Sentenza n. 22/2026
Depositata il 20/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di ENNA Sezione 1, riunita in udienza il 13/01/2026 alle ore 10:00 in composizione monocratica:
CAPIZZI PP, Giudice monocratico in data 13/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 712/2025 depositato il 29/09/2025

proposto da

Ricorrente_1 S.r.l. - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Enna - Indirizzo_3 94100 Enna EN
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 7632 IMU 2019
a seguito di discussione in camera di consiglio e visto il dispositivo n. 7/2026 depositato il
19/01/2026

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con il ricorso emarginato in epigrafe, per la Ricorrente_1 S.r.l., con sede legale ad Enna alla Indirizzo_4 p.iva P.IVA_1, in persona del legale rappresentante p.t., Rappresentante_1 nata a [...] il Data_nascita, C.F.: CF_Rappresentante_1, rappr.ta e difesa come in atti, proponeva ricorso contro il Comune di Enna (C.F.: P.IVA_2), in persona del sindaco e legale rappresentante pro tempore, con sede in Indirizzo_1, per l'annullamento dell'avviso di accertamento n.7632 del 29.04.2025 relativo al presunto mancato pagamento per gl'immobili della stessa, dell'imposta IMU relativa all'anno 2019 notificato in data 11.06.2025 per un ammontare di €424,00 oltre interessi pari ad € 37,53 ed oltre alle sanzioni pari ad
€ 127,20 e le spese di spedizione €11,55 per un importo complessivo di €600,00.
Parte ricorrente sosteneva l'illegittimità dell'atto impugnato per il seguente motivo:
- Violazione e falsa applicazione dell'art. 2 del D.L. 102/2013 e ss.mod.ed.integr.
Si costituiva ritualmente in giudizio il Comune di Enna controdeducendo al motivo dedotto in ricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

La questione giuridica posta a giudizio di questa Corte ha per oggetto l'annullamento dell'avviso di accertamento n.7632 del 29.04.2025 relativo al presunto mancato pagamento per gl'immobili della stessa, dell'imposta IMU relativa all'anno 2019 notificato in data 11.06.2025 per un ammontare di €424,00 oltre interessi pari ad € 37,53 ed oltre alle sanzioni pari ad € 127,20 e le spese di spedizione €11,55 per un importo complessivo di €600,00.
Sul punto di fatto la Corte rileva che la Ricorrente_1 S.r.l. avente, tra gli altri, come scopo sociale “La costruzione, la manutenzione ordinaria e straordinaria, la gestione e la produzione, in proprio e in appalto da privati e da Enti Pubblici, di:….. Edifici civiili”, ET
e trascritto alla Associazione_1 di Enna ET_2), stipulava con la società Società_1 S.r.l. una duplice convenzione avente ad oggetto la vendita di un terreno di proprietà della Ricorrente_1 alla Società_1 , nonché la commissione di un appalto per la costruzione di un erigendo edificio che avrebbe dovuto sorgere sopra il medesimo terreno di proprietà della
Ricorrente_1 il quale costituiva l'oggetto della stessa compravendita, specificando nell'atto che, per la costruzione dell'edificio sul predetto terreno era già stato espresso il parere favorevole da parte della Commissione
Igienico-Edilizia Comunale, per cui era già stato richiesto il rilascio del permesso di costruzione.
Nel dettaglio il contratto tra la Ricorrente_1 e la Società_1 s.r,l prevedeva:. la vendita del terreno dalla Ricorrente_1 alla Società_1; la commissione in appalto, da parte della Ricorrente_1 alla Società_1, della costruzione del palazzo sul quale era stato espresso parere favorevole alla costruzione;
la riserva di proprietà da parte della Ricorrente_1 di quelle sezioni di area dell'erigendo fabbricato indicate e contrassegnate nel progetto allegato all'atto pubblico;
Il prezzo pagato per la vendita del terreno veniva convenuto che fosse pagato da parte della Società_1 all'appaltatrice portandolo in compensazione col costo che avrebbe dovuto sostenere per l'edificazione delle unità immobiliari relative alle sezioni che la committente si era riservata;
la compensazione, veniva stabilito espressamente, che sarebbe divenuta effettiva solo dopo laconsegna e la verifica delle opere appaltate e della loro accettazione da parte della Ricorrente_1.
