Sentenza n. 589/2026
Depositata il 02/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di SALERNO Sezione 10, riunita in udienza il 16/01/2026 alle ore 09:00 in composizione monocratica:
TEORA VINCENZO, Giudice monocratico in data 16/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 4666/2025 depositato il 06/10/2025

proposto da

Ricorrente_1 Telefono_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 Telefono_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Angri
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2155-2025 IMU 2020
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 181/2026 depositato il
19/01/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: si riporta

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La presente controversia ha origine dall'impugnazione dell'avviso di accertamento esecutivo IMU per l'anno
2020, provvedimento n. 2155 del 3 giugno 2025, emesso dal Comune di Angri nei confronti della signora Ricorrente_1, nata a [...] il Data_Nascita_1, codice fiscale CF_Ricorrente_1, residente in [...]alla Indirizzo_1. La ricorrente risulta assistita e difesa dal dott. Difensore_2, codice fiscale CF_Difensore_2, con studio in Salerno alla Indirizzo_2, PEC Email_1, e dall'avv. Difensore_1, codice fiscale CF_Difensore_1, con studio in Salerno alla Indirizzo_2
, PEC Email_3. Il Comune di Angri, in persona del Sindaco pro tempore, codice fiscale P.IVA_1, con sede in Indirizzo_3, costituisce la parte resistente. L'oggetto della controversia concerne l'avviso di accertamento esecutivo IMU sulle aree edificabili per l'anno 2020, provvedimento n. 2155 del 3 giugno 2025, notificato il 10 giugno 2025, per un importo complessivo di euro 2.899,00, di cui euro 2.086,04 a titolo di imposta dovuta per la particella foglio D.Cat_1, euro 625,81 a titolo di sanzione amministrativa del 100%, euro 179,18 a titolo di interessi ed euro 7,83 a titolo di spese di notifica. Il ricorso è stato notificato in data 8 settembre 2025 a mezzo posta elettronica certificata e depositato presso la segreteria della Commissione tributaria di primo grado di Salerno in data 8 settembre
2025, risultando iscritto al registro generale dei ricorsi con il numero 4666/2025. Il valore della controversia
è stato dichiarato in euro 2.086,00 con versamento del contributo unificato di euro 30,00. Il Comune di Angri non si è costituito in giudizio nei termini di legge, risultando contumace. Non sono state depositate controdeduzioni o altri atti difensivi da parte dell'ente resistente. I motivi del ricorso articolati dalla ricorrente si fondano sulla contestazione della legittimità dell'avviso di accertamento sotto molteplici profili. In primo luogo, viene eccepita l'illegittimità dell'applicazione retroattiva della delibera di Giunta Comunale n. 2 del 24 gennaio 2023, con la quale sono stati determinati per zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree edificabili, retrodata al 2016 nonostante l'approvazione sia avvenuta solo nel 2023. La ricorrente contesta l'utilizzo di uno strumento come la deliberazione della giunta comunale per richiedere il maggior tributo fondando la validità della richiesta su un concetto di "ora per allora" che trova applicazione nel favor e non nel peius. Viene inoltre evidenziato come l'ente abbia dovuto correre ai ripari con la deliberazione della giunta comunale n. 65 del 5 aprile 2024, rettificando le stime proposte dalla società Società_1 srl risultate esose, dimostrando il vizio della citata delibera e la vacillanza del "giusto imponibile". La ricorrente contesta altresì la metodologia di stima utilizzata per la determinazione del valore medio al metro quadro del terreno ricadente nella zona E3, evidenziando come i parametri utilizzati risultino non conformi rispetto alle singole localizzazioni degli appezzamenti di terreno. Viene specificato che il terreno di proprietà della ricorrente, pari a metri quadri 7.404, risulta ubicato in una zona periferica interclusa a nord della SS 18, accessibile unicamente attraverso una stradina larga circa 3 metri, diversamente dalle tre particelle utilizzate come campione per la determinazione del valore medio della zona E3. Tale "distrazione" ha comportato una violazione delle variabili prese a base per la quantificazione del valore medio dell'area, restituendo un importo medio di circa euro 30,00 al metro quadro che fissa il valore dell'appezzamento di proprietà della ricorrente in euro 219.824,00, importo inverosimile in rapporto alla zona, alle vie di accesso, all'urbanizzazione e alla metratura di costruzione sviluppabile. La ricorrente ha depositato a sostegno delle proprie ragioni una relazione di stima giurata redatta dall'architetto Nominativo_1, il quale ha determinato il più probabile valore di mercato dell'appezzamento di terreno in euro 48.570,24, evidenziando l'incongruità della valutazione comunale.

