Sentenza n. 12/2026
Depositata il 02/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di VITERBO Sezione 2, riunita in udienza il 18/12/2025 alle ore 10:00 con la seguente composizione collegiale:
ROLFO ALDO MARIA, Presidente
MINISCI FRANCESCO, Relatore
SERAFINI CLAUDIA, Giudice
in data 18/12/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 189/2025 depositato il 21/03/2025

proposto da

Ricorrente_1 Srl Telefono_1 - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
Rappresentante difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Di Viterbo - Via Ugo Ferroni N.5 01100 Viterbo VT
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. TKL03T201086 IRES-ALTRO 2018
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. TKL03T201086 IVA-ALTRO 2018
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. TKL03T201086 IRAP 2018 a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 554/2025 depositato il
18/12/2025

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso datato 20 febbraio 2025 la società Ricorrente_1 srl, in persona del legale rappresentante pro tempore, esercente l'attività di locazione immobiliare di beni propri, impugnava l'avviso di accertamento n. TKL03T201086/2024 relativo all'anno di imposta 2018 con cui venivano recuperate a tassazione le seguenti imposte: IRES per euro 28.200,00, IRAP per euro 5.887,00 ed IVA per euro 42.796,00, oltre a sanzioni e interessi. La vicenda riguarda un contratto stipulato tra la ricorrente e la Società_2/Società 4 a r.l. (unico cliente della prima), atto qualificato dalle parti come locazione di immobile (l'unico di cui la ricorrente era proprietaria), riqualificato dall'Amministrazione Finanziaria come affitto di ramo d'azienza (contratto del
15.9.2014).
Nei motivi di impugnazione la ricorrente eccepiva l'illegittimità dell'avviso di accertamento per errata riqualificazione della locazione di immobile con arredi, in affitto di ramo d'azienda, specificando compiutamente i motivi.
Con atto datato 29.4.2025 si costituiva l'Agenzia delle Entrate, la quale chiedeva il rigetto del ricorso per i motivi compiutamente indicati nell'atto di costituzione.
Il ricorso è infondato e deve essere rigettato per i motivi che seguono.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Per un completo inquadramento della vicenda va preliminarmente evidenziato che la Ricorrente_1 S. r.l. (compagine sociale: Rappresentante_1 66,67% - Rappresentante 2 33,33%) è stata costituita nel 2014 e il 10 marzo 2014, come sopra detto, ha stipulato con la Società_2 SSD (compagine sociale: Rappresentante_1 66,67% - Rappresentante 2 33,33%) una promessa di locazione per un immobile di cui non era ancora proprietaria;
in data 26 marzo 2014, con atto repertorio n. 21.445, raccolta n. 13.311, la Ricorrente_1 Srl acquistava l'immobile sito in Viterbo – Indirizzo_1 oltre alla circostante area annessa di mq 2.000 dalla Società_3 AS (P.IVA.: P.IVA_2), nonostante quest'ultima avesse stipulato, in data 31 dicembre 2013, un contratto preliminare di vendita dell'immobile in questione con la Società_2 SSD. Nell' atto le parti si impegnavano “alla stipula del contratto definitivo di vendita…entro e non oltre il termine del 31 marzo 2014”. Nel contratto di acquisto stipulato dalla
Ricorrente vengono richiamati quali acconti gli importi versati dalla Società Sportiva. In data 15 settembre
2014 la Ricorrente_1 e la Società_2 stipulavano un contratto di locazione avente ad oggetto l'immobile sopra specificato a fronte di un canone annuo pari ad € 168.000,00 (esente IVA). Con questo contratto la Ricorrente_1 Srl si impegnava ad adeguare e ristrutturare l'immobile secondo le esigenze del conduttore mentre questi si impegnava a versare, entro il 30 ottobre 2014, una cauzione pari a € 200.000,00. Inoltre, le parti facevano oggetto di contratto anche la locazione da parte della ricorrente di attrezzature sportive a fronte del versamento di un canone mensile di locazione pari ad € 2.500,00. In data 12 dicembre 2014 la Società_2 SSD veniva posta in liquidazione (cessando il 31/12/2017); in data 8 gennaio 2014 si costituiva la Società 4 (P.IVA.: P.IVA_3) di cui risultano soci, sin dall'origine, Rappresentante_1 (64%), Rappresentante 2 (32%) e Nominativo_1 (4%); tale società, di fatto, subentrava nei rapporti della Società_2.
Nel 2014 la Ricorrente_1 sosteneva ingenti costi sia per la ristrutturazione e l' adeguamento dell'immobile (€ 521.019,94) che per l'acquisto di arredi ed attrezzature per l'esercizio dell'attività di palestra/ centro benessere (€ 163.731,39). Nel 2015, la ricorrente acquistava ulteriori attrezzature sportive
(€ 22.423,75) nonché arredamenti/impianti specifici (€ 12.279,95) tutti dichiaratamente destinati all'immobile in Indirizzo_1. Peraltro, risulta accertato che la locazione dell'immobile (esente IVA) relativa all'ultimo trimestre 2014 è stata fatturata alla Società 4 (compagine sociale Rappresentante_1 64%
