Sentenza n. 54/2026
Depositata il 05/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di NAPOLI Sezione 33, riunita in udienza il 09/12/2025 alle ore 10:00 con la seguente composizione collegiale:
CORSO MARIDA, Presidente
DI AN, Relatore
PRISCO EMILIO, Giudice
in data 09/12/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 13913/2025 depositato il 21/07/2025

proposto da

Ricorrente_1 - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
Rappresentante difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag.entrate Ufficio Provinciale Di Napoli-Territorio
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2025NA0285075 CATASTO-RENDITA CATASTALE 2025
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 22343/2025 depositato il
16/12/2025 Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso notificato all'Agenzia dell'Entrate , Ufficio Provinciale di Napoli -Territoriale del Territorio e successiva costituzione in giudizio, Società_1 srl, in persona del legale rappresentante pt, rappresentata e difesa come in atti, impugna l'avviso di accertamento catastale 2025NA0285075, con il quale l'Ufficio in fase di accertamento dei OC ai sensi del D.M. 701/94 in data 19/03/2025, non ritenendo congrue le rendite catastali attribuite dalla parte agli immobili, rettificava i classamenti nel seguente modo:
- Comune di San Giuseppe Vesuviano Fg. 15, p.lla 1100, sub 13, Categoria D/8 - R.C. € 5.420,00;
- Comune di San Giuseppe Vesuviano Fg. 15, p.lla 1100, sub 14, Categoria D/8 - R.C. € 5.250,00;
- Comune di San Giuseppe Vesuviano Fg. 15, p.lla 1100, sub 16, Categoria A/10, Classe 2, Consistenza

4.5 vani - R.C. € 1.615,22;
- Comune di San Giuseppe Vesuviano Fg. 15, p.lla 1100, sub 17, Categoria A/10, Classe 2, Consistenza

4.5 vani - R.C. € 1.615,22;
- Comune di San Giuseppe Vesuviano Fg. 15, p.lla 1100, sub 18, Categoria A/10, Classe 2, Consistenza

3.5 vani - R.C. € 1.256,28;
- Comune di San Giuseppe Vesuviano Fg. 15, p.lla 1100, sub 19, Categoria A/10, Classe 12 Consistenza

4.5 vani - R.C. € 1.615,28.
Il ricorrente ha eccepito:
1) Difetto di motivazione – genericità motivazione;

2) Violazione L. 652/39 - Decreto Presidente Repubblica n. 1142/49 – D.L. 14/3/88 n.70 convertito in legge
13/5/88 n. 154.
Si costituisce l'Agenzia dell'Entrate , Ufficio Provinciale di Napoli -Territoriale del Territorio chiedendo il rigetto del ricorso per i motivi di cui alle controdeduzioni.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso è infondato. In merito all'eccepito difetto di motivazione, l'atto impugnato richiama la normativa applicata ed espone un prospetto riepilogativo con le seguenti informazioni: dati di classamento precedenti alla presentazione del
DOCFA; dati di classamento proposti dal tecnico in fase di redazione del DOCFA;
dati di classamento accertati dall'Ufficio; identificativi catastali;
intestazione.
Infine, vengono riepilogati proprio i presupposti di fatto che hanno condotto l'ufficio a rettificare le rendite;
si ribadisce che l'accertamento è scaturito dalla presentazione, da parte del contribuente stesso, di un atto di aggiornamento catastale (DOCFA), che l'ufficio ha accertato ai sensi dell'Art. 1 del D.M. 19 aprile 1994, n.
701. L'accertamento è pertanto l'atto conclusivo di un procedimento amministrativo avviato dalla parte ricorrente. Tale circostanza emerge incontrovertibilmente da quanto riportato nell'atto, proprio in ottemperanza al dettato dell'Art. 7 Comma 1 della Legge n. 212/2000. Nell'avviso di accertamento è anche riportata una nota, per ogni subalterno, redatta dal tecnico accertatore, al fine di chiarire meglio le motivazioni che hanno condotto l'ufficio a rettificare le rendite proposte dalla parte, che in questa sede si richiama.
Infine, nel caso delle unità ordinarie (A10), in una apposita tabella, sono riportate alcune unità immobiliari limitrofe prese a riferimento per eseguire il classamento.
L'atto fornisce, inoltre, una serie di informazioni per il contribuente, in cui sono riportati:
a) l'Ufficio presso il quale è possibile ottenere informazioni complete in merito all'atto notificato o comunicato e il responsabile del procedimento;

