Sentenza n. 536/2026
Depositata il 09/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di CASERTA Sezione 11, riunita in udienza il 04/02/2026 alle ore 09:00 con la seguente composizione collegiale:
CUSANI FLAVIO, Presidente
MANZI CIRO, Relatore
D'ONOFRIO IDA, Giudice
in data 04/02/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 4255/2025 depositato il 23/10/2025

proposto da

Ricorrente_1 - Commercio E Ricorrente_2 Srl - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Caserta
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2025CE0133909 CATASTO-RENDITA CATASTALE
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 335/2026 depositato il
04/02/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente: C0MES - Commercio e Servizi s. r. l. in persona del legale rappresentante pro tempore
Annullare, in via principale, l'avviso di accertamento;
- disporre, se del caso, la nomina di un CTU al fine di determinare l'esatta consistenza dell'unità immobiliare oggetto dell'avviso di accertamento ed il relativo valore;
- condannare la parte resistente al pagamento di spese ed onorari di causa, oltre accessori e rifusione del contributo unificato.
Resistente:
Agenzia delle Entrate-Direzione provinciale di Caserta in persona del Direttore pro tempore
Rigettare il ricorso e condannare la società ricorrente al pagamento delle spese di giudizio.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con il ricorso in esame parte ricorrente faceva opposizione all'avviso di accertamento di rendita catastale indicato in epigrafe, relativo ad una dichiarazione di diversa distribuzione degli spazi interni (DOCFA), ai sensi del DM n.701/94, per una unità di categoria D/8 censita nel catasto fabbricati del Comune di
RC (CE) ed inserita nel più grande complesso del Società_1, deducendo a motivi:
1) la carenza di motivazione dell'atto impositivo con riferimento alla rettifica in aumento della proposta rendita catastale operata dall'Ufficio;
2) l'insussistenza di supporto probatorio alla maggiorazione di rendita operata.
Nel dettaglio, la ricorrente medesima esponeva che la DOCFA atteneva ad una semplice diversa distribuzione degli spazi interni dell'unità immobiliare - rimasta della stessa estensione di superfice catastale, della stessa categoria D/8 ed avente gli stessi valori immobiliari - per cui non vi era alcun motivo per aumentare la rendita catastale come originariamente accettata dall'Ufficio in passato, sicché
l'esame della pratica relativa alla DOCFA era semplicemente come una occasione di aumento in rettifica, non giustificata da alcun dato tecnico.
Chiedeva, pertanto, l'annullamento dell'atto impugnato.
Costituitasi in giudizio, l'Agenzia delle Entrate, deduceva che i valori unitari accertati erano stati desunti dal Prontuario in uso, reso disponibile agli Associazione_2 e ai Collegi professionali con nota prot. 58417 del 31.07.2020 e successivamente con nota 33776 del 18.03.2021, proprio allo scopo di rendere trasparente la procedura di determinazione dei valori stessi e le eventuali modifiche allo stesso Prontuario, evidenziando inoltre che, riguardo a quest'ultimo, non erano state fatte osservazioni da parte degli utenti professionali.
Osservava altresì che la stima e la conseguente rendita proposta degli immobili a destinazione speciale e particolare era esplicitata nello stesso DOCFA ed esattamente nel Quadro H, punto 1 del modello 2NB -
Parte I, intitolato “Valutazione sommaria sulla base di elementi comparativi di valore o di costo”, per cui la valutazione si fondava sugli elementi conoscitivi forniti dalla stessa ricorrente.
Riguardo alle ragioni poste a base della maggiorazione della rendita accertata rispetto a quella proposta dalla contribuente, la resistente rilevava che la rendita catastale era stata sostanzialmente aumentata per effetto dell'applicazione di un saggio di fruttuosità del 2% (per le categorie speciali) o del 3% (per le categorie particolari) al valore totale dell'immobile ostituito dalla somma dei seguenti contributi: valore del lotto, costo di costruzione ed impianti, spese tecniche, oneri concessori, di urbanizzazione e finanziari e profitto del promotore.
Nello specifico, la rettifica del valore unitario della Voce A-locale commerciale (valore lordo onnicomprensivo ricomprendente anche quello del suolo e delle sistemazioni delle parti comuni, già utilizzato nelle dichiarazioni DOCFA relative all'intero complesso immobiliare) era derivata dal valore ordinario, all'interno di un campione omogeneo, tratto per singola voce estimativa dal “Prontuario in uso” adottato con atto organizzativo UP-T n. 6/2019 prot. CI 8435 del 17.10.2019 e poi reso disponibile agli Associazione_2 e ai Collegi professionali.
Concludeva - quindi - che l'accertamento catastale non era stato posto in essere in violazione degli artt. 3 della Legge n. 241/90 e 7 della Legge n. 212/2000 e non presentava alcuna carenza e/o contraddizione in ordine agli artt. 8,28 e 30 del DPR n. 1142/1949 nonché al DM 20.01.1990 ed alla Circolare n. 6/2012 dell'ex Agenzia del Territorio.
