20231T000746000 IPOTECARIE E CATASTALI-ALTRO 2023
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 19/2026 depositato il 16/01/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: come da atti
Resistente/Appellato: come da atti

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso depositato il 29.3.2025 Ricorrente_1 proponeva opposizione avverso l'avviso di rettifica e liquidazione n. 2023IT000746000 dell'Agenzia delle Entrate, con il quale era stato rettificato il valore degli immobili (terreno di natura agricola) oggetto di trasferimento per effetto di atto notarile stipulato in data 15 febbraio 2023, con conseguente maggiore imposta di registro e sanzioni, chiedendone la declaratoria di nullità/annullamento.
Lamentava, in particolare, la illegittimità dell'avviso di rettifica e liquidazione impugnato per erroneità del valore del bene attribuito dall'Ufficio in quanto determinato sulla scorta di comparazione con compravendite immobiliari aventi ad oggetto beni immobiliari (terreni) dissimili per caratteristiche ed ubicazione evidenziando, in proposito, che all'esito delle osservazioni critiche mosse allo schema dato notificato l'11.11.2024, l'Agenzia aveva parzialmente accolte le sue doglianze rideterminando il prezzo a metro quadro da 15,00 euro a 7,50 euro.
Richiamando a sostegno la depositata relazione del consulente tecnico, concludeva come innanzi indicato.
Agenzia delle Entrate si costituiva in giudizio con memoria depositata il 21.5.2025 contestando il ricorso di cui chiedeva il rigetto per infondatezza insistendo su tali conclusioni con memoria illustrativa depositata il
31.12.2025.
La causa veniva trattenuta in decisione all'udienza del 13.1.2026.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso è fondato e deve, pertanto, essere accolto per quanto di seguito esposto.
Con l'avviso di rettifica e liquidazione impugnato l'Agenzia delle Entrate ha rettificato il valore del terreno agricolo sito nel comune di Cirò Marina dichiarato nell'atto di trasferimento ritenendolo non congruo rispetto ai valori di mercato vigenti nel medesimo comune per compravendite similari.
A tale conclusione l'Agenzia resistente è pervenuta facendo applicazione del metodo comparativo di cui all'art. 51 D.P.R. n. 131/1986, in particolare assumendo, quale riferimento comparativo, gli atti di trasferimento nel medesimo Comune indicati nell'avviso di liquidazione impugnato che avevano palesato prezzi di vendita di molto superiori rispetto a quello applicato nel contratto oggetto di rettifica;
l'Agenzia ha evidenziato, in particolare, che il prezzo di vendita dei terreni presi per il confronto si aggirava tra un minimo di euro 11,08 ed un massimo di € 18.52, mentre quello applicato nella vendita attenzionata dall'Ufficio oscillava tra € 1.82 ed un massimo di € 2.12.
Parte ricorrente lamenta, in sostanza, la violazione/falsa applicazione degli artt. 51 e 52 del d.p.r. n. 131/1986 sostenendo, in sintesi, la non comparabilità del terreni oggetto di trasferimento con i beni immobili oggetto degli atti traslativi presi in considerazione dall'Agenzia delle Entrate.
In proposito la parte ricorrente richiama la depositata perizia di parte dalla quale risulta “[..] Il terreno oggetto di compravendita è compreso in un'area esclusivamente agricola con prevalenza di seminativi, vigneti ed uliveti a giacitura pianeggiante posta a nord del centro abitato di Cirò Marina;
l'accesso avviene percorrendo per circa 1,2 km una strada comunale asfaltata che trae origine dalla s.s. 106 nei pressi della rotatoria che conduce ai Luogo [...].Dalle tavole fotografiche n°3 e n°4 si rileva che, diversamente dalla qualità indicata nella visura catastale -che è vigneto di 3a classe-, a partire almeno dall'aprile del 2021 il reale stato dei luoghi del fondo in questione è rappresentato da un seminativo [..] nel 2018, ovvero 5 anni prima della compravendita, il terreno fosse completamente inutilizzato, considerato che da un'attenta disamina è rilevabile la presenza irregolare (o a macchia di leopardo) di filari di vigneto inframmezzati da abbondante vegetazione spontanea, b) ben altra cosa rispetto ai vigneti contigui condotti da terzi e regolarmente coltivati
[..]. Dando atto della possibilità concreta del reimpianto del vigneto, che però avverrebbe al costo medio di 15.000 €/ha, ora come allora (ovvero al momento della stipula dell'atto di compravendita) il terreno è qualificabile come seminativo non irriguo, da destinare a colture da foraggio o, in alternativa, alla rotazione biennale grano duro/leguminose (fave, ecc.) o a quelle altre colture in grado di resistere all'assenza di irrigazioni di soccorso. Avendo precisamente descritto le caratteristiche del terreno, che ha superficie un ettaro circa, e tenendo conto dei coefficienti correttivi del valore derivanti dai particolari “comodi e scomodi” dei quali il fondo è dotato (comodi: giacitura pianeggiante, accettabile configurazione planimetrica, buona accessibilità per la presenza di una strada asfaltata, concreta suscettività al reimpianto del vigneto e assenza di vincoli e di servitù passive;
