Sentenza n. 11/2026
Depositata il 07/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di PADOVA Sezione 1, riunita in udienza il 09/12/2025 alle ore 12:00 in composizione monocratica:
RUGGIERO CARMINE, Giudice monocratico in data 09/12/2025 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sul ricorso n. 422/2025 depositato il 11/06/2025
proposto da
Ricorrente_1 S.r.l. - P.IVA_1
Difeso da Difensore_1 CF_Difensore_1 -
Email_1ed elettivamente domiciliato presso
contro
Ag. Entrate Direzione Provinciale Padova
Email_2elettivamente domiciliato presso
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 20213T009955000001202400 REGISTRO 2023
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 2/2026 depositato il 02/01/2026
Richieste delle parti: Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente) Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)


SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso recante R.G. 422/2025 la Ricorrente società Ricorrente_1 S.r.l. in persona del suo legale rappresentante
p.t. sig. Nominativo_1 ha contestato ed impugnato l'avviso di liquidazione dell'imposta ed irrogazione sanzioni n.
2021/3T/009955/000/001/2024/009, relativo al recupero dell'Imposta di Registro per il contratto di locazione stipulato in data 01.07.2021, oltre sanzioni, interessi e spese.
L'istante società sottoscriveva, in data 01.07.2021, con le signore Nominativo_2, Nominativo_3 e Nominativo_4, un contratto di locazione ad uso abitativo avente ad oggetto l'immobile sito in Bastia di Rovolon (PD), in Indirizzo_1
, della durata di 4 anni, con decorrenza dalla sottoscrizione e rinnovo automatico di ulteriori quattro anni, salvo disdetta motivata, entro sei mesi dalla scadenza, ai sensi dell'art. 3, primo comma, L. n. 431/1998.
Di comune accordo, il canone veniva stabilito in €.600,00/mese, con deposito cauzionale pari a tre mensilità.
La locazione veniva concessa ad uso esclusivo di abitazione civile del legale rappresentante della Ricorrente
Società e della sua famiglia, nonché, in via eventuale e residuale, di alcuni dipendenti della Società, e, comunque, entro un limite massimo di sei persone. Per il trattamento fiscale, le locatrici optavano per la c.d. cedolare secca, di cui all'art. 3 del D. Lgs. n. 23/2011.
Tuttavia, in sede di registrazione, un default del software in uso da Agenzia delle Entrate, avrebbe impedito l'applicazione della c.d. cedolare secca.
In data 24.03.2025, dunque, l'Agenzia delle Entrate notificava alla Ricorrente Società, conduttrice del contratto di locazione, l'avviso di liquidazione dell'imposta ed irrogazione delle sanzioni – impugnato con il presente ricorso - con cui richiedeva il pagamento della somma €.144,00 a titolo di imposta di registro, oltre sanzioni ed interessi, per un totale di €.168,59.
Nel ricorso proposto avverso il predetto avviso, la Nominativo_5 istante ha lamentato i seguenti motivi:1) erronea interpretazione ed applicazione del disposto di cui all'art. 3 del D.lgs. n.23/2011 e conseguente illegittimità dell'avviso di liquidazione. Secondo la Ricorrente_1 S.r.l., l'insorta impossibilità di registrare il contratto di locazione in regime di cedolare secca attraverso l'unico strumento a ciò dedicato, in uno con la notifica dell'impugnato avviso, avrebbe prodotto la violazione del diritto del contribuente, ex art. 3 del D.lgs. 23/2011, di scegliere il regime fiscale da applicare al contratto stesso. Nella fattispecie di causa, ove il contratto concerne la locazione di un immobile ad uso abitativo condotto da persona fisica o giuridica, non vi sarebbe alcun dubbio sulla applicabilità del disposto di cui all'art. 3 del D. Lgs. n. 23/2011.
Infatti, per l'applicabilità della cedolare secca, sarebbero necessari due requisiti: 1) il locatore deve essere una persona fisica (in qualità di proprietario o titolare di un diritto reale di godimento), non esercente attività imprenditoriale;
2) la locazione stessa non deve avvenire nell'esercizio di attività d'impresa, arti o professioni.
La prefata norma, nulla disponendo per la parte conduttrice, ammetterebbe, dunque, che essa possa essere una persona giuridica. Tale tesi, sarebbe, secondo la Società_1, sorretta da numerose pronunce delle
Corti di merito, nonché dalla giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione (Corte di cassazione, Sez. V,
n.12395 del 07.05.2024).
Conseguentemente, la Resistente Nominativo_6 avrebbe errato nel non aver applicato il regime della cedolare secca al caso di specie, non considerando la natura imprenditoriale della Ricorrente conduttrice del contratto de qua vertitur. Per tale unico motivo, la Ricorrente_1 S.r.l. ha lamentato l'illegittimità dell'avviso di liquidazione, chiedendone l'annullamento e la condanna della Resistente Nominativo_6 al pagamento delle spese.
Avverso il presente ricorso, l'Agenzia delle Entrate DP di Padova si è costituita con memoria di controdeduzioni, ove ha eccepito preliminarmente l'inconferenza delle doglianze spiegate dalla Nominativo_5 istante, atteso che il contratto di locazione per cui è causa, in assenza di particolari indicazioni, le sarebbe stato inviato per procedere alla registrazione. Conseguentemente, la Resistente lo avrebbe sottoposto all'ordinario regime di tassazione e, successivamente, avendo riscontrato l'omesso versamento dell'imposta di registro dovuta, avrebbe emesso il gravato avviso di liquidazione.
Secondo la tesi dell'Agenzia, la Ricorrente Società non si sarebbe affatto adoperata per risolvere i problemi tecnici riscontrati all'atto della registrazione, nè avrebbe affatto cercato un confronto diretto con essa, né avrebbe versato quanto dovuto in base alla domanda di registrazione salvo, poi, riservarsi, in un secondo momento, di chiedere il rimborso.
L'Nominativo_6 ha precisato, altresì, che il regime di tassazione della cedolare secca, di cui all'art. 3 del D.lgs. 23/
2011, sarebbe un nuovo regime facoltativo di tassazione dei redditi derivanti dalla locazione degli immobili ad uso abitativo e delle relative pertinenze. La possibilità di optare per il regime facoltativo per cui è causa, dunque, sarebbe riservata alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate, che non agiscono nell'esercizio di un'attività di impresa, o di arti e professioni. In sintesi, si tratterebbe di un sistema di tassazione alternativo a quello ordinario.
Ma vi è di più. Secondo la tesi della Resistente, i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell'esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell'immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti, sarebbero esclusi dalla norma su citata. Tale esclusione sarebbe stata confermata dalla Circolare AE n.12 del 2016.
Concludendo, l'Nominativo_6 ha chiesto la conferma della legittimità e correttezza del proprio operato, con rigetto del ricorso e condanna della Ricorrente alle spese di lite.