In data 18 dicembre 2015, giusta atto pubbluco ET_3 e trascritto alla Associazione_1 di Enna nn.ET_4 , si procdeva alla identificazione catastale col quale, in contraddittorio tra le parti, dopo la ricognizione dei lavori eseguiti in appalto e la verifica della loro conformità delle sezioni che la Ricorrente_1 si era riservata, avveniva la consegna delle sezioni riservatesi dall'impresa appaltante che li prendeva in carico.
Il Comune di Enna in data 03.12.2024 notificava, ex art.6 L.212/2000, alla Ricorrente_1 srl invito al contraddittorio allo schema d'atto nel quale venivano richieste le somme poi trasfuse nell'avviso di accertamento oggi impugnato.
L'odierna ricorrente in data 12.02.2025 prot.28443/2025 chiedeva la revoca dello schema d'atto con le medesime motivazioni oggi riportate nel presente ricorso e cioè per nullità, infondatezza ed illegittimità della richiesta sussistendo tutti i requisiti previsti dall'art.2 D.L. 102/13. 3/12
Il Comune di Enna, nonostante le controdeduzioni, in data 11.06.2025 notificava all'odiern a ricorrente l'avviso di accertamento n.7632, oggi impugnato, relativo al presunto mancato pagamento dell'IMU relativa al 2019, per gl'immobili di proprietà della stessa destinati alla vendita e non locati.
Le superiori circostanze di fatto venivano tutte provate dalla Società ricorrente mediante deposito in atti della relativa documentazione.
Il Comune di Enna, in buona sostanza, catalogava il contratto di appalto per la costruzione degli immobili per i quali veniva chiesta l'esenzione come “contratto misto” (“frammenti del contratto di vendita e dell'appalto”) ed in particolare di un contratto “do ut facias” in quanto la prestazione di dare (il terreno) avrebbe come corrispettivo la prestazione di costruire immobili, per cui, ”nella vendita – che in realtà è una cessione – il corrispettivo non è il denaro ma un'obbligazione di edificare a carico del costruttore. L'interesse finale delle parti è scambio di terreno verso immobili da edificare.” per cui l'acquisto da parte della Ricorrente_1 srl sarebbe avvenuto a titolo derivativo in violazione della norma che vorrebbe accordare il beneficio solo se l'acquisto avviene a titolo originario.
Il Comune di Enna, rinveniva ancora il presupposto dell'imposta IMU sugli immobili costruiti dalla
Società_1 s.r.l.per conto della Ricorrente_1 s.r.l. nella circostanza che affinchè un'impresa possa qualificarsi come costruttrice, deve avere
“un'attività dinamica con organizzazione di cicli d'impresa e non certamente un'attività statica qual è quella realizzata con un contratto di scambio”, mentre l'odierna ricorrente si sarebbe “limitata a mutare la natura dei beni esistenti nel proprio patrimonio: il terreno contro le unità immobiliari ottenute quale risultato dell'adempimento della Società_1 s.r.l. dell'obbligazione di fare”, qualificandom pertanto, il contratto come atipico misto - cessione di terreno con riserva d'area avente come corrispettivo l'obbligazione di costruire - per cui l'unica impresa costruttrice sarebbe unicamente la Società_1 per via della sua assunzione del rischio d'impresa, nonché per l' assenza in capo alla Ricorrente_1 srl del permesso di costruire e la mancanza dell'apposita dichiarazione IMU per l'anno 2019.
Con unico motivo di ricorso l'odierna ricorrente eccepisce la violazione e falsa applicazione dell'art. 2 del D.
L. 102/2013 e ss.mod.ed.integr.
Il motivo è fondato e, pertanto, meritevole di accoglimento.
Per dare contezza delle statuizioni cui perviene questa Corte occorre, preliminarmente, qualificare la natura giuridica dei contratti posti dalla ricorrente a base del diritto all'esenzione ed in tale ottica è opportuno puntualizzare che con l'atto pubblico di “compravendita e appalto” del ET
e trascritto alla Associazione_1 di Enna ET_2 la Ricorrente_1
S.r.l. ha venduto alla società Società_1 S.r.l. un appezzamento di terreno edificabile sito in territorio di Enna, Indirizzo_2 riservando per sé talune porzioni di area edificabile (di cui è quindi rimasta proprietaria) e commettendo in appalto alla società acquirente
(Società_1 S.r.l.) a parziale compensazione del prezzo di vendita del predetto terreno edificabile, la costruzione nelle aree riservate dall'appellante, di alcune unità immobiliari di cui al progetto e relativo permesso di costruire.