MOTIVI DELLA DECISIONE

La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado, in composizione monocratica, esaminati gli atti e il fascicolo processuale, ritiene il ricorso così proposto fondato e motivato, pertanto va accolto. L'esame della controversia deve muovere dalla considerazione che l'imposta municipale propria costituisce un tributo di natura reale che colpisce il possesso di immobili, con particolare riferimento alle aree fabbricabili per le quali la base imponibile è costituita dal valore venale in comune commercio al primo gennaio dell'anno di imposizione. La determinazione di tale valore deve rispettare i principi di ragionevolezza e proporzionalità che informano l'intero sistema tributario, non potendo l'amministrazione procedere a valutazioni arbitrarie o prive di adeguato fondamento tecnico-estimativo. Nel caso di specie, l'atto impugnato presenta profili di illegittimità sotto molteplici aspetti che ne determinano l'annullamento. In primo luogo, deve rilevarsi la violazione del principio tempus regit actum nell'applicazione retroattiva della delibera comunale. Come consolidato dalla giurisprudenza di legittimità, le disposizioni normative e regolamentari non possono avere efficacia retroattiva se non nei casi espressamente previsti dalla legge e sempre nel rispetto dei principi costituzionali. Nel caso in esame, la delibera di Giunta Comunale n. 2 del 24 gennaio 2023 ha preteso di determinare i valori venali delle aree edificabili con efficacia retroattiva al 2016, violando il principio secondo cui le norme tributarie non possono operare retroattivamente a danno del contribuente. Tale principio trova fondamento nell'articolo 3 dello Statuto del contribuente, che vieta l'applicazione retroattiva di norme tributarie sfavorevoli, nonché nella giurisprudenza consolidata che vieta l'applicazione retroattiva di criteri valutativi non previsti al momento del sorgere dell'obbligazione tributaria. La violazione del principio di legalità emerge con particolare evidenza dalla circostanza che l'ente comunale ha utilizzato una delibera di giunta per modificare retroattivamente i criteri di determinazione della base imponibile IMU, strumento normativo inidoneo a produrre effetti sostanziali sui rapporti tributari già definiti. Come chiarito dalla Cassazione civile, ordinanza n. 3412 del 10 febbraio 2025, l'avviso di accertamento deve contenere gli elementi essenziali per consentire al contribuente di comprendere la pretesa tributaria e di valutare l'opportunità di esperire impugnazione giudiziale, principio che risulta violato quando l'amministrazione modifica ex post i criteri di determinazione dell'imponibile. Ulteriore profilo di illegittimità dell'atto impugnato attiene al difetto di motivazione circa la determinazione del valore venale in comune commercio dell'area edificabile. L'avviso di accertamento si limita a richiamare genericamente la delibera comunale senza fornire alcuna specifica motivazione circa l'applicabilità dei criteri ivi previsti al caso concreto. Come precisato dalla Cassazione civile, ordinanza n. 3399 del 10 febbraio 2025, la motivazione dell'atto impositivo deve consentire al contribuente il pieno esercizio del diritto di difesa, costituendo l'unica garanzia essenziale a tutela di tale diritto. Nel procedimento tributario devono essere indicati tutti gli elementi che l'Ufficio pone alla base della pretesa fiscale, non potendo l'amministrazione modificare o integrare successivamente le motivazioni poste a fondamento dell'atto impositivo. Sotto il profilo sostanziale, la determinazione del valore venale operata dall'ente comunale risulta viziata da errori metodologici che ne compromettono l'attendibilità. La relazione di stima giurata depositata dalla ricorrente evidenzia come la società Società_1 srl abbia utilizzato parametri di valutazione non conformi alle caratteristiche specifiche dell'appezzamento di terreno in questione. Il terreno della ricorrente, ubicato in zona periferica interclusa e accessibile unicamente attraverso una stradina di circa tre metri, presenta caratteristiche morfologiche e di accessibilità significativamente diverse dalle particelle utilizzate come campione per la determinazione del valore medio della zona E3. Tale circostanza comporta una violazione del principio di ragionevolezza nella determinazione dell'imponibile, dovendo la valutazione tenere conto delle specifiche caratteristiche del bene e non di parametri medi astrattamente determinati. La perizia dell'architetto Nominativo_1 dimostra inoltre come l'applicazione dei criteri comunali conduca a risultati economicamente irragionevoli. Il valore di euro 219.824,76 attribuito dall'ente all'appezzamento di 7.404 metri quadri comporterebbe, per la realizzazione del lotto minimo edificabile di

