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Sentenza 23 gennaio 2026
Sentenza 23 gennaio 2026
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Sul provvedimento
| Citazione : | Corte di Giustizia Tributaria di primo grado Como, sez. I, sentenza 23/01/2026, n. 33 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Corte di giustizia tributaria di primo grado di Como |
| Numero : | 33 |
| Data del deposito : | 23 gennaio 2026 |
Testo completo
Sentenza n. 33/2026
Depositata il 23/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di COMO Sezione 1, riunita in udienza il 17/12/2025 alle ore 14:30 con la seguente composizione collegiale:
ABATE AGOSTINO, Presidente
RE AN CA, Relatore
MANCINI MARCO, Giudice
in data 17/12/2025 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sul ricorso n. 258/2025 depositato il 02/07/2025
proposto da
Ricorrente_1 S.p.a. - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Difensore_3 - CF_Difensore_3
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
contro
Ag. Entrate Direzione Provinciale Como
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- ATTI RELATIVI OPERAZIONI CATASTALI n. 2025CO0068401 CATASTO-RENDITA CATASTALE 2024
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 342/2025 depositato il
30/12/2025 Richieste delle parti:
Ricorrente: annullare integralmente l'avviso impugnato in quanto del tutto illegittimo per i motivi esposti.
Condannare la controparte al pagamento di tutte le spese, diritti ed onorari di lite ex art. 15 del D. Lgs.
546/1992
Resistente: rigettare il ricorso ex adverso e confermare la piena legittimità dell'atto impugnato con il classamento dell'unità immobiliare da parte dell'Ufficio e la condanna della ricorrente alle spese di giudizio
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Ricorrente_1 SpA proponeva ricorso avverso l'avviso di accertamento catastale 2025CO0068401 notificatole il 29/4/2025 con cui l'Agenzia delle entrate - Ufficio del territorio aveva rettificato la rendita catastale indicata nella dichiarazione di variazione presentata il 19/4/2024 per l'immobile di Moltrasio, adibito ad albergo in categoria cinque stelle “lusso”, da € 133.057,47 a € 272.642,48 e contestava che il prezziario edito dalla
DEI nel 2012 utilizzato dall'Agenzia, contemplava solo un complesso alberghiero a 3 e a 4 stelle, ma non uno a 5 stelle lusso, come quello in contestazione, presumibilmente in quanto non vi erano sensibili differenze rispetto al costo di costruzione di un hotel a 4 stelle, per cui in modo del tutto arbitrario, l'Agenzia delle entrate aveva fondato il proprio accertamento sul presupposto, del tutto indimostrato, di una crescita uniforme dei costi di costruzione all'aumentare della categoria dell'hotel, peraltro smentito dal fatto che pur essendo i rivestimenti interni ed esterni probabilmente più costosi all'aumentare della categoria dell'hotel, negli alberghi di categoria superiore la dimensione delle camere era maggiore e, pertanto, a parità di dimensioni del fabbricato, un hotel di categoria più elevata aveva meno camere di uno di categoria inferiore, e, conseguentemente, costi inferiori per impianti tecnici, tecnologici e sanitari. Aggiungeva che la differenza sostanziale tra un hotel a 4 stelle e uno a 5 stelle lusso, consisteva essenzialmente nei servizi offerti, che non incidevano sul costo di costruzione e sottolineava l'errore contenuto nel conteggio dell'Agenzia, non potendo essere utilizzati i valori di costo per camera tra un hotel a 3 stelle e uno a 4 stelle, avendo dimensioni diverse, per cui a parità di numero di camere, un hotel 4 stelle occupava mediamente una superficie molto maggiore e conseguentemente, aveva un costo per camera più elevato semplicemente perché la superficie costruita era maggiore, e non per i maggiori costi di costruzione. Rielaborava quindi il conteggio dell'Agenzia, rapportando i costi di costruzione ai metri quadri costruiti, comprensivi delle aree comuni, e non al numero delle camere, ottenendo una differenza di costo di costruzione tra un albergo a 3 stelle e uno a 4 stelle di
216,96 euro/m², di gran lunga inferiore a quello di 560 euro/m² accertato dall'Agenzia.
Ribadiva infine, la correttezza del criterio adottato nel Docfa, avendo utilizzato il prezziario adottato dall'Agenzia delle entrate di Milano, che prevedeva espressamente anche la categoria 5 stelle lusso.
