Sentenza n. 16/2026
Depositata il 02/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di ROMA Sezione 13, riunita in udienza il 23/09/2025 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
ON ANTONIO, Presidente
LE MO, Relatore
SILIPO FRANCESCO, Giudice
in data 23/09/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 16099/2024 depositato il 28/10/2024

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_2 - CF_Ricorrente_2
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag.entrate Ufficio Provinciale Di Roma-Territorio - Via Raffaele Costi, 58 00155 Roma RM
elettivamente domiciliato presso up_roma1@pce.agenziaterritorio.it
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2024RM00483855 RENDITA CATASTO a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 8529/2025 depositato il
23/09/2025
Richieste delle parti:
Come in atti

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Ricorrente_1 e Ricorrente_2 hanno proposto ricorso avverso l'avviso di accertamento n. RM0483855/2024, emesso dall' Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Roma – Territorio con il quale
è stato notificati il classamento e la rendita catastale relativi all'immobile sito in ROMA e identificato al Nuovo
Catasto Edilizio Urbano al: Dati cat_1, Dati cat_2
Le ricorrenti hanno premesso che in data 05/11/2013, sull'immobile di causa era stata operata attività di revisione del classamento (ai sensi dell'articolo 1, comma 335, della legge 30 dicembre 2004, n. 311), con attribuzione del classamento Categoria A/1 classe 4 consistenza vani 13 rendita catastale € 6.915,36, con emissione di avviso di accertamento 2013RM0957021, atto che veniva impugnato dall'allora proprietaria
(alla quale le odierne ricorrenti erano succeduto dopo il decesso), contenzioso che si concludeva con sentenza n.14594/31/2016, con il quale veniva accolto il ricorso con ripristino dell'originale classamento
(Categoria A/2 classe 3 consistenza vani 13 con una rendita catastale € 3.491,25), sentenza che passava in giudicato.
In data 14/04/2023, le ricorrenti presentavano una denuncia di variazione DOCFA con protocollo
RM0197577, al fine di regolarizzare alcuni lavori eseguiti sull'immobile che avevano previsto lo scorporo della cantina e di un vano di servizio, denuncia di variazione che veniva presentata con la causale “divisione- diversa distribuzione degli spazi interni-variazione toponomastica”, a seguito della quale veniva soppressa l'unità Dati cat_3 e venivano costituite due unità, una relativa alla abitazione l'altra relativa alla cantina, proponendo i seguenti classamenti:
- Dati cat_1, Dati cat_2 (abitazione); categoria A/2 classe 3 vani
12,5 rendita catastale € 3.356,97.
- Dati cat_4 (cantina); categoria C/2 classe 6 consistenza mq 17 rendita catastale
€ 118,53.
In data 03/05/2024, l'Ufficio, esaminava la scheda planimetrica depositata dalla parte e la relativa documentazione relativa all'unita - Dati cat_1, Dati cat_2
(abitazione); categoria A/2 classe 3 vani 12,5 rendita catastale € 3.356,97 e in sede di collaudo ai sensi del
Dm 701/94, rettificava il classamento come segue:
Categoria A/1 classe 4 consistenza 12,5 vani rendita catastale € 6.649,38.
Provvedimento contestato dalle ricorrenti.
Le ricorrenti hanno formulato i seguenti motivi di ricorso:

1- illegittimità della rettifica impugnata per contrasto con precedente giudicato tra le parti, con violazione degli artt.324 cod. proc. civ. e 2909 cod. civ;
le ricorrenti hanno rilevato come le argomentazioni presenti nell'atto di causa non sarebbero difformi rispetto a quelle presenti nel precente classamento, annullato con sentenza passata in giudicato con conseguente violazione del giudicato;

2- assoluta carenza di motivazione e di prova-violazione dell'art 7, comma 1, della L.27.7.2000 n.212 ( c.d.
Statuto dei diritti del contribuente) e dell'art.3 della L. n. 241/90, lamentando le ricorrenti la presenza di una motivazione stereotipata che senza far riferimento ai reali contenuti della DOCFA depositata dalla parte con la quale era stata ridotta la dimensione dell'appartamento scorporandone una cantina e un vano di servizio, sarebbe stata inspiegabilmente attribuita dall'Agenzia resistente una classe superiore, non conforme all'immobile di causa, con raddoppio della rendita catastale;
l'avviso di accertamento impugnato sarebbe illegittimo per difetto e carenza di motivazione, in quanto il diverso classamento e l'attribuzione della rendita più elevata sarebbe stata determinata con laconico riferimento alle caratteristiche dell'immobile, all'analisi del contesto urbanistico in cui è collocato l'immobile di causa, alla verifica delle consistenze dichiarate, alla verifica delle caratteristiche intrinseche, alla verifica della classe dichiarata in riferimento alla classe ordinaria della categoria o zona territoriale di riferimento, precisando l'agenzia resistente che il nuovo classamento risulterebbe coerente con quello attribuito ad altre unità immobiliari limitrofe indicando genericamente i dati catastali di tre immobili assunti a parametro, senza indicarne dettagliatamente le caratteristiche, e utilizzando formule stereotipate e generiche.

