Sentenza n. 2900/2026
Depositata il 19/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di NAPOLI Sezione 14, riunita in udienza il 17/11/2025 alle ore 09:00 con la seguente composizione collegiale:
GARZO ELISABETTA, Presidente
PALLIGGIANO GIANMARIO, Relatore
SURIANO MARIO, Giudice
in data 17/11/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 11016/2025 depositato il 11/06/2025

proposto da

Ricorrente_1 Immobiliare Srl - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Ii Di Napoli
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. TF5031203626 IRES-ALTRO 2019
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. TF5031203626 IRAP 2019
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 19876/2025 depositato il
17/11/2025
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: Si riporta al ricorso ed insiste per l'accoglimento. Resistente/Appellato: Insiste per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con l'odierno ricorso, la società Ricorrente_1 S.r.l. ha impugnato, per l'annullamento, l'avviso di accertamento, n. TF5031203626, notificato in data 17 marzo 2025 dalla Direzione Provinciale II di Napoli.
L'avviso ha ad oggetto il recupero di maggiori imposte erariali , a titolo di IRES e IRAP anno 2019, asseritamente dovute dall'odierna ricorrente per non deducibilità di determinate operazioni e conseguenti maggiori ricavi. In particolare:
1) Costi indeducibili € 526.811,89 (immobile ex NI per € 346.816,00, spese notarili per € 35.144,00, differenza fatture anni precedneti per €144.851,00);
2) Maggiori componenti positivi per €.174.171,26 (costo costruzione anno 2019, € 128.513,26, contributo concessione comunale per costruzione, € 45.658,00);
3) omessi ricavi per € 2.200,00.
Riguardo ai costi indeducibili, i verificatori avevano rilevato una discordanza del valore dell'immobile, relativamente alla rimanenza finale nell'esercizio chiuso al 31 dicembre 2018, indicato per un totale di
€ 1.032.588,00, rispetto al valore delle rimanenze iniziali al 1° gennaio 2019, indicato in €1.687.913,86.
La società ricorrente sostiene che la discordanza sia imputabile tra l'altro alla somma dei costi, relativi all' immobile ex proprietà NI che, per mera dimenticanza, non era mai stata riportata tra i valori indicati nelle rimanenze finali;
trattasi in particolare di:
- costo di acquisto dell'immobile , pari ad € 346.816,00;
- spese di registro e notarili pari ad € 35.144,89,
- differenza delle fatture fornitori e interessi bancari degli anni precedenti, pari ad € 144.851,
- costi per lavori sostenuti nell'anno 2019, pari ad €.128.513,26.
La società ricorrente rappresenta che, per mero errore contabile, il costo di acquisto dell'immobile, a decorrere dall'anno 2019, non è stato riportato in contabilità in quanto, a seguito del rilascio del permesso di costruire, allo stesso fu impressa una diversa destinazione, da bene strumentale a bene merce per il valore storico d'acquisto e relativi oneri accessori.
In relazione all' incremento pari ad € 144.851,10, la ricorrente sostiene la sua attribuzione a oneri relativi ad anni precedenti, erroneamente non contabilizzati e anche per l'impossibilità di dettagliarli in relazione al decorso temporale ultradecennale.
In relazione ai costi per lavori sostenuti nell'anno 2019, i verificatori hanno rilevato, con data di scrittura contabile al 31 dicembre 2019, un importo pari ad € 128.513,26, relativo al conto "91.03.02 costruzioni in corso" valore questo inserito tra le rimanenze iniziali 2019 e costituito dalla somma di fatture per prestazioni e/o acquisti ricevute nell'anno 2019 per immobili ancora invenduti valutati a costi di realizzo.
Infatti, cosi come dichiarato dalla parte con verbale di contraddittorio del 24 luglio 2023, i lavori di costruzioni non erano ancora ultimati alla data del 31 dicembre 2019 sicché gli stessi sarebbero imputabili agli immobili indicati nelle rimanenze finali. Sul punto l'Ufficio osserva, tuttavia, che la ricorrnete non documenta questo aspetto. Riguardo agli oneri di costruzione, pari ad € 45.658,00, gli stessi riguardano i "contributi per costruzione" versati al comune di Grumo Nevano relativi ai permessi di costruire n. 28 del 5 agosto 2008 e n. 32 del 5 novembre 2018, relative allo stesso immobile sito in Grumo Nevano alla Indirizzo_1 con accesso anche da Indirizzo_2. Si trattava quindi, di oneri relativi alla costruzione di beni merce detenuti dalla società, per i quali la costruzione era iniziata nell'anno 2008 ed è ancora in corso nel 2018 e anni seguenti. La società aveva inserito il primo versamento “contributo costruzione”, effettuato in data 26 maggio 2008, nel bilancio al 31 dicembre 2008, tra le immobilizzazioni immateriali per l'importo di € 32.343,00 senza riportarlo però nei bilanci successivi fino all'anno 2018. A seguito del secondo versamento effettuato nel 2018 di nuovo provvedeva ad annotare, nel bilancio al 31 dicembre 2018, tra le immobilizzazioni immateriali, l'importo complessivo dei due versamenti effettuati per € 45.658.
