Sentenza n. 270/2026
Depositata il 11/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di FOGGIA Sezione 3, riunita in udienza il 22/12/2025 alle ore 10:00 in composizione monocratica:
D'ALESSIO ANTONIO, Giudice monocratico in data 22/12/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 869/2025 depositato il 13/08/2025

proposto da

Ricorrente_1 - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Andreani Tributi Srl - P.IVA_2
Difeso da
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 1318 IMU 2020
- sul ricorso n. 870/2025 depositato il 13/08/2025 proposto da
Ricorrente_1 - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Andreani Tributi Srl - P.IVA_2
Difeso da
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 1076 IMU 2021
- sul ricorso n. 871/2025 depositato il 13/08/2025

proposto da

Ricorrente_1 N.Telefono_1 - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Andreani Tributi Srl - P.IVA_2
Difeso da
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_2 Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 667 IMU 2021
- sul ricorso n. 872/2025 depositato il 13/08/2025

proposto da

Ricorrente_1 - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Andreani Tributi Srl - P.IVA_2
Difeso da
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 355 IMU 2023
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 960/2025 depositato il
22/12/2025
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: si riporta ai propri atti
Resistente/Appellato: si riporta ai propri atti

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Parte ricorrente impugna avvisi di accertamento emessi dal Comune di Santa Margherita di Savoia ed Andreana Tributi srl per omesso versamento dell'IMU per un'area comunale classificata quale area edificabile.
Detti avvisi si fondano sulla rideterminazione e recupero a tassazione delle aliquote del bene e sul conseguente maggior valore determinato dalla sua ritenuta natura edificatoria.
Deduce il ricorrente la carenza ed incongruità di motivazione degli avvisi nonché l'erronea qualificazione del terreno oggetto di accertamento quale bene edificabile ed il suo effettivo valore venale. In sostanza secondo la ricorrente nonostante la qualificazione di edificabilità risulterebbe all'esito evidente che detta area non sia di fatto e di diritto edificabile, almeno all'epoca delle annualità richieste .
Il comune di costituisce e chiede il rigetto del ricorso riportandosi alle allegazioni costituite da atti e provvedimenti amministrativi che riscontrano la correttezza e congruità del recupero a tassazione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso deve essere respinto .
Deve ribadirsi sul tema in esame che la categoria giuridica della dichiarata edificabilità di un'area assegnata da atti regolamentari efficaci sia da ritenersi valida, indipendentemente dalla situazione di fatto eventualmente differente;
ed anche sotto sotto tale aspetto l'atto risulta sufficientemente motivato.
Anche recentemente la Cassazione (Cass. n. 6702/2020, confermativa di SS.UU. n. 25506/2006), ha ribadito che : «In tema di ICI, a seguito dell'entrata in vigore dell'art. 11 quaterdecies, comma 16, del d.l.
n. 203 del 2005, conv. con modif. dalla I. n. 248 del 2005, e dell'art. 36, comma 2, del d.l. n. 223 del 2006, conv. con modif. dalla I. n. 248 del 2006, che hanno fornito l'interpretazione autentica dell'art. 2, comma
1, lettera b), del d.lgs. n. 504 del 1992, l'edificabilità di un'area, ai fini dell'applicabilità del criterio di determinazione della base imponibile fondato sul valore venale, dev'essere desunta dalla qualificazione ad essa attribuita nel Piano Regolatore Generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione dello stesso da parte della Regione e dall'adozione di strumenti urbanistici attuativi”.
Pertanto l'edificabilità di fatto è equiparata all'edificabilità di diritto, pur laddove non sia oggetto di conseguente pianificazione urbanistica, perché rappresenta una situazione giuridica oggettiva che influisce ex se sul valore dell'immobile.
Ed, infatti, si deve rilevare come rispetto alla precisa contestazione effettuata dal ricorrente che coinvolge la corretta applicazione della base imponibile del bene oggetto di accertamento, non rileva neanche che alla adozione del pgr che qualificava come edificabile l'area territoriale, non sia conseguita l'adozione degli strumenti attuativi di carattere regionale.