scomodi: assenza di acqua d'irrigazione, natura esclusivamente agricola, localizzazione interna a distanza di circa 1,2 km dalla s.s. 106, si ritiene senz'altro congruo il prezzo di vendita notarile pattuito in € 19.000,00. Quanto assunto trova conferma nelle indagini sul mercato fondiario appositamente espletate, in relazione al quale per terreni tipicamente agricoli aventi caratteristiche simili è stato riscontrato un prezzo unitario minimo di € 10.000 e, massimo, di € 15.000 per ettaro. Ulteriore fonte di informazione è risultata la banca dati del CREA, ente di diritto pubblico che classifica i territori in macroaree omogenee, la quale nel periodo che va dal 2013 al 2023 prevede l'unico valore di 12.300 €/ha. Si è infine ricorso ai Valori Agricoli Medi elaborati a cura della Commissione Provinciale Espropri della Regione Agraria n°5, provincia di Crotone, alla quale appartiene il comune di Cirò Marina, dal cui prospetto, posto di seguito, emerge che i V.A.M. 2013, gli ultimi disponibili per la provincia di Crotone, assegnano al seminativo un prezzo unitario di circa €/Ha 7.500,00: Facendo presente che nell'eventualità di stima di immobili in assenza di mercato, è consuetudine per i periti ricorrere ai V.A.M. 2013, incrementando del 40-50 % massimo il valore ivi indicato, …dando atto che dal prospetto CREA si rileva altresì che dal 2013 al 2023 non si è registrato alcun incremento di valore dei seminativi posti nelle pianure della provincia di Crotone, …si desume che in base ai V.A.M. il prezzo massimo dei suddetti terreni non risulterebbe superiore a 11-12.000 €/ha [..]".
Nella citata perizia il consulente ha rilevato, quanto ai terreni presi a comparazione dall'Ufficio, che “[..] Le caratteristiche che contraddistinguono il terreno in questione e che lo differenziano da quello venduto dai sigg. IN e acquistato dal Sig. Ricorrente_1 sono le seguenti: l'ubicazione, che è nella Luogo senza dubbio la più fertile e pregiata dal punto di vista agricolo del cirotano, ben altra cosa rispetto all'Luogo
alla quale appartiene il fg 4; la qualità catastale, vigneto di 1a classe il foglio 38, vigneto di 3° classe il foglio 4, con la precisazione, al solo fine di porre in luce la differenza tra le 2 classi di merito, che il valore catastale di quest'ultimo è pari al 45% circa di quello del vigneto di 1a classe, tenuto conto che il catasto indica, rispettivamente, valutazioni di 22.079,20 e di € 9.879,68/ha; l'acqua d'irrigazione, precisando, al solo fine di evidenziare la differenza tra terreni irrigui e non irrigui, che i V.A.M., relativamente per esempio ai seminativi, indicano per i primi prezzi pari al doppio degli altri, € 14.426,07 contro € 7.490,81; la localizzazione molto più felice [..]” e che “[..] si segnala in ultimo, ma certamente non per importanza, che queste particelle sono state entrambe acquistate dalla cantina Società_2, con la quale -peraltro- non solo confinano ma addirittura condividono il viale d'ingresso [..]”.
Il consulente ha quindi concluso affermando che il fondo agricolo acquistato da parte ricorrente ha caratteristiche per nulla comparabili a quelle che contraddistinguono il corpo fondiario – indicato nell'avviso impugnato - ubicato nella Luogo formato dalle p.lle 168 e 169 del foglio 38 dello stesso comune così come non sono comparabili quelle dell'appezzamento formato dalla p.lle 183,184,185,189,190 e 191 del fg.
41, compravendute con un atto notarile in data 15/09/2020 – pure indicato nell'avviso impugnato - trattandosi di terreno ubicato anch'esso nella Luogo con un'ottima posizione, dotato di acqua d'irrigazione, fertile e pregiato dal punto di vista agricolo.
Tali valutazioni tecniche non sono adeguatamente contrastate dall'Agenzia resistente che, anche in questa sede, si è limitata a dissentire ritenendole non condivisibili sull'assunto che “[..] i terreni oggetto di vendita ricadono nel territorio di Cirò Marina che nel corso degli ultimi anni ha visto una crescente richiesta di terreni agricoli da adibire alla coltivazione delle vigne [..]” (così alle pagg. 3-4) senza, tuttavia, efficacemente contrastare le specifiche argomentazioni relative alla non comparabilità dei beni oggetto di trasferimento con quelli oggetto degli atti traslativi presi in considerazione nell'avviso di liquidazione e rettifica impugnato.
A tanto consegue, in accoglimento del ricorso, l'annullamento dell'atto impugnato.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia di I Grado di Crotone, II Sezione, accoglie il ricorso e, per l'effetto, annulla l'atto impugnato;
condanna Agenzia delle Entrate al pagamento delle spese di lite che liquida in complessive
€ 1.736,00 oltre accessori come per legge, con distrazione ove richiesta. Crotone, 13.1.2026