b) l'organo o l'autorità amministrativa presso i quali è possibile promuovere un riesame anche nel merito dell'atto in sede di autotutela;

c) le modalità, il termine, l'organo giurisdizionale o l'autorità amministrativa cui è possibile ricorrere in caso di atti impugnabili.
Si deve evidenziare che nella proposta di parte (OC) non è fatta alcuna menzione ad unità prese a riferimento né sono presenti elementi che possano giustificare il classamento operato dal tecnico di parte.
L'avviso, con riferimento alla motivazione, deve contenere gli elementi astratti posti a base della pretesa tributaria, indicando la tipologia dell'immobile ed i parametri utilizzati per l'attribuzione della rendita, la cui eventuale verifica può, anche, essere demandata al successivo momento contenzioso. Ora la contribuente
è stata in grado di approntare compiutamente la propria difesa avendo - individuato compiutamente i termini dell'accertamento. Non può, quindi, negarsi validità all'avviso di accertamento, anche ove l'atto faccia riferimento ad elementi extratestuali, quando la contribuente sia comunque in grado di conoscerli. In tal senso, come osservato (Cass. n. 5404/2012), Nel caso in esame, gli elementi di fatto sono gli stessi indicati nella OC (procedura attivata su sollecitazione della contribuente), mentre diversa è la loro valutazione tecnica.
Alla luce di quanto sopra esposto, pertanto, la pretesa di illegittimità dell'atto per mancanza di motivazioni non trova fondamento.
Per quanto attiene nello specifico alle variazioni di classamento effettuate alle unità, si rappresenta che esse consistono in divisione – ultimazione di fabbricato, così come dichiarato nel OC a pag. 1 nel Quadro B.
Ciò ha giustificato la scelta dell'Ufficio nel rivedere i classamenti proposti, in quanto le unità vanno considerate come nuove.
Come riportato nell'accertamento l'Ufficio ha condotto il controllo operando nel rispetto del principio dell'ordinarietà che è alla base della normativa catastale R.D.L. n. 652/1939 e del D.P.R. n. 1142/1949.
Il valore definitivo, corrispondente alla realtà cui si riferisce la stima, viene determinato apportando, se necessario, al suddetto valore ordinario, le relative eventuali aggiunte e detrazioni per tutte quelle cose, fatti, circostanze o valori che non sono rientrati nell'originario concetto di ordinarietà.
L'Ufficio, entrando nel merito dell'attività di valutazione effettuata, chiarisce che l'assegnazione della Classe
2, operata per i subalterni 16, 17, 18 e 19, è corretta perché rappresenta la classe ordinaria presente tra le unità collocate nel foglio 15 del Comune di San Giuseppe Vesuviano.
Infatti, dall'allegato elenco delle unità A/10 presenti nel foglio si evince che su 47 unità ben 38 presentano la classe 2 e solo 9 la classe 1. Di queste 9 unità vanno sottratte le due altre unità presenti sulla particella
1100 su cui sono posizionate le unità in esame,la parte resistente sostiene che siano state erroneamente catalogate con la classe 1 in quanto il loro classamento non è stato oggetto di verifica entro i 12 mesi e dichiara che provvederà a breve, in autotutela, alla rettifica del loro classamento assegnando la classe 2 ordinaria.
Da quanto fin qui esposto per le unità ordinarie (A/10) appare corretta l'attribuzione della classe 2 assegnata dall'Ufficio durante la fase di revisione del OC n° NA0134419/2024.
Per quanto riguarda le due unità (sub 13 e 14) catalogate nella categoria speciale D/8 la parte resistente adeguatamente motiva che: il sub 13, per il quale la parte ricorrente nel OC aveva proposto la categoria ordinaria C/6, non possiede le caratteristiche necessarie per la sua catalogazione come unità ordinaria, attesa la sua consistenza di ben 590 mq, che non rientra nella condizione di ordinarietà e rende difficoltoso ogni raffronto in quanto, per la categoria C/6, l'ordinarietà non va oltre una superficie di 200 mq.
Pertanto l'Ufficio ha corretto la categoria da ordinaria (C/6) a speciale (D/8, destinazione d'uso 0705 –
Autorimesse pluripiano e autosilos).
La parte resistente ha chiarito che la sua valutazione è stata eseguita in osservanza alle indicazioni contenute nel prontuario divulgato agli ordini e collegi professionali con nota del due marzo 2021 protocollo numero