Si costituiva l'Agenzia delle entrate - Ufficio del territorio ed evidenziava che il complesso immobiliare in contestazione, l'hotel Passalacqua di Moltrasio, era una dimora nobiliare del XVIII secolo, trasformata in una struttura ricettiva di eccellenza, con le camere e le suite distribuite all'interno di tre edifici, sapientemente restaurati, immersi in un parco di tre ettari e valorizzati da un molo privato, che una rivista specializzata aveva addirittura classificato come il migliore albergo al mondo. Sottolineava l'inattendibilità della stima della parte, che aveva utilizzati i valori indicati nel prezziario dell'Ufficio provinciale di Milano, applicando poi l'indice ISTAT del 2,038, per riportarli dal 2012 al biennio 1988/89, ma erroneamente, perchè i valori indicati nel prezziario erano già riferiti al biennio 1988/1989 per cui non doveva essere applicato alcun indice.
Osservava che i precedenti classamenti proposti dalla parte, pur non contestati per errore, non precludevano all'Ufficio di verificare le caratteristiche degli immobili oggetto di dichiarazione ed eventualmente, modificarne le risultanze censuarie iscritte in catasto.
Ribadiva la correttezza del criterio seguito per determinare la rendita dell'immobile, avendo preso a riferimento un complesso alberghiero, con superficie lorda di circa 15.000 mq e suddiviso in due corpi, di cui uno in categoria 4 stelle di 168 camere e l'altro a 3 stelle di 136 camere, con un costo complessivo di € 24.039.557,00 (di cui € 15.364.130,00 riferito al corpo di 4 stelle e € 8.675.427,00 riferito al corpo di 3 stelle), e quindi con un costo unitario medio, rapportato all'intera superficie lorda di piano (pari a circa 15.000 mq), di circa € 1.600/mq, con un costo medio di € 79.077,00 per le 304 camere totali, rispetto al quale l'albergo a 4 stelle aveva un costo superiore del 16%, mentre l'albergo a 3 stelle aveva un costo inferiore del 81%; pertanto, essendo il costo medio di € 1.856/mq per un albergo a 4 stelle e di € 1.296/mq per quello a 3 stelle, l'incremento di costo di un albergo a 4 stelle rispetto a un albergo a 3 stelle era del 43%, per cui il costo per costruire un albergo a 4 stelle era superiore di € 560/mq rispetto a quello richiesto per un albergo a 3 stelle, lo stesso aumento che in via cautelativa, aveva utilizzato per stabilire il costo di un albergo a 5 stelle lusso, pari a in € 2.400/mq (€ 1.856/mq + € 560/mq)
All'udienza del 17/12/2025, il ricorso veniva deciso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'Agenzia delle entrate ha aumentato la rendita proposta con il Docfa dalla società, in base al costo di costruzione al mq per un albergo a cinque stelle lusso, dopo averlo rideterminato in misura corrispondente all'incremento del costo unitario a camera, tra un albero a tre stelle e uno a quattro stelle, ritenendolo equivalente a quello del maggior costo di costruzione tra quest'ultimo e quello di un albergo a cinque stelle, in quanto il prezziario utilizzato, quello del Collegio degli ingegneri e architetti di Milano edizione DEI anno
2012, non prevede espressamente il costo di costruzione di un albergo a cinque stelle.
Premesso che non è stato adeguatamente dimostrato che l'incremento di costo unitario a camera, tra un albero a tre stelle e uno a quattro stelle, calcolato dall'Agenzia in misura del 43,2%, sia il medesimo del maggior costo tra quest'ultimo e uno a cinque stelle, per le ragioni esposte in ricorso, in quanto mediamente,
a parità di superfice, un albergo a cinque stelle ha meno camere di uno a quattro stelle e quindi, non necessariamente un costo unitario a camera superiore, occorre osservare che la società ha utilizzato il diverso prezziario dell'Agenzia delle entrate di Milano che quantifica, anche se al metro cubo, il costo di costruzione per un albergo in base alla rispettiva categoria, compresa quella cinque stelle lusso.
Dalla tabella riportata a pag. 15 delle controdeduzioni, risulta che il costo al metro cubo per un albergo a tre stelle è di € 258,00 e di € 355,00 invece, per quello a quattro stelle, che è quindi superiore del 37,6%.
Il costo di costruzione di un albergo a cinque stelle lusso è determinato in € 460,00 sempre al metro cubo, per cui è superiore del 29,6% rispetto a quello di un albergo a quattro stelle.
