Sentenza n. 432/2026
Depositata il 16/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di AGRIGENTO Sezione 4, riunita in udienza il 29/01/2026 alle ore 09:40 in composizione monocratica:
SANFILIPPO SALVATORE CRISPINO, Giudice monocratico in data 29/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 1069/2025 depositato il 24/04/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Agrigento
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 631 IMU 2020
a seguito di discussione in pubblica udienza
Richieste delle parti:
Parte ricorrente insiste in ricorso riportandosi agli scritti depositati in atti.
Parte resistente assente alle ore 9.50. La Corte pone la causa in decisione.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso in epigrafe Ricorrente_1 proponeva ricorso avverso l'avviso di accertamento per omessa dichiarazione e provvedimento di irrogazione delle sanzioni IMU n. 631/ Aree fabbricabili relativo ad IMU per l'anno d'imposta
2020- Aree fabbricabili relativo ad IMU per l'anno d'imposta 2020 emesso dal Comune di Agrigento, col quale venivano contestati l'omessa presentazione della denuncia e l'omesso versamento della imposta relativamente a n. 3 aree edificabili identificate in Catasto al foglio 173 particelle 2036, 2560 e 2702, con il quale veniva richiesto il pagamento della somma di €1.644,00 per IMU, interessi, sanzioni e spese di notifica.
Parte ricorrente eccepiva l'illegittimità dell'avviso di accertamento per difetto di motivazione in violazione dell'art. 2697 del c.c., e per infondatezza e genericità dei valori delle aree edificabili.
Il Comune resistente depositava memorie conclusive ed insisteva per il rigetto del ricorso con vittoria e spese.
Cosi delineato all'udienza del 29.1.2026 il ricorso veniva incamerato per la decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso appare parzialmente fondato.
Osserva questo Giudice che il Comune di Agrigento ha determinato il valore attribuito ai terreni di proprietà del ricorrente, posto a base dell'imposta di cui all'avviso di accertamento impugnato, considerando il Piano
Regolatore Generale adottato con delibera consiliare n.54 del 29.04.2004, approvato il 28.10.2009 e pubblicato sulla G.U.R.S. n.60 del 24.12.2009, nonché considerando la relazione tecnico-estimativa dell'Agenzia del Territorio redatta in data 02.05.2011, nella quale sono stabiliti i valori venali in comune commercio delle aree edificabili del territorio comunale, distinti per importo minimo e massimo, per ciascuna zona edificabile prevista dal Piano Regolatore Generale, come si evince dall'atto prodotto dalla parte resistente in allegato alla memoria di costituzione.
In altri termini il valore attributo al terreno, considerato area edificabile, oggetto di imposizione deriverebbe dalla stima effettuata dall'Agenzia del Territorio, con la relazione redatta il 02.05.2011 con riferimento a zone omogenee oggetto di determinazioni contenute nello strumento urbanistico, Piano Regolatore Generale, pubblicato in G.U.R.S. il 24 dicembre 2009.
Il D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 5, che, nel dettare i criteri per la determinazione della base imponibile ICI, con riferimento alle aree fabbricabili, come nel caso di specie, stabilisce che: "Per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio al primo gennaio dell'anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato della vendita di aree aventi analoghe caratteristiche". In particolare, in tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), ai fini della determinazione del valore imponibile è necessario che la misura del valore venale in comune commercio sia ricavata in base ai parametri vincolanti e tassativi previsti dal D.Lgs. 31 dicembre 1992, n. 504, art. 5, comma 5 (che, per le aree fabbricabili, devono avere riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per gli eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato della vendita di aree aventi analoghe caratteristiche) solo laddove si debba pervenire al calcolo del valore venale in comune commercio in mancanza di un valore direttamente riferibile al terreno oggetto di stima;
diversamente nel caso in cui il valore del terreno, e quindi il suo prezzo, sia già assegnato, perché posto in vendita, il valore fissato a quel terreno, considerato congruo o rettificato con avviso di accertamento divenuto definitivo, ne rappresenta il valore venale in comune commercio. Cosicché, si deve ribadire che il decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504, articolo 2, comma 1, lettera b), prevedendo che un terreno sia considerato edificatorio sia quando la edificabilità risulti dagli strumenti urbanistici generali o attuativi, sia quando, per Io stesso terreno, esistano possibilità effettive di costruzione, delinea una nozione di area edificabile ampia ed ispirata alla mera potenzialità edificatoria.
Essa, pertanto, non può essere esclusa dalla ricorrenza di vincoli o destinazioni urbanistiche che condizionino, in concreto, l'edificabilità del suolo, giacche' tali limiti, incidendo sulle facoltà dominicali connesse alla possibilità di trasformazione urbanistico edilizia del suolo medesimo, ne presuppongono la vocazione edificatoria.
Ne discende che la presenza, dei suddetti vincoli non sottrae le aree su cui insistono al regime fiscale proprio dei suoli edificabili, ma incide tuttavia sulla concreta valutazione del relativo valore venale e, conseguentemente, sulla base imponibile.
In definitiva, la equiparazione legislativa di tutte le aree che non possono considerarsi "non inedificabili”, non significa che queste abbiano tutte lo stesso valore.
Con la perdita dell'inedificabilità di un suolo (cui normalmente, ma non necessariamente, si accompagna un incremento di valore) si apre soltanto la porta alla valutabilità in concreto dello stesso.
Pertanto, ai fini dell'applicazione del D.Lgs. 504/1992, un'area è da considerarsi fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione della Regione e dell'adozione di strumenti attuativi del medesimo: in tal caso, l'IMU deve essere dichiarata e liquidata sulla base del valore venale in comune commercio, tenendo conto anche di quanto sia effettiva e prossima la utilizzabilità a scopo edificatorio del suolo, e di quanto possono incidere gli ulteriori eventuali oneri di urbanizzazione “Cass. SS. UU. n.25506/2006”.
Ora, non può, tuttavia, non tenersi conto della valutazione recentemente operata dal Commissario
Straordinario Unico per la realizzazione degli interventi di collettamento, fognatura e depurazione delle acque reflue urbane, ai fini della determinazione dell'indennità di esproprio ricadenti nella stessa area oggetto del ricorso.
Il valore di mercato adottato dal Commissario Starodinario, che varia da €0,50 ad €10 a mq, diverge da quello fissato dal Comune sulla base della relazione dell'Agenzia delle Entrate. Pertanto, appare conforme a giustizia e di manifesta logicità, utilizzare il valore medio di €. 6,50 a mq., secondo la stima operata dal
Commissario Straordinario.
Considerata la peculiarità della controversia, sussistono giustificati motivi per compensare le spese del giudizio.

P.Q.M.

Il Giudice, in composizione monocratica, accoglie parzialmente il ricorso e per l'effetto dispone rideterminarsi il valore medio delle aree fabbricabili oggetto dell'accertamento impugnato in €. 6,50 a mq.
Spese compensate.
Cosi deciso in Agrigento lì, 29.1.2026
Il Giudice monocratico
AT NO LI Firmato digitalmente