Sentenza n. 128/2026
Depositata il 09/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di GENOVA Sezione 3, riunita in udienza il 14/01/2026 alle ore 11:00 con la seguente composizione collegiale:
BALDINI MARIO, Presidente GRASSO PASQUALE, Relatore CASTELLI FRANCO, Giudice
in data 14/01/2026 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sul ricorso n. 174/2025 depositato il 12/02/2025
proposto da
Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Email_1 ed elettivamente domiciliato presso
contro
Ag. Entrate Direzione Provinciale Genova
Email_2 elettivamente domiciliato presso
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2025GE0017226 CATASTO-ESTIMI CATASTALI E CLASSAMENTO
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 27/2026 depositato il 19/01/2026 Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente) Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)


MOTIVI DELLA DECISIONE

Con ricorso ritualmente proposto, la sig.ra Ricorrente_1 impugnava l'avviso di accertamento catastale n. 2025GE0017226 del 30.01.2025, notificato il 31.01.2025, con il quale l'Agenzia delle Entrate – Direzione Provinciale di Genova – Ufficio Provinciale – Territorio aveva rettificato la rendita e il classamento proposti con la dichiarazione DOCFA del 15.02.2024, relativa all'unità immobiliare Indirizzo_1sita in Genova, , identificata al Catasto Fabbricati al Dati catastali_1 , riportandola dalla categoria A/2, classe 7, consistenza 9 vani, alla categoria A/1, classe 2, consistenza 9 vani, con rendita di euro 2.626,18.
La ricorrente esponeva che l'unità in oggetto deriva dal frazionamento dell'originaria u.i.u. sub 14, di consistenza pari a 13 vani, censita sin dall'origine in categoria A/1, classe 2, e che a seguito del frazionamento avvenuto nell'anno 2000 erano state costituite due distinte u.i.u. ad uso abitativo: il sub 47 (civ. 2 interno 13) e il sub 48 (civ. 4 interno 17), quest'ultimo con consistenza di 7 vani in A/1, classe 2.
Rappresentava che, in data 15.02.2024, era stata presentata procedura DOCFA avente causale
“Divisione – diversa distribuzione degli spazi interni” con contestuale proposta di classamento in categoria A/2, classe 7, consistenza 9 vani, per tener conto sia dello stralcio della cantina, sia delle modifiche interne e della perdita, nel tempo, delle caratteristiche indispensabili per l'appartenenza alla categoria A/1, anche alla luce dei declassamenti già intervenuti a favore di altre unità del medesimo fabbricato. A supporto della proposta erano state depositate relazione tecnica di dettaglio e documentazione fotografica.
Esponeva la ricorrente che, con provvedimento del 30.01.2025, prot. n. GE0017176, l'Ufficio aveva provveduto a rettificare il classamento e la rendita proposti, confermando la categoria A/1, classe 2, consistenza 9 vani, e che tale rettifica le era stata notificata con l'avviso di accertamento catastale impugnato.
Nel ricorso, articolato in distinti motivi, la contribuente deduceva in sintesi:
1) la violazione degli articoli 3 della legge n. 241/1990 e 6 e 7 della legge n. 212/2000 per carenza di motivazione dell'avviso, limitato ad una generica indicazione di “caratteristiche intrinseche ed estrinseche” e di raffronto con poche unità del fabbricato, senza alcun concreto confronto con i dati tecnici e le argomentazioni contenute nella relazione DOCFA, né con i numerosi declassamenti in A/2 già intervenuti nello stesso edificio;

2) il difetto di istruttoria per mancata effettuazione di sopralluogo, che avrebbe impedito all'Ufficio di conoscere le effettive condizioni intrinseche dell'unità (superficie utile, distribuzione interna, affacci, dotazioni dei servizi, finiture) e del contesto urbano, con conseguente vizio di motivazione;
3) l'erronea valutazione delle caratteristiche estrinseche, evidenziando che il fabbricato dei civici 2 e 4 di via Accinelli è raggiungibile tramite ripide scalinate o creuze, è incastrato tra altri edifici arroccati sulla collina di Castelletto, con difficoltà di accesso e ridotta panoramicità, e che la zona ha subito negli anni una forte densificazione edilizia e una perdita di pregio, mentre numerosi fabbricati limitrofi sono censiti in A/2 o categorie inferiori;