MOTIVI DELLA DECISIONE

All'udienza del 9 dicembre 2025 il ricorso proposto da Ricorrente_1 S.R.L. è stato deciso.
L'adito Giudice, chiamato ad analizzare la fondatezza delle doglianze sollevate dall'odierna Ricorrente, che involgono la lamentata illegittimità dell'avviso di liquidazione impugnato, poiché scaturente dal mancato pagamento dell'imposta di registro in luogo dell'applicazione del regime della cedolare secca, dovrà preliminarmente soffermarsi sul quadro normativo vigente in materia, alla luce del D. Lgs. n. 23/2011, art.3.
L'art. 3 del D. Lgs. n. 23/2011 definisce la disciplina della cedolare secca sugli affitti, un'opzione facoltativa per il locatore che sostituisce l'IRPEF e le relative addizionali, l'imposta di registro e l'imposta di bollo.
Questa opzione si applica ai contratti di locazione di immobili abitativi, con un'aliquota fissa del 21% (o ridotta in casi specifici come la cedolare secca sugli affitti a canone concordato), ed è subordinata a precisi obblighi, come la rinuncia all'aggiornamento del canone ISTAT e la corretta dichiarazione dei redditi. L'aliquota standard
è del 21% sul canone di locazione annuo, ma può essere più bassa (ad esempio, il 10%) in casi specifici come i contratti a canone concordato.
Va precisato che la scelta di applicare la cedolare secca spetta al locatore e deve essere comunicata all'inquilino.
Inoltre, l'opzione per la c.d. cedolare secca non è applicabile se l'inquilino è un'impresa o un professionista che destina l'immobile ad uso abitativo, anche se non strettamente correlato all'attività professionale.
Volgendo l'acume alla fattispecie per cui è causa, la Ricorrente società, nel sostenere l'illegittimità dell'avviso impugnato, ritiene che sussistano tutti i requisiti normativi per l'applicabilità del regime della cedolare secca, di cui alla prefata disposizione, atteso che: 1) la parte locatrice sarebbe rappresentata esclusivamente da persone fisiche (le Sig.re Nominativo_2 , Nominativo_3 e Nominativo_4 ); 2) la parte locatrice sarebbe proprietaria dell'unità immobiliare;
3) la parte locatrice avrebbe concesso la locazione suddetta al di fuori di attività d'impresa, di arti e professioni;
4) l'immobile sarebbe destinato ad uso esclusivamente abitativo del conduttore;
5) non vi sarebbero condizioni ostative per la mancata concessione, atteso che, parte conduttrice potrebbe essere anche una persona giuridica.
Infatti, proprio a tal riguardo, dal silenzio della norma riguardo alla parte conduttrice, la Ricorrente società ne farebbe derivare, per l'effetto, che, per quel che concerne la propria situazione, essa, in quanto persona giuridica, potrebbe, tranquillamente optare per tale regime.
Dispiace evidenziare che tale conclusione non può essere sostenuta, né condivisa. Ed invero, la vexata quaestio sottesa al motivo di ricorso, sorta in seguito all'entrata in vigore della cd cedolare secca applicata alle locazioni abitative e, nello specifico, alla sua applicabilità alle “unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell'esercizio di una attività d'impresa, arte o professione”, deriva dal fatto che, mentre dal lato locatore, la questione non si è mai posta per un espresso divieto stabilito dalla legge, dal lato conduttore, invece, pur non essendoci un espresso divieto, l'Agenzia delle Entrate propende in via interpretativa per l'inapplicabilità di tale istituto.
Infatti, preme evidenziare che l'Agenzia delle Entrate esclude l'opzione per la cedolare secca quando il conduttore agisce nell'esercizio dell'impresa o di arti e professioni, compresi i casi di locazione di immobili abitativi ad uso foresteria in favore di dipendenti, collaboratori e ospiti, come è accaduto per la fattispecie de qua vertitur.
Su tale aspetto, è scaturito un acceso dibattito giurisprudenziale che ha portato la questione fino alla Corte di
