Sentenza n. 26/2026
Depositata il 17/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di TERAMO Sezione 1, riunita in udienza il 15/12/2025 alle ore 14:00 con la seguente composizione collegiale:
MAZZAGRECO PIERFILIPPO, Presidente
PAPA OB PIA RITA, Relatore
DI MARCO MARCO, Giudice
in data 15/12/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 547/2024 depositato il 26/11/2024

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Teramo
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2024TE0080861 CATASTO-RENDITA CATASTALE
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 525/2025 depositato il
15/12/2025
Richieste delle parti:
Ricorrente come da atti Resistente come da atti

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il ricorrente impugnava l'Avviso di accertamento n. 20204TE0080861 con cui l'Agenzia entrate aveva provveduto ad attribuire nuovi dati di classamento e di rendita ai fabbricati sito a Teramo.
La parte affidava a tre motivi l'impugnazione dell'atto 1) La presenza di una motivazione apparente, che rendeva l'atto nullo, poiché dalla lettura dello stesso non emergevano i motivi di fatto e di diritto che avevano portato l'ufficio a procedere all'emissione dell'atto impugnato. 2) carenza di sopralluogo da parte dell'ufficio che quindi aveva determinato a tavolino la rettifica castale dei beni. La mancanza di sopralluogo per la parte ricorrente violava l'art 7 stat del contrib, rendendo nullo l'atto 3) Utilizzo arbitrariamente come termine di paragone del valore di immobili ubicati nella stessa zona di quello oggetto di accertamento senza però verificare le reali caratteristiche degli immobili utilizzati come parametri rispetto a quello del ricorrente, che aveva un unico accesso, la cui posizione non era delle migliori. La parte chiariva, inoltre, che l'immobile avendo subito danni da terremoto nel 2016, era stato oggetto di rifacimento e al termine dei lavori era stata presentata la CF . La parte depositava anche una perizia di parte per sostenere la nullità della rettifica operata dall'agenzia.
Si costituiva l'agenzia la quale evidenziava come essendo stata presenta nel 2023 una docfa da parte del ricorrente l'ufficio esaminando la stessa non aveva condiviso i valori in essa indicati e aveva proceduto alla notifica dell'atto impugnato. Per tale motivo sosteneva che l'atto era motivato in maniera sintetica ne era necessario alcun sopralluogo. Quando alla rettifica dei valori operati chiariva che l'immobile era stato oggetto già di due precedenti docfa, presentate dal padre del ricorrente, per cui per l'immobile di categoria A3, per il quale l'Ufficio aveva fatto ricorso al metodo comparativo, e per l'immobile di categoria D1, per il quale l'Ufficio, come peraltro la parte, si era avvalso della stima mediante il criterio del costo unitario noin era necessario il sopralluogo
Per quanto riguarda l'appartamento di categoria A3, l'ufficio riteneva infondata la doglianza del contribuente circa la non comparabilità dello stesso con gli immobili presi a riferimento dall'Ufficio, collocati nella stessa zona, in ragione esclusivamente dell'ubicazione del fabbricato, e al suo accesso ritenuto disagevole, poiché per l'ente tali elementi non erano rilevanti, posto che ciò che rilevava ai fini della comparazione era la zona censuaria in cui erano situate le unità immobiliari e le caratteristiche socio-economiche della zona stessa, oltre alla di tipologia edilizia. Considerato, anche che in accertamento l'ufficio aveva portato i vani dichiarati da 4 a 4,5 poiché il ripostiglio e il bagno a seguito della docfa avendo metratura superiore al vano minimo non potevano essere ricompresi nei 4 vani principali.
Per quando riguardava la porzione di fabbricato di categoria D1, l'Ufficio aveva ritenuto non congrua la rendita proposta, poiché sosteneva che la parte non poteva considerare valida la rendita attribuita dall'ufficio in autotutela al fabbricato nel 2012, poiché tale rendita era dovuta alla cattive condizioni in cui versava il bene. L'ufficio sosteneva che nel CF del 2023 il ricorrente non poteva variare in diminuzione il valore unitario di costo già indicato nei modelli CF del 2007 e del 2012, alla luce dei lavori di ristrutturazione eseguiti nel 2023.