4) l'erronea valutazione delle caratteristiche intrinseche dell'appartamento, che presenta superficie catastale pari a 129 mq (escluse aree scoperte), privo di doppio ingresso, con secondo servizio igienico di ridotte dimensioni ed altezza ribassata, con due finestre – di cui una del soggiorno – affacciate su cavedio interno, con esposizione prevalente a nord-est e ridotta luminosità, elementi tutti più coerenti con la categoria A/2 che con la categoria A/1;
5) l'errata applicazione dell'allegato 9 alla Circolare n. 5/1992, in particolare dei punti 10 e 11, sostenendo che, per la zona di riferimento, la superficie massima oltre la quale l'unità è ordinariamente censibile in A/1 è pari a 160 mq e che, essendo l'unità in oggetto di soli 129 mq, la categoria A/1 non sia ordinariamente attribuibile, mentre risulti più appropriata la categoria A/2;
6) la perdita delle originarie caratteristiche signorili a seguito del frazionamento del sub 14, che aveva trasformato un ampio appartamento signorile di 13 vani, con doppio ingresso, doppi servizi e affacci ampi e panoramici, in due unità autonome ciascuna priva del doppio ingresso e di parte delle dotazioni tipiche delle abitazioni A/1, con conseguente impossibilità di mantenere in capo all'attuale sub 72 la medesima categoria e classe dell'originaria u.i.u.;
7) la disparità di trattamento rispetto ad altri appartamenti del medesimo fabbricato, di superficie maggiore e con condizioni prospettiche e di finitura migliori, che risultano definitivamente classati in A/2 (tra cui, in particolare, il sub 62, di 244 mq, declassato in A/2 a seguito di reclamo, e i sub 40 e 41, derivanti da frazionamento del sub 15, stabilmente in A/2 da decenni), a fronte della perdurante classificazione in A/1 dell'unità di cui è causa.
L'Agenzia delle Entrate si costituiva in giudizio, chiedendo il rigetto del ricorso. L'Ufficio, dopo aver ricostruito la storia catastale dell'immobile, evidenziava che la categoria A/1, classe 2, era stata proposta dagli stessi proprietari in occasione del frazionamento del 2000 e da allora mai contestata, che il DOCFA 2024 si era limitato allo stralcio della cantina e alla divisione di un vano, senza mutare sostanzialmente la consistenza e le caratteristiche dell'unità, e che non sussistevano, quindi, i presupposti per una revisione al ribasso della categoria mediante procedura DOCFA.
* * * * *
Il ricorso è fondato.


1. Sulla rilevanza della superficie ai fini dell'attribuzione della categoria A/1
Dalla visura storica agli atti risulta che l'unità immobiliare in contestazione presenta una superficie catastale complessiva di 141 mq e una superficie catastale, escluse le aree scoperte, pari a 129 mq. L'Allegato 9 alla Circolare n. 5/1992 del Ministero delle Finanze, espressamente richiamato sia dalla contribuente sia dall'Ufficio, individua, tra i parametri da considerare per l'attribuzione delle categorie A/1 e A/8, anche la dimensione della superficie utile dell'unità immobiliare. Per la zona censuaria di riferimento, tale allegato prevede, al punto 11, la superficie minima al di sotto della quale l'unità non è ordinariamente censibile in A/1 (100 mq) e, al punto 10, la superficie massima oltre la quale l'unità è ordinariamente censibile in A/1 (160 mq).
La lettura coordinata dei due parametri consente di ritenere che:
- al di sotto dei 100 mq la categoria A/1 sia in via ordinaria esclusa;

- al di sopra dei 160 mq la categoria A/1 sia in via ordinaria attribuibile;

nel range intermedio 100–160 mq, in cui si colloca l'unità della ricorrente, l'attribuzione della - categoria A/1 non sia affatto automatica, ma richieda un'attenta valutazione delle complessive caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell'immobile. Nel caso concreto, la superficie di 129 mq è sensibilmente inferiore alla soglia dei 160 mq e colloca l'appartamento in una fascia dimensionale nella quale la categoria signorile A/1 costituisce eccezione, esigendo un livello qualitativo particolarmente elevato che non può essere presunto, ma deve essere puntualmente verificato.