Si tratta pertanto di un incremento, anche se di poco, inferiore rispetto al differenziale di costo tra un albergo a quattro stelle e quello di categoria inferiore, il che non solo smentisce l'equivalenza dell'incremento, che
è il presupposto da cui muove la ricostruzione dell'Agenzia, ma soprattutto, quantifica l'incremento percentuale tra un albergo a quattro stelle e uno cinque stelle lusso, seppur in riferimento al costo al metro cubo, in misura del 29,6% e quindi, di molto inferiore al 43,2% stimato dall'Agenzia.
Pur essendo corretto il rilievo di quest'ultima sull'errore commesso nel Docfa dalla società - che nell'utilizzare i valori indicati nel prezziario dell'Ufficio provinciale di Milano, li aveva poi ridotti applicando il coefficiente
ISTAT del 2,038, per riportarli dal 2012 al biennio 1988/89, ma sbagliando, perchè i valori indicati nel prezziario erano già riferiti al biennio 1988/1989 per cui non doveva essere applicato alcun coefficiente - l'avviso impugnato non si è limitato alla correzione di tale errore, ma ha rideterminato la rendita utilizzando un criterio completamente diverso da quello della parte, ma di cui non è stato provato il fondamento logico e che di conseguenza, non può essere condiviso.
In considerazione dell'errore commesso dalla società nel calcolo della rendita, appare comunque corretto compensare tra le parti le spese di giudizio.
P.Q.M.
la Commissione,
accoglie il ricorso e compensa
le spese di giudizio.
Como, 17/12/2025
Il relatore Il Presidente
(dr. Giovanni Luca Ortore) (dr. Agostino Abate)
Depositata il 23/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di COMO Sezione 1, riunita in udienza il 17/12/2025 alle ore 14:30 con la seguente composizione collegiale:
ABATE AGOSTINO, Presidente
RE AN CA, Relatore
MANCINI MARCO, Giudice
in data 17/12/2025 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sul ricorso n. 258/2025 depositato il 02/07/2025
proposto da
Ricorrente_1 S.p.a. - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Difensore_3 - CF_Difensore_3
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
contro
Ag. Entrate Direzione Provinciale Como
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- ATTI RELATIVI OPERAZIONI CATASTALI n. 2025CO0068401 CATASTO-RENDITA CATASTALE 2024
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 342/2025 depositato il
30/12/2025 Richieste delle parti:
Ricorrente: annullare integralmente l'avviso impugnato in quanto del tutto illegittimo per i motivi esposti.
Condannare la controparte al pagamento di tutte le spese, diritti ed onorari di lite ex art. 15 del D. Lgs.
546/1992
Resistente: rigettare il ricorso ex adverso e confermare la piena legittimità dell'atto impugnato con il classamento dell'unità immobiliare da parte dell'Ufficio e la condanna della ricorrente alle spese di giudizio
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Ricorrente_1 SpA proponeva ricorso avverso l'avviso di accertamento catastale 2025CO0068401 notificatole il 29/4/2025 con cui l'Agenzia delle entrate - Ufficio del territorio aveva rettificato la rendita catastale indicata nella dichiarazione di variazione presentata il 19/4/2024 per l'immobile di Moltrasio, adibito ad albergo in categoria cinque stelle “lusso”, da € 133.057,47 a € 272.642,48 e contestava che il prezziario edito dalla
DEI nel 2012 utilizzato dall'Agenzia, contemplava solo un complesso alberghiero a 3 e a 4 stelle, ma non uno a 5 stelle lusso, come quello in contestazione, presumibilmente in quanto non vi erano sensibili differenze rispetto al costo di costruzione di un hotel a 4 stelle, per cui in modo del tutto arbitrario, l'Agenzia delle entrate aveva fondato il proprio accertamento sul presupposto, del tutto indimostrato, di una crescita uniforme dei costi di costruzione all'aumentare della categoria dell'hotel, peraltro smentito dal fatto che pur essendo i rivestimenti interni ed esterni probabilmente più costosi all'aumentare della categoria dell'hotel, negli alberghi di categoria superiore la dimensione delle camere era maggiore e, pertanto, a parità di dimensioni del fabbricato, un hotel di categoria più elevata aveva meno camere di uno di categoria inferiore, e, conseguentemente, costi inferiori per impianti tecnici, tecnologici e sanitari. Aggiungeva che la differenza sostanziale tra un hotel a 4 stelle e uno a 5 stelle lusso, consisteva essenzialmente nei servizi offerti, che non incidevano sul costo di costruzione e sottolineava l'errore contenuto nel conteggio dell'Agenzia, non potendo essere utilizzati i valori di costo per camera tra un hotel a 3 stelle e uno a 4 stelle, avendo dimensioni diverse, per cui a parità di numero di camere, un hotel 4 stelle occupava mediamente una superficie molto maggiore e conseguentemente, aveva un costo per camera più elevato semplicemente perché la superficie costruita era maggiore, e non per i maggiori costi di costruzione. Rielaborava quindi il conteggio dell'Agenzia, rapportando i costi di costruzione ai metri quadri costruiti, comprensivi delle aree comuni, e non al numero delle camere, ottenendo una differenza di costo di costruzione tra un albergo a 3 stelle e uno a 4 stelle di
216,96 euro/m², di gran lunga inferiore a quello di 560 euro/m² accertato dall'Agenzia.
