Sentenza n. 1212/2026
Depositata il 26/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di NAPOLI Sezione 12, riunita in udienza il 04/12/2025 alle ore 09:00 con la seguente composizione collegiale:
GENOVESE ANTONIETTA, Presidente
FU ES, OR
DI VITA GIANLUCA, Giudice
in data 04/12/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 25067/2024 depositato il 31/12/2024

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag.entrate Ufficio Provinciale Di Napoli-Territorio - Via Fabio Filzi 2 80100 Napoli NA
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2018NA0098576 CATASTO-ALTRO 2017
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 22124/2025 depositato il
15/12/2025
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: si riporta agli atti ed insiste per l'accoglimento del ricorso.
Resistente/Appellato: si riporta agli atti ed insiste per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso ritualmente notificato la parte impugnava l'avviso di accertamento catastale n. 2018NA0098576, atto n. 2024NA0304685 notificato in data 2.10.2024 a mezzo raccomandata A/R, con il quale veniva comunicato, che l'Ufficio aveva provveduto ad un nuovo classamento dell'immobile di sua proprietà, sito in
ZZ (NA), alla Indirizzo_1, identificato in catasto al Foglio 85 - Particella 53 - Sub 4 e che, in conseguenza di tale nuovo classamento, al predetto immobile di proprietà della ricorrente e dei germani, precedentemente classificato in categoria D/8 con una rendita catastale di € 6.556,00, ferma la categoria
D/8 veniva assegnata una nuova rendita catastale aumentata ad € 11.000,00.
Ciò premesso, eccepiva la nullità dell'atto per difetto di motivazione ed omessa istruttoria, oltre che per lesione della tutela dell'affidamento, avendo la contribuente in buona fede confidato nella correttezza della rendita catastale proposta a mezzo Doc.Fa. in data 11/04/2017, salvo venire a conoscenza della variazione del valore della rendita catastale, dopo più di sette anni, con la notifica di una serie di avvisi di accertamento
IMU emessi dal Comune di ZZ per gli anni dal 2018 al 2021.
Evidenziava poi la scarsa chiarezza in punto di metodologia utilizzata (avendo l'Ufficio allegato solo una stima apparentemente “diretta”, redatta senza sopralluogo e priva di qualsiasi riscontro materiale) e nel merito l'erroneità del classamento e l'omesso assolvimento da parte dell'Agenzia del Territorio – Ufficio
Provinciale di Napoli all'onere della prova che sulla stessa incombeva.
Infine, richiamati gli artt. artt. 28 e 30 del dpr n. 1142/1939, recante il regolamento per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano, a mente dei quali la determinazione della rendita catastale degli immobili a destinazione speciale e particolare, censibili nelle categorie catastali dei gruppi D ed E, quale appunto è
l'unità immobiliare in oggetto (categoria D8), viene effettuata tramite stima diretta, con procedimento diretto o indiretto, censurava anche nel merito l'operato dell'ufficio nella determinazione del nuovo classamento.
Si costitutiva l'Agenzia delle Entrate DP2 Napoli, argomentando in fatto ed in diritto circa l'infondatezza del ricorso, di cui chiedeva il rigetto con vittoria di spese.
Il Collegio letti gli atti ed esaminata la documentazione depositata Il ricorso è infondato e va rigettato.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Va innanzitutto evidenziato che il presente giudizio trae origine dalla notifica alla parte dell'avviso di accertamento catastale n. 2018NA0098576 con cui si comunicava la rettifica della rendita catastale dell'immobile sito nel Comune di ZZ, registrato in Catasto Edilizio Urbano al Foglio 85 Particella 53, sub.4, a seguito di una denuncia DO.C.FA del 11/04/2017 pratica n. NA0127868 in atti dal 13/04/2017 per
“divisione-ampliamento-diversa distribuzione degli spazi interni ristrutturazione” con cui la parte proponeva la Categoria D/8, R.C. € 6.556,00 ed a seguito della quale in data 29/03/2018 il funzionario dell'ufficio, incaricato del controllo di merito Docfa, variava, ai sensi del D.M. 701/94, il classamento proposto dalla parte, modificandolo in Categoria D/8, R.C. € 11.000,00.