2. Sulla trasformazione dell'originaria unità signorile e sulla perdita di requisiti intrinseci
È pacifico in atti che l'appartamento odierno sub 72 deriva dal frazionamento dell'originario sub 14, di 13 vani in A/1, classe 2. L'unità originaria, per superficie, dotazioni (doppio ingresso, doppi servizi completi) e articolazione interna, presentava caratteristiche tipiche delle abitazioni signorili dell'epoca, coerenti con l'inquadramento in categoria A/1.
Il frazionamento del 2000 ha però comportato la creazione di due unità più piccole, tra cui quella oggi in esame, la quale risulta priva del doppio ingresso, con superficie ridotta a 129 mq, con secondo servizio igienico di dimensioni limitate e altezza ribassata, con due affacci su cavedio interno e con esposizione prevalente a nord-est.
Ne consegue che l'unità ha perduto proprio alcuni degli elementi strutturali (ampiezza eccezionale, doppio ingresso, dotazioni plurime di servizi completi, affacci privilegiati) che connotano le abitazioni signorili di categoria A/1 rispetto alle comuni abitazioni civili di categoria A/2. Tale perdita non è meramente quantitativa, ma qualitativa, in quanto incide sulla fruibilità e sulla percezione complessiva dell'alloggio.


3. Sulla comparazione interna al fabbricato e sulla disomogeneità dei classamenti
Particolarmente significativa è, poi, la situazione degli altri subalterni del medesimo fabbricato.
Dalla documentazione catastale prodotta risulta che:
- il sub 62, ubicato nello stesso fabbricato, di superficie catastale pari a 239 mq escluse aree scoperte, è oggi classato in A/2, classe 7, a seguito di procedimento di reclamo definito nel 2022;
- il sub 70, di superficie pari a 218 mq, risulta classato in A/2;
- i sub 40 e 41, derivanti, anch'essi, da frazionamento di originaria u.i.u. A/1 (sub 15), sono stabilmente classificati in A/2 da anni. Si tratta di unità abitative di superficie sensibilmente superiore a quella dell'appartamento della ricorrente e, per quanto emerge dalle allegazioni di parte (non specificamente confutate dall'Ufficio), caratterizzate da affacci più ampi e da condizioni prospettiche e distributive almeno non peggiori. È allora difficilmente giustificabile, sul piano della coerenza interna e dell'imparzialità dell'azione amministrativa, che proprio l'unità dalla superficie più contenuta e con elementi di penalizzazione (affacci su cavedio, esposizione sfavorevole, dotazioni ridotte) permanga in categoria A/1, mentre unità più ampie e, in astratto, più signorili risultano in A/2.
Benché sia corretto affermare che ogni u.i.u. costituisce oggetto di autonoma valutazione catastale, è altrettanto vero che, in presenza di un quadro fattuale così disomogeneo, l'Ufficio avrebbe dovuto fornire una motivazione rafforzata circa le ragioni per cui, nel caso specifico, la categoria A/1 fosse ancora giustificata, nonostante la dimensione limitata e le caratteristiche intrinseche meno favorevoli rispetto ad altri appartamenti dello stesso edificio già declassati in A/2. Ciò non è avvenuto.