La parte depositava memorie di replica in cui ribadiva tutte le eccezioni e deduzioni del ricorso.
Il collegio riteneva necessario nominare un Ctu per verificare effettivamente lo stato dei luoghi in ordine ai punti controversi. Lo stesso dopo avere prestato giuramento edpo il sopralluogo e le'esame dei documenti, depositava il proprio elaborato peritale nel quale in ordine all'appartamento concludeva sostenendo che
“Per quanto attiene la richiesta insita nel quesito n. 3, il sottoscritto è in grado di attestare la presenza di un locale magazzino, la cui consistenza superficiale – riscontrata collegialmente in sede di accertamento sopralluogo - risulta appena superiore alla misura di 8 mq e pertanto tale da rappresentare una porzione di vano, pari a 0.50, portando in tal modo la consistenza complessiva a 4,50 vani, dai 4 preesistenti. A parere del sottoscritto, risulta opinabile la classe attribuita al subalterno 2, pari al valore 3, considerando sia le condizioni di difficile accessibilità dell'immobile, come prima indicato, sia le valutazione relative alla effettiva abitabilità dell'unità immobiliare, dal momento che – come risulta dalle risposte ai quesiti 1 e 2 – le lavorazioni post-sisma hanno riguardato esclusivamente le strutture portanti del manufatto edilizio, mentre risultano in condizioni estremamente precarie gli impianti, gli infissi, i pavimenti e quanto altro.” Pertanto in merito all'appartamento riteneva fondato l'aumento dei vani da 4 a 4,5, anche se riteneva che la cat A/3 data dall'ufficio non era congrua stante le condizioni dell'immobile e ritenendo che la categoria più idonea fosse la 1 o la 2 dichiarata dalla parte nella Docfa. In ordine al magazzino concludeva che “ le opere di riparazione e miglioramento sismico, conseguenti ai danni indotti dagli eventi sismici del 24.08.2016 e successive repliche, eseguite sull'immobile in argomento, hanno comportato la realizzazione di ampliamenti di setti murari e di nuovi collegamenti a livello di fondazione tra gli stessi setti”. L'ufficio depositava osservazioni alla Ctu e sulla categoria sosteneva che essendo stata proposta dalla parte e non avendo subito variazione da parte dell'ufficio la stessa non poteva essere variata ne dal Ctu ne dalla Corte adita. Quando agli immobili di cat D1 l'ufficio sosteneva che il Ctu non aveva fornito alcuna determinazione in merito ai valori dello stesso, ma avendo affermato che questi erano stati oggetto di ristrutturazione post sisma riteneva che il valore dell'ufficio basata sulla docfa del 2012 fosse fondata concludeva per il rigetto del ricorso e condanna della parte alle spese e al pagamento della CTU.
La parte depositava memorie di repliche alla Ctu nella quale evidenziava come dalla stessa veniva confermato che le lavorazioni che avevano riguardato l'immobile di fatto erano servite solo a dare una nuova copertura alla stesso e a rafforzare la staticità del medesimo, nessun attività di miglioramento degli impianti o degli infissi come pure della pavimentazione era stata eseguita. Di conseguenza riteneva che seppure per l'appartamento la consistenza fosse passata da 4 vani a 4,5, ciò non avrebbe influito sulla rendita proposta dalla parte nella docfa, come pure riteneva che il valore dato dal ricorrente al magazzino era corretto
Concludeva per accoglimento del ricorso.
All'udienza del 13/10/2025, il collegio riteneva necessario formulare al Ctu un quesito a chiarimento circa la rendita attribuita dall'ufficio all'immobile cat D/1 pari a 480 € al mq, ovvero se la stessa poteva corrispondere al valore di ricostruzione dell'immobile in seguito agli interventi di riparazione sismica del 2016 tenuto conto degli eventuali coefficenti di detrazione applicabili. Il Ctu rispondendo a detto quesito chiariva che la rendita di 480 € al mq attribuita dall'ufficio nell'atto impugnato era corretta, tenuto conto che era quella indicata dalla parte nelle docfa precedenti, ridotta nel 2012 solo a causa dello stato di degrado dell'immobile, superato nel 2023 ad opera degli interventi di risanamento post sismico.