3- violazione dell'articolo 11 del D.L. 14.3.1988 n.70- inapplicabilità della norma al caso di specie-violazione dell'articolo 61 del D.P.R. 1142 del 1949-erronea ed illegittima indicazione di immobili di riferimento, avendo l'Agenzia resistente motivato l'aumento della classe e il raddoppio della rendita facendo riferimento al classamento di immobili limitrofi in realtà diversi per caratteristiche (di maggior pregio) e per destinazione
(uno degli immobili indicati come parametro di riferimento è destinato ad ambasciata con caratteristiche urbanistiche di pregio non rinvenibili nell'immobile di causa);

4-erronietà del classamento accertato- macroscopica erroneità della valutazione conseguente-con richiesta di annullamento nel merito ovvero, in subordine, di sua riduzione, poiché il classamento così operato sarebbe stato quindi totalmente erroneo.
Con conseguente richiesta di annullare l'avviso di accertamento e vittoria di spese.
Si è costituita l'Agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale di Roma Territorio, che ha chiesto il rigetto del ricorso affermando la piena legittimità dell'avviso di accertamento di causa rilevando come l'immobile in contestazione sarebbe collocato in una zona ad uso residenziale, di altissimo pregio commerciale, in un palazzo finemente lavorato, con elevata dimensione e altezze rilevanti evidenziando di aver applicato le norme sul classamento delle unità immobiliari tramite procedura DOCFA. Preliminarmente l'Agenzia resistente ha rilevato la differenza del classamento di causa rispetto a quello oggetto del precedente giudicato, dato il diverso fondamento giuridico dei due accertamenti, con conseguente impossibilità di attribuire valenza di giudicato al precedente accertamento, rispetto a quello di causa fondato su DOCFA depositata dalla stessa parte. Nel merito secondo le difese della amministrazione resistente per l'attribuzione della rendita catastale, nel caso di specie, non sarebbe richiesto alcun sopraluogo, consistendo questo in una possibilità discrezionale dell'Ufficio che avrebbe correttamente attribuito il diverso classamento utilizzando i dati, le informazioni fornite dalle stesse contribuenti con completezza della motivazione. Il nuovo classamento e la rendita catastale accertata sarebbero stati determinati con metodologie estimative comparative, come previsto dalle disposizioni che regolano il Catasto Edilizio Urbano, con riferimento alla redditività media ordinaria, proporzionata al reddito degli immobili. Nel caso di specie la rendita catastale sarebbe stata accertata nel rispetto delle normative vigenti con stima sintetica, comparativa, in riferimento alle unità immobiliari similari ubicate nella medesima zona, considerando le caratteristiche intrinseche e estrinseche del bene, il pregio architettonico del palazzo dove è ubicato l'immobile, le caratteristiche della zona. Il riferimento ad unità immobiliari limitrofe, dovrebbe intendersi come meramente indicativo, non essendo richiesto che le unità immobiliari utilizzate per comparazione debbano essere identiche, dovendo essere solo assimilabili per finalità e redditività. Tanto premesso ha chiesto il rigetto del ricorso.
All'esito dell'udienza la decisione è stata rimessa al Collegio.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso è, ad avviso del Collegio, fondato.
Si deve, in punto di fatto, precisare come l'atto impugnato abbia fondato il diverso classamento a seguito della dichiarazione delle contribuenti, presentata per diversa distribuzione interna degli spazi a seguito di ristrutturazione. L'aumento della categoria catastale con il raddoppio della rendita catastale è stato motivato facendo riferimento a motivazioni generiche e stereotipe, senza alcuna specifica considerazione degli elementi di fatto della fattispecie. In particolare, manca una specifica motivazione che, pure in termini essenziali, sia riferita alla situazione di fatto presa in considerazione, in particolare alcun elemento viene fornito in merito alla elevazione della rendita catastale rispetto a quella precedentemente determinata con riferimento allo stesso immobile, peraltro all'esito di una procedura giurisdizionale. Non appare coerente con la situazione di fatto aver previsto l'aumento della categoria e della rendita catastale a fronte della riduzione della superficie interna dell'immobile (avendo attribuito le parti autonomia catastale alla cantina e ad un vano di servizio, con riduzione dei vani dell'appartamento), tale modifica non può giustificare l'aumento della categoria catastale e della rendita fondata su comparazioni con immobili limitrofi analoghe a quelle già oggetto di rigetto nel precedente giudicato.
Peraltro, anche l'individuazione di alcuni degli immobili scelti come elementi di comparazione non appare coerente con la situazione di fatto, non potendo essere paragonato l'immobile di causa con immobili di maggiore pregio quali uno destinato ad ambasciata.
Deve pertanto essere accolto il ricorso.
Le spese di giudizio liquidate in dispositivo seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria,
accoglie il ricorso;

condanna parte resistente al pagamento delle spese di lite liquidate in complessivi € 800,00 oltre accessori di legge.
Così deciso in Roma nella camera di consiglio del 23 settembre 2025
Giudice relatore Presidente
Dr.ssa Monica Velletti Dr. Antonio Mamone