La ricorrente ha avanzato il diritto di esenzione dall'IMU limitatamente agli immobili urbani individuati con il predetto atto pubblico di “identificazione catastale” del ET_5 , realizzati fisicamente dalla società appaltante (Società_1 S.r.l.) in nome e per conto della ricorrente ed in esecuzione ed adempimento delle obbligazioni scaturenti dal predetto contratto di “compravendita e appalto” del ET ), a titolo di parziale scomputo del prezzo della vendita del predetto terreno su cui l'appaltatore ha realizzato i propri edifici (non oggetto del giudizio)
Il richiamo normativo della esenzione dall'imposta municipale propria per i fabbricati costruiti dall'impresa costruttrice e destinata alla vendita costituisce la necessaria cornice della motivazione rassegnata in sentenza.
L'art. 13, comma 9-bis, d.l. 201/2011 (ratione temporis vigente), come modificato dall'art. 2, comma 2, lett.
a) del d.l. 102/2013, conv. in legge 124/2013, recita: «A decorrere dal 1° gennaio 2014 sono esenti dall'imposta municipale propria i fabbricati costruiti e destinati dall'impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati.».
Ebbene, questo Giudice non ignora che secondo un consolidato orientamento interpretativo della Corte di Cassazione, le disposizioni agevolative costituiscono altrettante deroghe al sistema definito dalle norme tributarie impositrici, ed all'ambito dell'imposizione tracciato dal legislatore con compiuta indicazione di oggetti e soggetti tassabili, così che «non diversamente dalle norme impositive, in relazione alle quali è pacificamente escluso che la tassazione possa investire oggetti o soggetti non espressamente indicati dal dato normativo, anche le norme agevolative, per ineludibile simmetria, declinano un catalogo completo,insuscettibile di integrazione che trascenda i confini semantici del dato suddetto.», risultando dette disposizioni sottoposte « ad interpretazione rigida ed anelastica, in quanto rigorosamente legata al dato letterale» ed insuscettibili
(anche) di un'interpretazione logico-evolutiva e costituzionalmente orientata (v. Cass. sez. unite, 3 giugno
2015, n. 11373 cui adde, ex plurimis, Cass., 27 aprile 2018, n. 10213; Cass. civ., 9 aprile 2018, n. 8618;
Cass. sez. unite., 22 settembre 2016, n. 18574; Cass. civ., 25 marzo 2011, n. 6925).
Tuttavia, è altrettanto vero che di tali norme deve ritenersi consentita un'interpretazione di favore che perimetrata all'interno del dato normativo, avuto riguardo ai suoi segni letterali ed allo scopo perseguito dal legislatore, sia volta alla massima espansione del contenuto normativo ricostruito, essendosi rilevato che anche in presenza di disposizioni eccezionali o di carattere tassativo l'interprete è tenuto a ricercare, pur senza superarlo arbitrariamente, l'esatto valore semantico della formula legislativa al fine di stabilire se la regula juris debba essere "estesa" (o, più esattamente, dichiarata applicabile), secondo l'intenzione del legislatore, a casi che pur non risultando espressamente considerati nel testo della norma, debbono ritenersi in esso implicitamente compresi e disciplinati» (v. Cass., 26 giugno 2020, n. 12777; Cass., 30 dicembre
2011, n. 30722; Cass. sez. unite., 20 ottobre 2010, n. 21493; Cass. sez. unite, 17 maggio 2010, n. 11930;
Cass. sez. unite, 9 marzo 1990, n. 1919).
Precisato quanto sopra, l'inciso “fabbricati costruiti” in correlazione con l'ulteriore inciso "impresa costruttrice" di cui alla norma di esenzione di riferimento, vanno interpretati nel senso che non necessariamente la costruzione fisica del fabbricato destinato alla vendita debba avvenire direttamente (cioè esclusivamente con propri mezzi e gestione) da parte del soggetto passivo IMU, potendosi far rientrare nella previsione della norma, secondo una interpretazione teleologica, anche i casi in cui quest'ultimo, proprietario del terreno edificabile, costruisca il fabbricato avvalendosi di un terzo (come è avvenuto nel caso in disamina), cioè di un appaltatore (art. 1655 e ss. c.c.) che con propria organizzazione, con i mezzi necessari e con gestione a proprio rischio realizzi l'immobile verso un corrispettivo in danaro.