4. Sulla carenza di istruttoria e di motivazione dell'avviso impugnato
L'avviso di accertamento impugnato si limita ad affermare, in maniera generica, che le caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell'unità giustificano il mantenimento della categoria A/1, richiamando tre unità “comparabili” nello stesso fabbricato, senza tuttavia esplicitare in cosa consista, in concreto, tale comparabilità (in termini di superficie, piano, esposizione, affacci, dotazioni impiantistiche) e senza confrontarsi con i dati tecnici e le argomentazioni di segno opposto contenuti nella relazione DOCFA.
È vero che la giurisprudenza di legittimità, in tema di avvisi di accertamento emessi a seguito di procedura DOCFA, ha ritenuto sufficiente, quando l'Ufficio non disattende i dati fattuali dichiarati dal contribuente, la motivazione “semplificata” basata su consistenza, categoria e classe (Cass. 2268/2014, 23237/2014, 31809/2018, 12005/2020, ord. 27196/2022). Tuttavia, tale orientamento si riferisce a fattispecie in cui la controversia verteva unicamente sulla diversa valutazione del valore economico dei medesimi dati di fatto, non già – come nel caso in esame – sulla stessa idoneità di tali dati (in particolare: superficie, distribuzione, dotazioni, affacci) a integrare i requisiti della categoria A/1 secondo i parametri della circolare 5/1992.
In una situazione come quella in esame, caratterizzata da una marcata riduzione di superficie rispetto all'originaria unità signorile, dalla perdita di alcune dotazioni strutturali tipiche delle abitazioni A/1, nonché dalla presenza di numerosi declassamenti in A/2 nello stesso fabbricato, l'obbligo motivazionale non può dirsi assolto da una motivazione meramente assertiva, priva di un effettivo confronto con tali elementi.
Va aggiunto che l'Ufficio non ha svolto alcun sopralluogo, sebbene la ricorrente avesse evidenziato aspetti (affacci su cavedio, condizioni manutentive interne, reali finiture) che difficilmente possono essere apprezzati sulla sola base della planimetria. Pur non potendosi ritenere il sopralluogo sempre indispensabile in fase di conservazione del catasto, nel caso concreto la scelta di non effettuare alcuna verifica in loco ha comportato una sostanziale mancanza di riscontro oggettivo delle condizioni intrinseche dell'immobile, a fronte di puntuali allegazioni di parte.


5. Conclusioni Dalla combinazione dei dati tecnici documentalmente acquisiti (superficie di 129 mq, distribuzione interna, esposizione, affacci, dotazioni dei servizi), dei parametri della circolare 5/1992 (range 100–160 mq e requisiti qualitativi richiesti per la categoria A/1 nella fascia intermedia), nonché della comparazione interna con altre unità del medesimo fabbricato stabilmente classate in A/2 e di superficie maggiore, emerge che l'appartamento della ricorrente non presenta più, in concreto, quelle caratteristiche di “superiorità eccezionale” rispetto alle abitazioni civili ordinarie che giustificano l'inquadramento in categoria A/1.
L'avviso di accertamento impugnato risulta pertanto viziato da difetto di motivazione e da erronea applicazione dei criteri tecnico-normativi di classamento, avendo l'Ufficio omesso di considerare adeguatamente sia la ridotta superficie dell'unità – non ordinariamente compatibile con l'attribuzione della categoria A/1 – sia le mutate caratteristiche intrinseche ed estrinseche rispetto all'originaria u.i.u. signorile.
Ne consegue l'accoglimento del ricorso, con annullamento dell'atto impugnato e conferma del classamento proposto con il DOCFA del 15.02.2024, in categoria A/2, classe 7, consistenza 9 vani.
Si segnala al riguardo che il dispositivo depositato, che contiene indicazione di rigetto, è stato determinato da errore materiale che non è stato possibile emendare per causa riconducibile a limite dei sistemi telematici.
La natura della controversia e i motivi della decisione inducono alla compensazione delle spese di lite tra le parti.


p.q.m.

la Corte di Giustizia Tributaria di Primo Grado di Genova, pronunciando definitivamente, disattesa e respinta ogni diversa domanda, istanza ed eccezione, così provvede:
- accoglie il ricorso e per l'effetto annulla l'avviso di accertamento catastale n. 2025GE0017226 del 30.01.2025, disponendo che l'unità immobiliare sita in Genova, via Accinelli civ. 4 interno 17, piano 6, identificata al foglio 12, particella 439, subalterno 72, sia classata in categoria A/2, classe 7, consistenza 9 vani, come proposto con la dichiarazione DOCFA del 15.02.2024;
- spese compensate. Genova, 14.1.2026
Il giudice estensore Il Presidente
dott. Pasquale Grasso dott. Mario Baldini