Ritiene sul punto questo collegio, aderendo al suddetto orientamento uniforme e recentemente confermato dalla Corte Suprema, che “in tema di ICI, a seguito dell'entrata in vigore dell'art. 11 quaterdecies, comma sedicesimo, del decreto legge 30 settembre 2005, n. 203, convertito con modificazioni dalla legge 2 dicembre 2005, n. 248, e dell'art. 36, comma secondo, del decreto legge 4 luglio 2006, n. 223, convertito con modificazioni dalla legge 4 agosto 2006, n. 248, che hanno fornito l'interpretazione autentica dell'art. 2, comma primo, lettera b), del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504,
l'edificabilità di un'area, ai fini dell'applicabilità del criterio di determinazione della base imponibile fondato sul valore venale, dev'essere desunta dalla qualificazione ad essa attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione dello stesso da parte della Regione e dall'adozione di strumenti urbanistici attuativi. L'inizio del procedimento di trasformazione urbanistica è infatti sufficiente a far lievitare il valore venale dell'immobile, le cui eventuali oscillazioni, in dipendenza dell'andamento del mercato, dello stato di attuazione delle procedure incidenti sullo "ius aedificandi" o di modifiche del piano regolatore che si traducano in una diversa classificazione del suolo, possono giustificare soltanto una variazione del prelievo nel periodo d'imposta, conformemente alla natura periodica del tributo in questione, senza che ciò comporti il diritto al rimborso per gli anni pregressi, a meno che il Comune non ritenga di riconoscerlo, ai sensi dell'art. 59, comma primo, lettera f), del d.lgs. 15 dicembre 1997, n. 446…” – Cass Sez. U. Sentenza n. 25506 del 30/11/2006 (Rv. 593375 - 01) .
L'Ente ha in effetti attestato come il recupero a tassazione sia originato dalla adozione dello strumento urbanistico già approvato che ha classificato l'area in esame come edificabile e d'altra parte il metodo sintetico-comparativo utilizzato e richiamato appare essere stato correttamente utilizzato in relazione alle finalità di accertamento del giusto valore, fondandosi sull'effettiva condizione del mercato per immobili di caratteristiche identiche o similari all'epoca di maturazione dell'imposta, con indicazione di beni situati nella medesima area e senza che in ricorso siano peraltro riportati elementi di dettaglio per addivenire ad un differente giudizio di comparazione;
il suddetto valore, come già detto, è stato quindi legittimamente calcolato applicando regolarmente i valori stabiliti, per gli anni di imposta richiesti;
infine la zona di interesse non è compresa tra le aree esenti o agricole ma soggetta ad imposizione secondo i valori minimi e massimi ivi stabiliti e per la zona in cui ricadono i terreni della ricorrente , risultano già applicati in effetti coefficienti di valore minimi, ridotti ad €. 40,00 al mq, utilizzato per le medesime aree nella medesima zona non soggette a lottizzazione e già ritenuto congruo in atre pronunce di questa Corte.
In relazione poi all'eccepita carenza ed incongrua motivazione contrariamente a quanto sostenuto in ricorso sono presenti nell'atto impugnato elementi sufficienti per porre il contribuente in condizione di apprendere i dettagli della richiesta, i presupposti di fatto e diritto su cui essa si fonda ed il calcolo esatto degli importi;
ciò secondo lo schema legale dell'atto che risulta correttamente formulato e che a tal riguardo alcun margine discrezionale risulta concesso all'ente territoriale.
Tutto ciò anche tenuto conto dell'allegata indicazione degli estremi degli immobili tale da permettere all'interessato di apprendere la qualifica di soggetto passivo della tassa e la esatta quantificazione delle superfici;
né, infine, in ricorso si riportano elementi documentali per ritenere errata la individuazione fatta dall'ente rispetto alla soggettività passiva riconosciuta in capo al contribuente stesso.
Sussistono equi motivi per la compensazione delle spese del presente giudizio.
Per quanto sopra esposto, il Giudice, ogni contraria istanza respinta ed eccezione rigettate, definitivamente pronunziando, decide come da dispositivo.

P.Q.M.

rigetta i ricorsi riuniti e compesa le spese.
Foggia, 22/12/2025