Sentenza n. 2315/2026
Depositata il 16/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di ROMA Sezione 30, riunita in udienza il 12/02/2026 alle ore 10:00 con la seguente composizione collegiale:
SPATARO ANTONIO, Presidente
IA GI, RE
PALAZZI MARIO, Giudice
in data 12/02/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 14521/2024 depositato il 17/09/2024

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag.entrate Ufficio Provinciale Di Roma-Territorio - Via Raffaele Costi, 58 00155 Roma RM
elettivamente domiciliato presso up_roma1@pce.agenziaterritorio.it
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2024RM314563
a seguito di discussione in pubblica udienza
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Parte ricorrente ha impugnato l'avviso di accertamento catastale n. 2024RM0309953 – ATTO N.
2024RM0314563 – notificatole in data 6/6/2024, relativo a nuova determinazione di rendita catastale dell'unità immobiliare sita nel Comune di Roma (codice H601H), Daticatastali_1 ubicata in Indirizzo_1, p S1.
In particolare ha precisato che la rettifica è nulla perché non è motivata e comunque la stima contenuta nella docfa è fondata su dati corretti mentre quella dell'Ufficio su parametri incongrui.
L'Agenzia delle Entrate si è costituita ed ha chiesto il rigetto del ricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Preliminarmente si osserva che l'articolo 12, legge del 27 luglio 2000, n. 212, riguarda diritti e garanzie del contribuente sottoposto a verifiche fiscali in tema di imposte dirette ed indirette, ovvero verifiche di documenti amministrativi e contabili, eseguiti dal personale civile o militare dell'amministrazione finanziaria, non, dunque, alle verifiche di tipo catastale.
Peraltro, la dichiarazione Docfa è una dichiarazione a base fortemente partecipativa ed è redatta da un professionista tecnico incaricato dalla parte.
Si veda anche la Suprema Corte a SS.UU. n. 24823/15: “Differentemente dal diritto dell'Unione europea, il diritto nazionale, allo stato della legislazione, non pone in capo all'Amministrazione fiscale che si accinga ad adottare un provvedimento lesivo dei diritti del contribuente, in assenza di specifica prescrizione, un generalizzato obbligo di contraddittorio endoprocedimentale, comportante, in caso di violazione, l'invalidità dell'atto. Ne consegue che, in tema di tributi “non armonizzati”, l'obbligo dell'Amministrazione di attivare il contraddittorio endoprocedimentale, pena l'invalidità dell'atto, sussiste esclusivamente in relazione alle ipotesi, per le quali siffatto obbligo risulti specificatamente sancito ...”.
Quanto alla violazione dell'art. 61 del d. p . r . 1142/1949 in particolare alla mancata esecuzione del sopralluogo, è necessario sottolineare che non sussiste alcun obbligo di sopralluogo nella normativa di settore. Il DM 701/94 dispone all'art. 1 comma 2 che le dichiarazioni di nuove costruzioni e di variazioni..... “sono sottoscritte da uno dei soggetti che ha la titolarità di diritti reali sui beni denunciati e dal tecnico redattore degli atti grafici di cui sia prevista l'allegazione e contengono dati e notizie tali da consentire l'iscrizione in catasto con attribuzione di rendita catastale, senza visita sopralluogo. Il dichiarante propone anche l'attribuzione della categoria, classe e relativa rendita catastale, per le unità a destinazione ordinaria, o l'attribuzione della categoria e della rendita, per le unità a destinazione speciale o particolare. Nelle stesse dichiarazioni sono riportati, per ciascuna unità immobiliare, i dati di superficie, espressi in metri quadrati .....”.
Sempre all'articolo 1, il comma 3 recita: “Tale rendita rimane negli atti catastali come “rendita proposta” fino a quando l'Ufficio non provvede con mezzi di accertamento informatici o tradizionali, anche a campione ... alla determinazione della rendita.”.
In tal senso anche la Corte di Cassazione si è più volte espressa sul punto stabilendo che: “la revisione delle rendite catastali urbane in assenza di variazioni edilizie (regolate, a seconda dei presupposti, dalla
L. n. 662 del 1996, art. 3, comma 58, o dalla L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 335), non richiede la previa
'visita sopralluogo' dell'ufficio, non essendo condizionata ad alcun preventivo contraddittorio endoprocedimentale;
e il sopralluogo non si rende necessario neanche quando il nuovo classamento consegua ad una denuncia di variazione catastale presentata dal contribuente.” (Ordinanza n. 19949 del 14 novembre 2012, Cass. Civ. sez. V).
Quanto al difetto di motivazione (che è altra cosa da errata motivazione) si rileva che l'avviso di accertamento impugnato contiene un apposito riquadro con i riferimenti normativi che governano il procedimento. Tra i vari si evidenzia il riferimento all'art. 1 c. 244 della Legge n. 190/2014, che ha recepito il contenuto della Circolare dell'Agenzia del Territorio (ora Agenzia delle Entrate) n. 6/2012,
“Determinazione della rendita catastale delle unità immobiliari a destinazione speciale e particolare: profili tecnico-estimativi , si evidenzia inoltre il richiamo agli articoli 6 e 7 della legge n.212/2000.
In via sintetica la motivazione è la seguente: visto anche che la variazione non ha sostanzialmente modificato l'u.i., si è sostanzialmente ripristinata la rendita precedente.
La tesi della parte ricorrente è la seguente poiché la superficie dell'attività commerciale post lavori è passata da 320 mq a 70 mq e la superficie adibita ad autorimessa è conseguentemente aumentata sino ad arrivare a 1430 mq, la ineluttabile conseguenza è che la rendita catastale dell'immobile si è ridotta.
Ma è questo il punto l'attività di autorimessa è attività commerciale (circa 70 posti auto), pertanto, a seguito della ristrutturazione con il potenziamento dell'attività di autorimessa, l'aver lasciato sostanzialmente la rendita già sussistente prima dei lavori è valutazione tutt'altro che sfavorevole al ricorrente. Inoltre, tale rendita è frutto del seguente calcolo:
valore medio di €/mq. 635 x circa 1600mq (superficie non al netto delle murature, per le categorie speciali D l'area deve essere calcolata al lordo)
x 2% saggio fruttuosità
- rendita catastale €20.320,00.
Peraltro, la rendita dell'unità immobiliare è fin dall'anno 2013 sempre stata di € 20.320,00. La parte aveva presentato un primo DoCFa per fusione dell'autorimessa e del negozio separando i due cespiti. L'Ufficio aveva rettificato la rendita attribuendo il D/8 a quello proposto dalla parte in categoria C/1 (negozio) e categoria C/6 (box, Posti auto). La rendita determinata in D/8 - € 20.320,00 era stata notifica alla parte in data 10/05/2013 e non è stata mai contestata dalla parte. Difatti, nell'anno 2022, la parte presentava ben due variazioni DoCFA prot. RM0548252 e prot. RM0566440, con la stessa rendita (€20.320,00) riportando nel libretto DoCFa che utilizzava la rendita catastale già attribuita nell'anno 2013.
Per tutto quanto detto il ricorso deve essere rigettato.
Le spese di lite, liquidate come in dispositivo, sono poste a carico della parte ricorrente secondo la regola generale della soccombenza.
Tali i motivi della decisione in epigrafe.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso;

Condanna parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio che liquida in complessivi € 2.000,00. Così deciso in Roma, il 12 febbraio 2026.
IL RELATORE IL PRESIDENTE
GI IA NT PA