Per tali motivi chiedeva il rigetto del ricorso.
All'esito dell'udienza di trattazione, la Corte decideva il ricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso è fondato e va pertanto accolto.
Premesso che “la prova dei fatti addotti a sostegno della pretesa tributaria non è richiesta come elemento costitutivo dell'avviso di accertamento e la sua mancanza non può incidere sulla validità dell'avviso stesso, in quanto deve essere fornita soltanto in un momento successivo, in sede processuale” (cfr.
Cassazione civile sentenza. n. 2449 del 5 febbraio 2007), va rilevato che l'atto impugnato, sebbene in modo sintetico, risulta sufficientemente motivato, tanto è vero che la ricorrente si è difesa in modo completo.
Pur tuttavia, detto atto va annullato in quanto erroneamente motivato e non fondato in ordine agli accertati nuovi dati catastali, o alle modifiche sostanziali delle unità immobiliari, queste ultime oggetto solo di diversa distribuzione degli spazi interni.
Negli accertamenti catastali, l'attribuzione della rendita, per gli immobili afferenti le categorie speciali e particolari, è disciplinata dagli artt. 27, 28 e 30 del DPR n.1142/1942, per cui l'Agenzia utilizza per la stima diretta il criterio di valutazione riferito al costo di costruzione o valore di ricostruzione (procedimento indiretto) con riferimento alla “media dei valori riscontrati nel biennio 1988-1989” così come stabilito dal D.
M. 20 gennaio 1990.
Nella fattispecie al vaglio, la stessa Agenzia riconosce di aver operato la stima sulla base degli stessi dati correttamente forniti dalla ricorrente con la dichiarazione di variazione DOCFA ex DM 701/94, che non ha contestato.
Ha però ritenuto di correggere la valutazione sommaria fatta dalla ricorrente medesima sulla base di elementi comparativi dei valori o di costo, come indicati nel DOCFA. L'Agenzia ha così ritenuto di determinare il valore complessivo dell'opera, secondo il criterio del costo di costruzione dato da diverse voci: valore del lotto (area coperta e aree accessorie e pertinenziali); costo di realizzazione a nuovo delle strutture (da deprezzare); spese tecniche ed oneri concessori, di urbanizzazione e costruzione, ivi comprese le spese di progettazione, direzione dei lavori, collaudi, costi degli allacciamenti, interessi passivi sul capitale di anticipazione;
imposte gravanti sui costi, così come chiarito dalla Circolare 6/2012 dell'ex Agenzia del Territorio recepita dal comma 244 della Legge 190/2014
Orbene, nelle proprie controdeduzioni all'atto impugnato, ma anche e soprattutto nel presente giudizio tributario, l'Agenzia non ha spiegato i motivi per i quali - applicando i suddetti criteri ad una semplice
DOCFA presentata a seguito di redistribuzione degli spazi interni dell'unità immobiliare - abbia poi aumentato la stima dell'immobile.
Anzi lo ha genericamente motivato richiamando il contenuto dei Prontuari da essa trasmessi agli Ordini
Professionali, senza nemmeno produrli in giudizio e renderli - quindi - valutabili dalla Corte.
A parte tale carenza di produzione documentale e di prova, rimangono anche ignote la ragioni tecniche in base alle quali la parte resistente abbia aumentato la rendita catastale di un'unità immobiliare, rimasta della medesima estensione di superfice catastale e della stessa categoria D/8, solamente modificata negli spazi interni e senza alcuna valorizzazione di nuove installazioni tecniche in grado di aumentare l'originario valore immobiliare.
Peraltro, oltre a non essere stato provato alcun motivo per l'aumento della rendita catastale come originariamente accettata dall'Ufficio in passato, risulta che la rendita proposta dalla ricorrente resta comunque all'interno di una forbice di valori minimi e massimi ricavabili proprio dai Prontuari invocati dall'Agenzia delle Entrate.
Ancor più nello specifico ed in buona sostanza, questa Corte, ritiene che l'accertamento si è risolto in un ingiustificato adeguamento della rendita catastale, effettuato illegittimamente in occasione della presentazione di una pratica DOCFA che di per sé non poteva in alcun modo incidere sul valore originario dell'immobile, rimasto uguale con la sola accennata, diversa redistribuzione degli spazi interni.
Del resto, nei Centri commerciali detta redistribuzione avviene ordinariamente ogni qual volta un nuovo affittuario di uno dei tanti locali presenti nella struttura, richiede - o opera - dei lavori legati ad una diversa organizzazione della superfice a sua disposizione, in ragione delle particolari esigenze commerciali del suo particolare settore di vendita.
La complessità della normativa applicabile, i dubbi interpretativi della stessa, desumibili anche dall'oscillante giurisprudenza sia di legittimità che di merito (come dagli stessi precedenti di questa Corte di Caserta), inducono a ritenere sussistenti giusti motivi per compensare tra le parti le spese di giudizio.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso e per l'effetto annulla l'atto impugnato. Spese compensate.