Sentenza n. 41/2026
Depositata il 23/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di CAGLIARI Sezione 3, riunita in udienza il
10/12/2025 alle ore 11:30 con la seguente composizione collegiale:
CASCHILI NICOLA, Presidente e Relatore
SANNA GIAMPIERO, Giudice
DRAGONE ALBERTO, Giudice
in data 10/12/2025 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sul ricorso n. 41/2022 depositato il 03/02/2022
proposto da
Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1 Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Email_1 ed elettivamente domiciliato presso
contro
Comune di Sinnai - Parco Delle Rimembranze 09048 Sinnai CA
Difeso da
Difensore_3 - CF_Difensore_3
Email_2ed elettivamente domiciliato presso
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 101 PROT.20382 IMU 2016
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 102 PROT.20382 IMU
a seguito di discussione in pubblica udienza

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso ritualmente notificato, la ricorrente ha impugnato gli avvisi di accertamento IMU per gli anni 2016 e 2017, lamentando il vizio di motivazione e, limitatamente agli immobili indicati negli atti impugnati quali appartenenti alla sottocategoria D2 (Indirizzo_1
; Indirizzo_2), il valore venale individuato dal Comune sulla base della delibera
CC n. 16 del 13.06.2012, n. 80 del 27.09.2012 in € 43/mq.
Il Comune si è costituito in giudizio, contestando la fondatezza dell'avversa pretesa e confermando la correttezza dei propri atti.
Con ordinanza del 29.2.2024, la Corte ha ordinato disporsi consulenza tecnica d'ufficio, nominando consulente il dott. Nominativo_1 per la determinazione del valore venale delle aree classificate in area D2 del comune resistente.
In data 24.11.2025, il CTu ha depositato la relazione, nella quale ha determinato in € 18.00 il valore dei terreni in causa, determinandolo sulla base dei valori attribuiti ai terreni aventi identiche caratteristiche nei comuni limitrofi.
All'udienza di discussione, le parti, preso atto del valore indicato dal CTU, lo hanno condiviso, concludendo per una pronuncia che accertasse il valore indicato dal CTU. Parte ricorrente ha insistito invece sulle spese del procedimento mentre il Comune resistente ha chiesto una pronuncia di compensazione.


MOTIVI DELLA DECISIONE
Il ricorso è fondato limitatamente alla censura che riguarda la determinazione del valore delle aree.
La determinazione del valore venale dell'immobile deve procedere attraverso una valutazione che debba tenere conto di tutti gli elementi che, concretamente, incidono sul valore di mercato del bene. L'art. 5, comma 5, d. lgs. 504/1992, indica, tra i criteri da prendere in considerazione, la zona territoriale di ubicazione, l'indice di edificabilita', la destinazione d'uso consentita, gli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, i prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche”.
I criteri indicati dalla legge, a ben vedere, coprono un ambito di valutazione onnicomprensivo, in quanto, oltre a richiamare elementi di valutazione astratta – zone territoriale, destinazione d'uso e indice di edificabilità – richiama anche elementi di valutazione concreta del valore del bene, come gli oneri di adattamento del terreno e i prezzi di vendita di immobili con caratteristiche analoghe.
Ciò significa, sostanzialmente, che il valore venale in comune commercio deve essere determinato sulla scorta di una valutazione che deve prendere in considerazione tutto ciò che, nel mercato, concorre ad attribuire maggiore o minore valore ad un immobile, senza distinzione alcuna.
Secondo la costante giurisprudenza della S.C., in tema di imposta comunale sugli immobili,
l'avviso di accertamento che fa riferimento alla delibera della Giunta comunale contenente la determinazione dei valori minimi delle aree edificabili, comprensiva di quella oggetto di imposizione, deve ritenersi sufficientemente motivato in quanto richiamante un atto di contenuto generale avente valore presuntivo e da ritenersi conosciuto (o conoscibile) dal contribuente, spettando a quest'ultimo l'onere di fornire elementi oggettivi (eventualmente anche a mezzo perizia di parte) sul minor valore dell'area edificabile rispetto a quello accertato dall'Ufficio
(Cass. sez. 6 – 5, Ordinanza n. 16620 del 05/07/2017).
Ora, si osserva che il valore di mercato degli immobili di proprietà della ricorrente è stato fissato con la Delibera CC del 2012, con la quale il valore delle aree classificate “D2” veniva fissato in euro 43/mq.
Ciò posto, e precisato che sotto il profilo del vizio di motivazione il ricorso non è fondato in quanto gli avvisi contengono tutti gli elementi in fatto e diritto che consentono al contribuente di contestarne la pretesa (imposta pretesa, immobili tassati, valore proposto, criteri di determinazione con riferimento alla delibera CC), è senz'altro fondato il motivo con il quale è stato contestato il valore in concreto determinato.
Il CTU, con una relazione congruamente motivata ed immune da censure che anche le parti hanno dichiarato di condividere, ha determinato il valore venale in comune commercio nell'importo di €
18,00/mq.
Il valore individuato dal CTU pertanto deve essere assunto quale quello attribuibile ai terreni D2 inseriti negli avvisi impugnati e, per l'effetto, gli avvisi devono essere annullati nella parte in cui hanno determinato in eccesso i valori delle stesse aree.
Quanto alla regolamentazione delle spese, non vi sono motivi per procedere alla compensazione, atteso che il Comune, insistendo su una determinazione risalente al 2012 senza procedere ad alcun aggiornamento anche alla luce delle puntuali osservazioni proposte in ricorso e nelle memorie difensive depositate dalla ricorrente, ha imposto alla ricorrente uno sforzo difensivo ulteriore e consistente, tanto da rendere necessario anche un accertamento peritale.
La più mite decisione di condividere il valore indicato dal CTU giustifica invece la compensazione delle spese della fase decisoria.
Le spese devono essere dunque liquidate secondo il valore di causa, nel valore tra medio e massimo per le fasi introduttiva, di studio e di istruttoria.
Il compenso del CTU nel rapporto interno tra le parti deve essere posto a carico del Comune resistente e liquidato ai sensi dell'art. 13 d.m. 182/2002 in € 3.598,00, così calcolato sul valore complessivo accertato dal CTU in ragione della identità del valore, nel massimo per il pregio della relazione, aumentato del doppio ex art. 52 TUSG per il numero di immobili, escluse vacazioni non dovute in quanto attività ricomprese nella remunerazione complessiva.
Le spese gravano in solido sulle parti nel rapporto esterno con il CTU dott. Nominativo_1.


P.Q.M.


La Corte, accertato un valore di € 18/mq delle aree D2, annulla gli avvisi impugnati nella parte in eccesso e condanna il Comune al pagamento delle spese processuali che si liquidano in € 1.500,oo oltre rimborso, accessori ed esborsi di CUT come per legge.
Condanna il Comune al pagamento in favore della ricorrente delle spese di CTU liquidate per compenso in € 3.598,00 oltre accessori ed in € 48,08 per spese documentate.
Nominativo_1Pone a carico delle parti in solido le spese di CTU in favore del dott. .
Il presidente Caschili