In altri termini, ritiene questo Giudice, richiamando e condividendo precedente giurisprudenza ( cfr. Sentenza
Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Sicilia Sezione 7,n. 4987/2024 dep. in data 1.7.2024), che è indifferente ai fini applicativi della norma di esenzione che i lavori di costruzione del fabbricato siano avvenuti in proprio (come l'appellante era pur abilitata a fare in base all'oggetto sociale di cui al proprio
Statuto), o per mezzo di un terzo contrattualmente obbligato, in quanto diversamente opinando la norma sarebbe, senza alcuna plausibile ragione concreta, destinata ad operare esclusivamente in favore delle sole imprese che costruiscono direttamente l'immobile oggetto di esenzione con la destinazione alla vendita, lasciando ingiustificatamente fuori dal perimetro applicativo tutti gli operatori commerciali che seppur statutariamente abbiano il medesimo oggetto sociale, non lo abbiano – per motivi di convenienza e nell'ambito dell'insindacabile autonomia privata – materialmente costruito in proprio.
Infatti, né dalla lettera della norma è possibile ricavare elementi che conducano, univocamente, a stabilire la volontà del Legislatore di concedere l'esenzione alle sole imprese che costruiscano "in proprio" il fabbricato da destinare alla vendita;
ed in tal senso è chiaramente orientata la giurisprudenza della Corte di Cassazione che ha, di recente, puntualizzato che deve ritenersi escluso dall'ambito applicativo della norma esentativa
IMU in oggetto, il caso in cui il fabbricato per cui si chiede l'esenzione IMU sia stato immesso nel mercato immobiliare (cioè destinato alla vendita) attraverso una sottostante operazione commerciale di (mero) acquisto del fabbricato (v. Cass. sez. trib.02.02.2024, n. 3094).
Nel caso in esame osserva questa Corte come la ricorrente non abbia ricevuto il fabbricato oggetto di esenzione IMU siccome riveniente da una "intermediazione commerciale" (acquisto di un fabricato di proprietà di un terzo per rivenderlo), ma essendo proprietaria del terreno edificabile abbia concepito la trasformazione del terreno e la conseguente realizzazione del fabbricato per mezzo di un atto complesso
(vendita di parte del terreno e appalto della costruzione del fabbricato riservato a se, scomputando il prezzo dell'appalto dal prezzo pattuito per la parziale vendita del terreno) che ha avuto come risultato finale la creazione di fabbricati da destinare alla vendita: il che rientra pienamente nel perimetro applicativo della norma invocata.
Del resto, lo Statuto allegato all'atto costitutivo della società appellante prevede espressamente (art. 4) come oggetto sociale la costruzione, la manutenzione ordinaria e straordinaria, la gestione e la produzione, in proprio e in appalto da privati e da enti pubblici (anche) di “edifici civili”, nonché “l'acquisto, la costruzione, la trasformazione, l'ampliamento, l'ammodernamento, la ristrutturazione, la vendita e/o la permuta, la gestione e la locazione, sia in proprio che mediante l'assunzione di appalti da enti pubblici e privati di immobili urbani, rustici industriali, commerciali (…)”, per cui l'operazione commerciale posta in essere attraverso il predetto contratto di “compravendita e appalto” del ET
), rientra pienamente nell'oggetto sociale ed è meritevole di tutela secondo l'ordinamento giuridico (art. 1322 c.c.).
In conclusione, Il Comune di Enna non ha fatto buon governo delle norme che disciplinano l'esenzione dall'imposta municipale propria per i fabbricati costruiti e destinati dall'impresa costruttrice alla vendita, nonché dei chiari orientamenti giurisprudenziali di merito e di legittimità, in ragione di ciò l'atto impugnato, risultando illegittimo, va annullato.
Le spese, ex art. 91 c.p.c., seguono la soccombenza, e si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Enna, in composizione monocratica, accoglie il ricorso e
, per l'effetto, annulla l'atto impugnato. Condanna il Comune di Enna al pagamento delle spese processali in favore della parte ricorrente che si liquidano in complessivi euro 400,00, oltre oneri ed accessori di legge se ed in quanto dovuti. Così deciso in Enna, nella Camera di consiglio del 13 dicembre 2026.. IL
GIUDICE Giuseppe Capizzi