MOTIVI DELLA DECISIONE

La Corte ritiene il ricorso infondato per i motivi di cui appresso
In via preliminare, il collegio, ritiene priva di fondamento l'eccezione di carenza di motivazione dell'atto formulato dal ricorrente, sulla base di un orientamento giurisprudenziale di vertice costante che ha ritenuto che nella procedura Docfa la motivazione dell'avviso di accertamento catastale è soddisfatto con la semplice indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, non avendo l'ufficio contestato gli elementi di fatto dichiarati dal contribuente, ma essendosi limito a una diversa valutazione tecnica del valore economico del bene. Così come per gli immobili a destinazione speciale o particolare, la Suprema Corte, ha ritenuto che la rendita va determinata con stima diretta, ai sensi dell'articolo 10 R.D n. 652/1939 e art 37 del Tuir, spceificando però come tale stima può avvenire anche senza sopralluogo, poiché esso non costituisce un diritto del contribuente né una condizione di validità dell'atto, ma solo un mezzo istruttorio eventuale.
Affermando anche, con orientamento constante (Cassazione, nn. 17016/2020, 3104/2021, 9127/2024 e
151/2025; 29370/2025,) che, quando la diversa rendita deriva da una valutazione tecnica e non da un diverso accertamento di fatto, l'avviso è sufficientemente motivato anche se privo di dettagli comparativi o di riferimento a specifici immobili analoghi.
Entrando nel merito, dalla Ctu le cui conclusioni sono condivise dal collegio, emerge come dopo il sopralluogo il Ctu abbia confermato che l'appartamento, così come sostenuto dall'ufficio in atti, non fosse costituito da
4 vani come da dichiarazione Docfa del 2023 ma da 4,5 poiché in seguito ai lavori di ristrutturazione vi era stato un aumento di superficie tale da portare l'immobile dai 4 vani dichiarati nella docfa ai 4,5, accertati dall'ufficio, dovuti dalla diversa distribuzione degli spazi interni.
Per quando riguarda il bene accatasto in D/1, il collegio ritiene infondate le doglianze del ricorrente, stante gli esaustivi chiarimenti sul punto del Ctu, il quale ha chiarito come il valore dichiarato nelle precedenti docfa anni 2007 e ss di € 480 al mq dal ricorrente e recuperato dall'ufficio nell'atto di accertamento fosse congruo.
Specificando che seppure lo stato degli infissi e gli stessi apparivano vetusti e non in grado di garantire il necessario livello di isolamento termico ed acustico, illuminazione e resistenza, così come il locale igienico non era in grado di essere utilizzato in condizioni di salubrità e sicurezza, trattandosi di elementi posti in opera da molti anni, probabilmente dall'edificazione dell'immobile, senza che la proprietà avesse mai ritenuto di dover operare sostituzioni o miglioramenti, proprio perché erano presenti all'epoca in cui furono inoltrati i due modelli CF con l'indicazione del valore unitario di rendita pari a 480 €/mq, il loro eventuale – parziale – deperimento, rispetto alle condizioni in cui versavano all'epoca, per il CTU non era tale da costituire un fattore in grado di minimizzare l'importante incremento in termini di stabilità e vivibilità fornito dai lavori conseguenti agli eventi sismici del 2016. Come pure il CTU pure chiariva che il muro in blocchi, posto a confine tra la zona interessata dai lavori “Sisma 2016” e la parte adiacente, ove non erano stati effettuati interventi, non appariva in condizioni critiche, così come sostenuto dal Ctp, ma soprattutto deto mura non era un muro portante, essendo ubicato al disotto di un telaio in c.a. che lo esentava da qualsiasi funzione di sostegno.
In conclusione il ricorso è infondato e va rigettato. Le spese di lite vengono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a rimborsare le spese di lite, in ragione di € 4.600,00 per compensi. Pone gli oneri di c.t.u., come da separato decreto in atti, definitivamente a carico di parte ricorrente. Così deciso in Teramo, nella camera di consiglio del 15.12.2025