Cassazione, che con la sentenza n. 12395 del 2024 (Cass. civ., sez. V trib., sentenza del 07.05.2024, n. 12395) e le recenti sentenze n. 12076 e n. 12079 del 7 maggio 2025, si è pronunciata, stabilendo che l'esclusione prevista dall'art. 3, comma 6, del D.lgs. 23/2011 riguarda unicamente il locatore. La qualità del conduttore, e l'eventuale collegamento del contratto all'attività imprenditoriale o professionale di quest'ultimo, non incidono, secondo la Corte, sulla possibilità per il proprietario di optare per la cedolare secca. In questa logica, la Suprema Corte ha affermato la piena legittimità dell'opzione anche quando l'immobile sia stato concesso in locazione a un'impresa per l'alloggio a uso foresteria.
Conseguentemente, alla luce dell'attuale esistenza di un contrasto interpretativo tra l'orientamento della Corte di Cassazione, le cui ultime pronunce hanno ammesso la possibilità di applicare la cedolare secca anche in presenza di un conduttore “impresa”, quando l'uso resta abitativo e non commerciale e, d'altro canto, l'Agenzia delle Entrate, che mantiene un orientamento negativo, escludendo l'agevolazione ogniqualvolta il contratto sia stipulato con un soggetto che agisce nell'ambito dell'attività d'impresa, si evidenzia che anche il Ministro dell'Economia e delle Finanze ha aderito alla posizione dell'Nominativo_6 e tuttora sostiene l'orientamento restrittivo, da ultimo confermato da un'interrogazione parlamentare del settembre
2025, la n. 3-02159, in cui il Ministro ha ribadito che la cedolare secca non è applicabile se l'inquilino è un'impresa o un professionista, anche se l'immobile viene destinato ad imprese per uso foresteria, confermando, così, la posizione dell'Agenzia delle Entrate sulla questione oggetto del presente giudizio.
Più segnatamente, il Ministro Nominativo_7 avrebbe ribadito il dissenso dell'Agenzia delle Entrate all'orientamento della Cassazione, atteso che non sarebbe stato dato sufficientemente conto del comma 6-bis dell'art. 3 del D.
Lgs. 23/2011, che ammette la cedolare solo a certe condizioni (unità immobiliari abitative locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei Comuni con rinuncia all'aggiornamento del canone di locazione o assegnazione).
Inoltre, secondo la tesi dell'Agenzia delle Entrate, l'eccezione su menzionata non avrebbe altra funzione che confermare la regola per cui il locatario dovrebbe essere un soggetto che non agisce nell'esercizio dell'attività d'impresa. Inoltre, essa non chiarirebbe affatto come il locatario impresa dovrebbe dimostrare la finalità abitativa della locazione.
Alla luce di tale contrasto di vedute, va evidenziato che il Ministero dell'Economia e delle Finanze auspica che la Cassazione muti il proprio orientamento, anche rimettendo la questione alle Sezioni Unite.
Per tali ragioni, l'adito Giudice, al fine di dirimere l'insorta lite sottoposta al suo vaglio, ritiene che, allo stato, non vi siano elementi certi tali da escludere l'applicazione del regime della cedolare secca all'inquilino-impresa-persona giuridica, che ha adibito la locazione ad uso esclusivo di abitazione civile del legale rappresentante e della sua famiglia, nonché, in via eventuale e residuale, ad uso foresteria.
In conclusione, nel silenzio della norma, nulla disponendo l'art.3, comma 6, del D.lgs. 23/2011, per il conduttore, è da escludere che possa applicarsi il regime agevolativo in favore della Ricorrente_1 S.r.l., ragion per cui, in attesa di un intervento chiarificatore da parte delle Sezioni Unite della Cassazione, va condivisa la posizione dell'Agenzia delle Entrate, il cui operato, conforme al dettato normativo, si ritiene corretto e legittimo.
Le suesposte considerazioni si ritengono esaustive per il rigetto del ricorso proposto da Ricorrente_1 S.r.l.


P.Q.M.


La Corte di Giustizia di I Grado di Padova, sezione I, in persona del Giudice monocratico, rigetta il ricorso proposto da Ricorrente_1 S.r.l., confermando l'avviso di liquidazione dell'imposta di registro impugnato.
Spese di lite compensate.
Così deciso in Padova, in data 9 dicembre 2025
Il Giudice estensore
Prof. Avv. Carmine Ruggiero