5.000 metri quadri, un costo del terreno di euro 148.450,00 a fronte di una superficie edificabile di soli 75 metri quadri. Considerando un valore di vendita del fabbricato di euro 2.000,00 al metro quadro, si otterrebbe un'incidenza del costo del terreno pari al 98,97% del valore complessivo dell'intervento, percentuale manifestamente irragionevole e incompatibile con qualsiasi logica di mercato. La stessa amministrazione comunale ha implicitamente riconosciuto l'erroneità della valutazione originaria attraverso l'adozione della delibera correttiva n. 65 del 5 aprile 2024, che ha rettificato i parametri elaborati dalla società Società_1 srl risultati "esosi". Tale circostanza conferma l'inattendibilità della metodologia utilizzata per la determinazione del valore dell'area di proprietà della ricorrente e l'assenza del "giusto imponibile" richiesto dall'articolo 53 della Costituzione. Deve inoltre rilevarsi come l'ente comunale abbia violato il principio del contraddittorio procedimentale, non avendo attivato alcuna forma di dialogo con il contribuente prima dell'emissione dell'atto impositivo. Come chiarito dalla giurisprudenza consolidata, il contraddittorio con il contribuente rappresenta un elemento essenziale del giusto procedimento amministrativo, configurandosi come presupposto indefettibile per la validità dell'atto impositivo, particolarmente quando l'accertamento si basi su valutazioni tecniche complesse come nel caso degli studi di settore o delle stime immobiliari. La ricorrente ha inoltre correttamente evidenziato come il terreno in questione ricada in zona urbanistica "Area agricola di salvaguardia periurbana" con codice di destinazione E3, caratterizzata da vincoli edificatori che limitano significativamente le potenzialità edificatorie e, conseguentemente, il valore venale dell'area. La mancata considerazione di tali vincoli nella determinazione dell'imponibile costituisce ulteriore profilo di illegittimità dell'atto impugnato. Per quanto concerne l'aspetto sanzionatorio, l'applicazione della sanzione del 100% risulta illegittima in considerazione dell'assenza di una valida pretesa tributaria. Come consolidato dalla giurisprudenza di legittimità, le sanzioni tributarie hanno natura accessoria rispetto all'obbligazione principale e non possono sussistere in assenza di una valida pretesa impositiva. La determinazione del valore venale delle aree edificabili deve necessariamente rispettare i criteri tassativi indicati dall'articolo 5, comma 5, del d.lgs. n. 504 del 1992, che impone di considerare la zona territoriale di ubicazione, l'indice di edificabilità, la destinazione d'uso consentita, gli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione e i prezzi medi di mercato rilevati da atti di compravendita di aree aventi analoghe caratteristiche.
Come precisato dalla Cassazione civile, sentenza n. 24430 del 11 settembre 2024, tali criteri devono considerarsi tassativi e il giudice di merito non può esimersi dal verificarne la puntuale applicazione. Nel caso di specie, l'ente comunale ha violato sistematicamente tutti i parametri normativi, utilizzando una metodologia di stima che non tiene conto delle specifiche caratteristiche dell'area, della sua effettiva accessibilità, degli oneri di urbanizzazione necessari e delle reali condizioni di mercato. La Cassazione civile, ordinanza n. 15533 del 1 giugno 2023 ha chiarito che aree catastalmente diverse con indici di edificabilità significativamente differenti non possono essere oggetto di valutazione unitaria, dovendo la stima tenere conto della maggiore o minore attualità delle potenzialità edificatorie di ciascuna zona. Alla luce delle considerazioni che precedono, il ricorso proposto dalla parte ricorrente deve essere accolto integralmente, con conseguente soccombenza della parte resistente. Per quanto attiene alle spese processuali, trovando applicazione il principio generale di soccombenza di cui all'articolo 91 del codice di procedura civile, richiamato dall'articolo 15 del decreto legislativo n. 546 del 1992, le stesse vanno poste a carico della parte soccombente.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria di Primo Grado, in composizione monocratica, riunitasi in camera di consiglio , cosi decide: a)accoglie il ricorso;
b)condanna il Comune di Angri alla rifusione delle spese di giudizio, che liquida in euro 500,00, oltre oneri accessori di legge, in favore dei difensori della parte ricorrente dichiaratisi antistatari, ai sensi dell'art. 93 c.p.c. Cosi deciso in Salerno, il 16/01/2026 Il Giudice
Monocratico Dott. Vincenzo Teora