9863 e alle precedenti istruzioni operative impartite con ordine di servizio numero dodici del 2020 e nota numero 3631 del 2020 e che la stima è stata pertanto eseguita con mezzi di accertamento informatici, in assenza di sopralluogo, con riserva, ove mai necessario, di effettuare ulteriori e più approfondite verifiche, eventualmente in loco, anche successivamente al termine di dodici mesi previsto dal decreto ministeriale numero 701/94 che riveste natura meramente ordinatoria e non perentoria (circolare numero 7/E del 17 marzo 2022).
Per il sub 14, invece, la categoria D/8 è stata proposta dalla stessa parte ricorrente. Pertanto, l'Ufficio, ritenendola corretta, ha provveduto a confermarla, ma ha rettificato la rendita proposta perché non corrispondente a quanto imposto dalle indicazioni contenute nel prontuario divulgato agli ordini e collegi professionali con nota del due marzo 2021 protocollo numero 9863 e alle precedenti istruzioni operative impartite con ordine di servizio numero dodici del 2020 e nota numero 3631 del 2020. Nello specifico per le stime di questi due subalterni in esame catalogati in D/8 si è proceduto utilizzando il metodo del costo di ricostruzione deprezzato. Si tratta di un metodo previsto dalla normativa catastale vigente e più di recente dalla Circolare dell'Agenzia del Territorio n. 6/2012, quale criterio più utilizzato e maggiormente adeguato in relazione all'epoca censuaria 1988/1989, rispetto alla quale la mancanza di dati di mercato sufficienti ed attendibili limita il ricorso agli ulteriori metodi estimativi (approccio di mercato e metodo diretto) previsti dalla normativa. Più precisamente si applica il procedimento indiretto con il quale la rendita catastale viene determinata a partire dal valore del capitale fondiario (valore venale dell'unità immobiliare) identificabile nel valore di costo di ricostruzione adeguatamente ridotto (deprezzamento) in rapporto allo stato attuale dell'immobile.
La Circolare dell'Agenzia del Territorio 6/2012 richiama espressamente l'art. 28 comma 2 del Regolamento
(DPR 1/12/1949 n°1142) che prevede che, qualora non sia possibile procedere all'analisi del mercato delle compravendite, il valore venale dell'immobile viene determinato sulla base del costo di ricostruzione, applicando a questo un adeguato coefficiente di riduzione per tenere conto dello stato attuale delle unità immobiliari. L'Approccio di costo, pertanto, consente di determinare la rendita catastale con procedimento indiretto tramite la quantificazione del valore venale con riferimento al costo di ricostruzione deprezzato, vale a dire attraverso il calcolo del costo a nuovo, con valori riferiti al biennio 1988/89, dell'immobile (suolo e fabbricati) e degli impianti strutturalmente connessi (quelli caratterizzati da una utilità trasversale ed indipendenti dal processo produttivo svolto all'interno dell'unità immobiliare).
Analizzando la valutazione proposta nel OC, in particolar modo per il Sub 14, si evince cha il tecnico
Geom. Nominativo_1 ha applicato una metodologia non rispondente da quanto previsto dalla Circolare dell'Agenzia del Territorio n. 6/2012, omettendo la valutazione di alcune voci ( spese tecniche, oneri, profitto etc ) di talché, anche se è stato utilizzato un valore unitario superiore ( 285€ mq) rispetto a quello minimo utilizzato dall'ufficio ( 250€ mq) , si perviene ad un valore e, di conseguenza, a una rendita inferiore a quella reale.
Anche la relazione tecnica, allegata al ricorso, si limita ad avanzare osservazioni generiche, inerenti aspetti marginali e non significativi rispetto a quanto puntualmente dimostrato in stima dall'Ufficio. Analogamente la richiesta riportata alle pagg. 18 e 19 del ricorso: “…di conciliare totalmente la controversia, con rinunzia reciproca alle spese di giudizio, e formula la seguente proposta di conciliazione: confermare ed adottare per i subalterni 14-16-1718-19, la classe 1 proposta in fase di dichiarazione DOCFA e relative rendite;
sub
13 classamento Cat. D/8 – Rendita Catastale € 4.500,00”, ove accolta per la categoria D/8 comporterebbe l'applicazione di un valore unitario di 200 €/mq che, come evidenziato precedentemente, risulta essere inferiore al valore minimo previsto dal prontuario (250 €/mq) applicato a strutture simili della zona.
Il ricorso va pertanto respinto con compensazione delle spese, attesa la complessità della materia.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria di I grado di Napoli sez.33, così provvede: -rigetta il ricorso. Compensa le spese di giudizio.
Napoli, 9.12.2025
Il Relatore Il Presidente dr. Francesco Todisco dott.ssa Marida Corso