Riguardo all'omessa contabilizzazione di ricavi per € 2.200,00, questo è relativo al contratto di locazione con la società "Società_1", per il quale er afissato per il primo anno un canone annuo pari ad €12. 000,00, mentre dal secondo anno un canone annuo pari ad € 14.400,00. Il contratto è stato risolto il 24 dicembre
2019. Posto che, a richiesta degli accertatori, la società ricorrente non presentava documentazione, atta a giustificare la parziale fatturazione, la contestazione è l'omessa contabilizzazione per l'anno 2019 dei ricavi per un ammontare di € 2.200,00.
La ricorrente censura la violazione dell'art. 32, comma 1, lett. d), e dell'art. 39, comma 1, lett. d), d.p.r.
600/1973 nonché dell'art. 53 Cost.: l'accertamento analitico condotto si basa su presunzioni semplici non suffragate da elementi precisi e concordanti per pervenire alle conclusioni dell'ufficio.
L'Agenzia delle entrate si è costituita in giudizio ed ha chiesto il rigetto del ricorso, in quanto infondato.
La causa, inserita nel ruolo dell'udienza del 17 novembre 2025, è stata trattenuta per essere decisa.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso è infondato.
Alla luce di quanto rilevato dall'esame della contabilità, dai conti di mastro, dalla distinta delle rimanenze esibite dalla parte, dai bilanci e note integrative presentati, dal libro verbali di assemblee si presume che il valore dell'acquisto dell'immobile in questione ( ex NI) per un importo di € 346.816,00 oltre spese notarili
35.144,89 non è stato riportato in contabilità dal 2010, senza tuttavia documentare le ragioni per le quali l'immobile sia stato estromesso dalla situazione patrimoniale della società verificata né come abbia inciso nella determinazione del risultato di periodo.
In relazione a tale immobile, tra le rimanenze finali per l'anno 2010 è stato inserito un valore di € 40.000,00 relativo alla fattura n. 2 del 16 maggio 2010, emessa dalla Società_2 s.r.l. Pertanto, l'immobile (valore acquisto e spese notarili) indicato tra i beni strumentali nell'anno 1994, cosi come sopra evidenziato, risulterebbe estromesso definitivamente dal bilancio 2010, senza alcuna indicazione documentale, il che sottolinea una rappresentazione anomala e irregolare del rendiconto di tale annualità.
La ricorrente, a sua scusante, rappresenta di avere commesso un errore, senza tuttavia giustificare e documentare in merito all'annualità in cui si sarebbe verificata la nuova destinazione da bene strumentale a bene merce. Non risultano, ad esempio, verbali di assemblea che facciano riferimento a quanto asserito né annotazioni nella nota integrativa ai bilanci né l'effettivo valore, considerato che nei bilanci precedenti vi sono anche quote di ammortamento, da inserire tra le rimanenze.
Da qui l'induzione da parte dell'Ufficio che l'immobile in questione sia stato strumentalmente di nuovo inserito nell'anno 2019 per abbattere il reddito relativo al periodo, atteso che in quell'anno si sono avute vendite di immobili facenti parte del fabbricato ex NI.
La società ricorrente, per di più, non ha esibito documentazioni in merito all'eventuale finanziamento dei soci che avrebbe consentito l'acquisto dell'immobile in argomento.
Non è dunque chiaro se il bene non sia già stato inserito nelle rimanenze, non partecipando al reddito d'esercizio degli anni precedenti al 2018, né in che modo sarebbe stato dapprima riclassificato, dalla prima contabilizzazione del 1994 come bene strumentale, tra i beni merce per poi essere estromesso dai beni della società.
Riguardo alla contestazione sui maggiori costi non riportati in contabilità per lavori sull'immobile NI per un importo pari ad € 144.851,00 la società non ha chiarito né documentato l'esistenza di fatture o documenti già contabilizzati nel corso degli anni antecedenti all'anno 2019.
Infine, riguardo alla contestazione dell'importo pari ad € 381.960,89, che costituisce il profilo più rilevante della verifica effettuata, la società ricorrente giustifica l'incremento del valore delle rimanenze iniziali alla data 2 gennaio 2019, per l'importo di acquisto dell'immobile del 1994.
La giustificazione non è tuttavia plausibile posto che, come rappresentato dal bilancio regolarmente depositato, già nel 1995 il valore dell'attivo delle immobilizzazione materiali è pari a zero con la conseguenza che il valore dell'immobile acquistato è stato imputato in quell'anno quale attivo circolante perché costituente un bene merce. Ne deriva che l'incremento delle maggiori rimanenze iniziali nell'anno 2019 appare mirato ad abbattere il reddito di periodo, atteso che in quell'anno la società ricorrente ha realizzato vendite di immobili facenti parte del fabbricato ex NI.
Secondo costante e consolidato orientamento del giudice di legittimità, ai fini della detrazione di un costo e dell'Iva relativa, la prova dell'inerenza del medesimo quale atto d'impresa, ossia dell'esistenza e natura della spesa, dei relativi fatti giustificativi e della sua concreta destinazione alla produzione quali fatti costitutivi su cui va articolato il giudizio di inerenza, incombe sul contribuente in quanto soggetto gravato dell'onere di dimostrare l'imponibile maturato (ex multis, Cass. civile, n. 25612/ 2021; n. 18904/2018; n.19600/2014).
In relazione alla peculiarità della questione controversa, si ravvisano le giuste ragioni per compensare le spese del giudizio tra le parti in causa.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso.
Compensa le spese del giudizio.
Così deciso, in Napoli, il 17 novembre 2025.