- Rappresentante 2 32% - Rappresentante_3 4%) in data 30 marzo 2015 pur se il relativo incasso è avvenuto a rate a partire dal 24/4/2015. Stessa situazione per il noleggio delle attrezzature (soggetto ad IVA) relativo all'ultimo trimestre 2014 ed al primo trimestre 2015, che risulta fatturato alla Società_2 SSD in data 31 dicembre 2014, pur se il relativo incasso è avvenuto nel mese di marzo 2015. Inoltre, tutte le utenze del centro benessere presente presso la palestra risultavano intestate alla Ricorrente_1 S.r.l. Quest'ultima, nel 2015, ha sostenuto costi a tal fine (€ 22.309,50 + IVA) addebitandoli nuovamente solo a fine anno e non per intero alla Società 4.
Tale ricostruzione in fatto è necessaria per affermare che correttamente l'Agenzia delle Entrate ha ritenuto tali operazioni prive di ragione economica e giustificabili solo nell'ottica di un rapporto reale di affitto di ramo d'azienda, rispetto al quale molti dei costi sostenuti sarebbero stati a carico della Società_2 SSD/Società 4 a r.l. con evidente maggior gettito per l'Erario.
Ed infatti l'affitto d'azienda sarebbe stata più onerosa per la ricorrente dal punto di vista fiscale in quanto avrebbe comportato:
- ai fini IRES ed IRAP: a) un canone di affitto unico (canone di locazione per l'immobile + canone di noleggio delle attrezzature); b) deducibilità delle quote di ammortamento sarebbe spettata alla Società Sportiva (art. 102, co. 8 del DPR 917/1986); c) le migliorie apportate all'immobile dalla Ricorrente_1 S.r.l. nel 2015, avvenute successivamente alla stipula del contratto di locazione, sarebbero state oggetto di fattura all'affittuario; stessa considerazione per le attrezzature sportive acquistate nel 2015; d) le utenze, il materiale per le pulizie, lo smaltimento dei rifiuti così come le manutenzioni ordinarie sarebbero state di competenza della Società_2/Società 4;
- ai fini IVA: a) l'affitto d'azienda, a differenza della locazione di immobili strumentali, sarebbe stata soggetta ad IVA ordinaria;
b) le migliorie apportate all'immobile dalla Ricorrente, nel 2015, avrebbero dovuto essere fatturate all'affittuario. Trattandosi, però, di cessioni relative ad acquisti non inerenti (IVA indetraibile), sarebbero state considerate operazioni esenti da IVA, come stabilito dall'art. 10, co. 1, n. 27-quinquies) del
DPR 633/72; stessa considerazione sarebbe valsa per le attrezzature sportive acquistate nel 2015; c) le utenze, il materiale per le pulizie, lo smaltimento dei rifiuti così come le manutenzioni ordinarie sarebbero state fatturate alla Società sportiva e non alla Ricorrente;
d) il coefficiente di detraibilità, in capo alla
Ricorrente_1, sarebbe stato pari al 100% (con conseguente rettifica per € 4.181,58 della detrazione per il 2014). L'esame del Conto Economico della Ricorrente_1 evidenzia, peraltro, che le quote di ammortamento relative all'immobile ad alle attrezzature sportive sono rimaste a suo carico (€ 65.037,00), mentre la Società 4 ha dedotto quale quota di ammortamento solo € 16.566,00; ciò è stato possibile grazie alla formalizzazione di meri contratti di locazione di beni, mentre in caso di affitto d'azienda tali costi sarebbero stati riaddebitati alla SSD, mentre la SRL avrebbe generato reddito da sottoporre all'orinaria tassazione IRES;
del resto, le migliorie apportate all'immobile nel 2015, cioè dopo la stipula del contratto di locazione, non sono state rifatturate al locatario né hanno comportato un aumento del canone di locazione.
Pertanto la ricostruzione effettuata dall'Amministrazione Finanziaria è legittima avendo correttamente evidenziato una realtà economica diversa da quella dichiarata.
L'attività effettivamente svolta è di affitto di ramo d'azienda e non di locazione immobiliare di beni propri.
Ed infatti la Ricorrente_1 S.r.l. ha concesso alla Società_2 SSD e poi alla Società 4 la disponibilità non di un solo immobile, ma di un ramo d'azienda costituito da un immobile ristrutturato ed adeguato all'esercizio dell'attività di palestra/centro benessere con tutte le attrezzature e l'arredamento necessari.
Peraltro va osservato come ai fini della qualificazione come cessione di azienda (o ramo di azienda), non risulta decisiva la volontà formalmente espressa dalle parti negli atti;
né pertanto può essere sufficiente il nomen iuris attribuito all'atto stipulato (v. Cass. n. 10740 dell'8 maggio 2013). Quanto, infine, al calcolo della base imponibile IRES e IRAP, nell'avviso di accertamento l'Agenzia delle
Entrate ha ampiamente giustificato la ripresa dei costi mentre le deduzioni avanzate dalla ricorrente non sono risultate idonee a superare le puntuali e analitiche contestazioni dell'Amministrazione Finanziaria.
Alla soccombenza consegue la condanna al pagamento delle spese processuali nei termini indicati nel dispositivo.

P.Q.M.

Respinge il ricorso e condanna parte soccombente ad euro 1.500,00 per le spese processuali, oltre oneri di legge se dovuti.