Sentenza n. 184/2026
Depositata il 25/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di GENOVA Sezione 2, riunita in udienza il 01/07/2025 alle ore 09:00 con la seguente composizione collegiale:
DI NAPOLI LE, Presidente
AL RO, RE
MARESCA MARCELLO, Giudice
in data 01/07/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 259/2025 depositato il 07/03/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Genova
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. TL301C103447/2024 IRPEF-ADDIZIONALE REGIONALE 2018
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. TL301C103447/2024 IRPEF-ADDIZIONALE COMUNALE 2018
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. TL301C103447/2024 IRPEF-ALTRO 2018
- sul ricorso n. 261/2025 depositato il 07/03/2025 proposto da
Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Genova
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. TL301C103514 IRPEF-ADDIZIONALE REGIONALE 2019
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. TL301C103514 IRPEF-ADDIZIONALE COMUNALE 2019
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. TL301C103514 IRPEF-ALTRO 2019
- sul ricorso n. 262/2025 depositato il 07/03/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Genova
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. TL301C103545 IRPEF-ADDIZIONALE REGIONALE 2020
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. TL301C103545 IRPEF-ADDIZIONALE COMUNALE 2020
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. TL301C103545 IRPEF-ALTRO 2020 a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 580/2025 depositato il
01/07/2025
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il ricorrente impugna tre avvisi di accertamento riguardanti gli anni di imposta 2018, 2019 e 2020 emessi dall'ufficio per il recupero di maggiore Irpef, oltre addizionali regionali e comunali, sanzioni ed interessi.
La pretesa trae origine da un contratto di locazione per usi abitativi riguardanti un appartamento con box e cantina in Milano, Indirizzo_1, stipulato con Società_1 Srl. Contratto che prevedeva espressamente l'opzione per la tassazione con la ED CC (ex art. 3 del DLgs 23/2011), con disapplicazione delle imposte di registro e bollo.
Secondo l'Ufficio attenendosi al significato letterale della disposizione appare chiaro che esulano dal campo di applicazione della norma, riguardante la ED CC, i contratti di locazione conclusi con locatori ovvero da conduttori che agiscono nell'esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo.
Evidenzia che per quanto riguarda l'imposta di registro è intervenuta la sentenza della Corte di Giustizia di
II grado del Piemonte (sent. N. 8 del 12/12/23) passata in giudicato che si è espressa in favore dell'interpretazione fornita dall'Ufficio.
Il contribuente insiste per l'accoglimento dei ricorsi richiamando la sentenza n. 12395/2024 della Suprema
Corte di Cassazione secondo cui l'esclusione di cui all'art. 3, sesto comma del d.lgs n.23/2011 si riferisce esclusivamente alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate dal locatore. Richiama altresì la giurisprudenza di merito formatasi prima e dopo il pronunciamento della Cassazione favorevole alla tesi del contribuente.
Evidenzia il fatto che la sentenza del Piemonte riguarda altra imposta ed è intervenuta prima del pronunciamento della Cassazione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

La Corte,
dopo ampia disamina dei motivi dei ricorsi e lette le controdeduzioni dell'Ufficio osserva e deduce quanto segue:
I motivi opposti dall'Ufficio, che insiste per la feiezione del ricorso. appaiono infondati posto che, come evidenziato dalla parte nelle memorie, l'annosa questione è già stata trattata e risolta dalla Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 12395/2024 la cui motivazione viene integralmente condivisa da questo
Collegio. Secondo la Corte, infatti, "in tema di redditi da locazione, il locatore può optare per la ED CC anche nell'ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell'esercizio della sua attività professionale, atteso che l'esclusione di cui all' art. 3, sesto comma , D.Lgs. n. 23 del 2011 si riferisce esclusivamente alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate dal locatore nell'esercizio di una attività d'impresa o di arti e professioni". Principio poi ulteriormente confermato con le ancor più recenti sentenze nn. 12076/2025 e 12079/2025.
I ricorsi come in premessa riuniti meritano, di conseguenza, essere accolti compensando le spese di giudizio, tra le parti, considerata la presenza, fino ai recenti pronunciamenti della Suprema Corte, di giurisprudenza non univoca in materia.

P.Q.M.

La Corte accoglie i ricorsi riuniti e compensa le spese di giudizio.