Ciò premesso, il ricorso è infondato e va rigettato.
Sotto il profilo metodologico, va innanzitutto rilevato che la L. n. 208 del 2015 prevedeva che, a partire dal
1 gennaio 2016, la rendita catastale degli immobili a destinazione speciale e particolare, censibili nelle categorie catastali dei gruppi D ed E, fosse determinata tramite stima diretta. La norma, pertanto, àncora alla stima diretta la determinazione della rendita catastale degli immobili a destinazione speciale e particolare (categorie D ed E), tenendo conto del suolo, delle costruzioni e degli elementi strutturalmente connessi che ne accrescono la qualità e l'utilità, nei limiti dell'ordinario apprezzamento.
La Corte di Cassazione ha a tal proposito chiarito che "In tema di classamento di immobili con destinazione speciale e censiti nei gruppi D ed E, l'accertamento della rendita catastale, proposta dal contribuente mediante una dichiarazione di variazione catastale con la procedura DOCFA, avviene con stima diretta per ogni singola unità, utilizzando un procedimento diretto - che si fonda sul reddito lordo (canone di locazione) ordinariamente ritraibile e la detrazione delle spese e delle eventuali perdite - ovvero indiretto - che individua il valore del capitale fondiario, costituito dal valore di mercato dell'immobile, o il valore di costo di ricostruzione, tenendo conto, in quest'ultimo caso, di un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle unità immobiliari. "(Cfr. Cass. civ., Sez. V, Ordinanza, 21/12/2024, n. 33799).
Ne deriva che le censure metodologiche mosse all'ufficio, tra cui quella rimasta sfornita di prova dell'avere lo stesso utilizzato metodologie comparative, appaiono infondate risultando sia stato correttamente fatto ricorso alla stima diretta secondo il procedimento indiretto - metodo del costo di ricostruzione deprezzato – come era senz'altro consentito dalla normativa vigente.
Quanto alla generale censura di motivazione inesistente e/o insufficiente, va rilevato che “In tema di attribuzione della rendita catastale per fabbricati a destinazione speciale e particolare, quando la rendita venga rettificata rispetto alla proposta presentata con procedura DOCFA, l'avviso di accertamento deve motivare specificamente le differenze riscontrate rispetto agli elementi di fatto indicati dal contribuente, al fine di garantire il pieno esercizio del diritto di difesa e di delimitare l'oggetto dell'eventuale contenzioso” (Cfr. per confronto Cass. civ., Sez. V, Ordinanza, 23/05/2025, n. 13803).
Ebbene nel caso di specie l'avviso di accertamento basato su procedura DOCFA riporta una motivazione che ben ha consentito alla contribuente di esercitare pienamente il diritto di difesa, essendo indicate le differenze tecniche e specifiche riscontrate, tanto che la parte si è compiutamente difesa nel merito.
Quanto alla mancanza di sopralluogo va poi ricordato che è ritenuto non necessario, in mancanza di significative modifiche del bene oggetto dell'iniziativa censuaria, un sopralluogo fisico (cfr. ex multiis Comm.
Trib. prov. Puglia Taranto, Sez. III, Sentenza, 20/11/2019, n. 1739: “E' principio consolidato che, ferma la necessità di stima diretta per l'attribuzione della rendita ai fabbricati con destinazione speciale, ciò non significa che tale stima diretta presupponga indefettibilmente l'accesso in loco per la disamina;
potendo le caratteristiche del bene essere, allo scopo, desunte anche dalle risultanze documentali a disposizione dell'Ufficio, senza necessità di sopralluogo) e che, trattandosi di accertamento finalizzato all'imposizione di tributi non armonizzati siccome appartenenti esclusivamente al diritto interno, non si applicano le regole del contraddittorio preventivo, richiamabili solo a seguito dell'ultima riforma fiscale, con decorrenza dal 30.4.2024
e non soggette a retroattività “.
Venendo al merito va in limine rilevato che in punto di ripartizione dell'onere probatorio la Cassazione ha anche di recente affermato “Nelle controversie riguardanti la verifica della attendibilità del provvedimento di classamento emesso dall'amministrazione finanziaria in rettifica del classamento proposto dal contribuente a mezzo della procedura "DOCFA", l'onere probatorio spetta alla stessa amministrazione finanziaria;
il giudice del merito deve verificare se la categoria e classe attribuite all'immobile risultino adeguate secondo i dati presenti nella motivazione dell'atto” (Cass. civ., Sez. V, Ordinanza, 13/06/2024, n. 16569), ciò ovviamente salva la facoltà del contribuente di assumere su di sé l'onere di dimostrare l'infondatezza della pretesa di maggiore rendita catastale, avvalendosi dei criteri astratti utilizzabili per l'accertamento del classamento o del concreto raffronto con le unità immobiliari presenti nella stessa zona censuaria in cui è collocato l'immobile.
Tanto premesso, osserva il Collegio come nel caso di specie l'Ufficio ha adeguatamente motivato l'attribuzione di una rendita più elevata rispetto a quella proposta in sede di Docfa, atteso che dal raffronto tra la denuncia della parte e il provvedimento impugnato la ragione della variazione in aumento risiede, come dedotto dall'Agenzia delle Entrate, nella diversa quadratura accertata (nel Docfa risulta dichiarata una estensione di 549 mq, laddove nell'avviso vengono considerate alcune parti omesse per cui l'estensione ammonta a 1382 mq) e nella applicazione da parte dell'Ufficio di un unico valore unitario per le aree adibite alla vendita, laddove la parte assumeva diversi valori unitari.
In relazione alle aree non dichiarate, l'Ufficio ha in particolare evidenziato la “mancata rappresentazione grafica sulla planimetria dell'area di pertinenza esclusiva, riportata sulla mappa catastale terreni, rappresentata da parte di corte della particella 53 e le particelle numero 298 e 299 dello stesso foglio di mappa, originariamente intestate allo stesso soggetto dell'unità immobiliare in esame, oltre una tettoia, a copertura dell'ingresso dell'attività commerciale. Tale corte esclusiva risulta essere di consistenza di circa
775 m². Inoltre sull'elaborato planimentrico è stata omessa la rappresentazione grafica dell'area esterna….”.
Pertanto l'Ufficio provvedeva ad annullare la planimetria, ma cautelativamente determinava cionondimeno l'imponibile catastale in base alle consistenze dichiarate, in attesa della presentazione di una nuova denuncia di variazione comprensiva di tutti gli elementi tecnici ed economici concorrenti alla formazione del reddito.
Inoltre, l'Ufficio confermava il valore unitario di Euro/mq 1.000,00 proposto dalla parte in quanto congruente con quelli di altre strutture similari e determinati dall'Ufficio, con riferimento al biennio 1988-1989, valore che applicato alle consistenze lorde verificate dall'Ufficio conduceva ad un valore di Euro 552.700,00, con una rendita catastale di Euro 11.000,00.
Per completezza si osserva che, come chiarito dall'ufficio, lo stesso aveva rideterminato la rendita applicando il “Prontuario per la determinazione della rendita catastale delle categorie speciali (gruppo D) e particolari
(gruppo E)”, divulgato agli Ordini e Collegi Professionali con nota del 02/03/2021 prot. n. 9863
(successivamente dunque all'accertamento oggetto del presente ricorso) e con il quale, al pari di altri Uffici
Provinciali-Territorio, sono stati esplicitati gli elementi necessari a superare l'utilizzo di un metodo sintetico comparativo nella determinazione del valore di mercato in favore del più rigoroso approccio del costo di ricostruzione deprezzato, pervenendosi ad una Rendita catastale che si differenziava da quella notificata alla parte di pochi punti percentuali, dunque in linea con le ordinarie tolleranze estimali.
In conclusione, se l'Ufficio, come era suo onere, ha dimostrato l'attendibilità della rendita catastale proposta, attraverso specifiche deduzioni (oltre che evidenziando le discrasie riscontrate risetto al DOCFA presentato dalla parte), parte ricorrente nulla di specifico e circostanziato ha dedotto al fine di evidenziare l'erroneità nel merito dell'operato dell'Amministrazione, per cui il ricorso va respinto.
Il tempo trascorso dalla presentazione del Docfa e la comunicazione alla parte della variazione catastale da parte dell'Ufficio giustifica la compensazione delle spese di lite.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e compensa tra le parti le spese di lite