Ribadiva infine, la correttezza del criterio adottato nel Docfa, avendo utilizzato il prezziario adottato dall'Agenzia delle entrate di Milano, che prevedeva espressamente anche la categoria 5 stelle lusso.
Si costituiva l'Agenzia delle entrate - Ufficio del territorio ed evidenziava che il complesso immobiliare in contestazione, l'hotel Passalacqua di Moltrasio, era una dimora nobiliare del XVIII secolo, trasformata in una struttura ricettiva di eccellenza, con le camere e le suite distribuite all'interno di tre edifici, sapientemente restaurati, immersi in un parco di tre ettari e valorizzati da un molo privato, che una rivista specializzata aveva addirittura classificato come il migliore albergo al mondo. Sottolineava l'inattendibilità della stima della parte, che aveva utilizzati i valori indicati nel prezziario dell'Ufficio provinciale di Milano, applicando poi l'indice ISTAT del 2,038, per riportarli dal 2012 al biennio 1988/89, ma erroneamente, perchè i valori indicati nel prezziario erano già riferiti al biennio 1988/1989 per cui non doveva essere applicato alcun indice.
Osservava che i precedenti classamenti proposti dalla parte, pur non contestati per errore, non precludevano all'Ufficio di verificare le caratteristiche degli immobili oggetto di dichiarazione ed eventualmente, modificarne le risultanze censuarie iscritte in catasto.
Ribadiva la correttezza del criterio seguito per determinare la rendita dell'immobile, avendo preso a riferimento un complesso alberghiero, con superficie lorda di circa 15.000 mq e suddiviso in due corpi, di cui uno in categoria 4 stelle di 168 camere e l'altro a 3 stelle di 136 camere, con un costo complessivo di € 24.039.557,00 (di cui € 15.364.130,00 riferito al corpo di 4 stelle e € 8.675.427,00 riferito al corpo di 3 stelle), e quindi con un costo unitario medio, rapportato all'intera superficie lorda di piano (pari a circa 15.000 mq), di circa € 1.600/mq, con un costo medio di € 79.077,00 per le 304 camere totali, rispetto al quale l'albergo a 4 stelle aveva un costo superiore del 16%, mentre l'albergo a 3 stelle aveva un costo inferiore del 81%; pertanto, essendo il costo medio di € 1.856/mq per un albergo a 4 stelle e di € 1.296/mq per quello a 3 stelle, l'incremento di costo di un albergo a 4 stelle rispetto a un albergo a 3 stelle era del 43%, per cui il costo per costruire un albergo a 4 stelle era superiore di € 560/mq rispetto a quello richiesto per un albergo a 3 stelle, lo stesso aumento che in via cautelativa, aveva utilizzato per stabilire il costo di un albergo a 5 stelle lusso, pari a in € 2.400/mq (€ 1.856/mq + € 560/mq)
All'udienza del 17/12/2025, il ricorso veniva deciso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'Agenzia delle entrate ha aumentato la rendita proposta con il Docfa dalla società, in base al costo di costruzione al mq per un albergo a cinque stelle lusso, dopo averlo rideterminato in misura corrispondente all'incremento del costo unitario a camera, tra un albero a tre stelle e uno a quattro stelle, ritenendolo equivalente a quello del maggior costo di costruzione tra quest'ultimo e quello di un albergo a cinque stelle, in quanto il prezziario utilizzato, quello del Collegio degli ingegneri e architetti di Milano edizione DEI anno
2012, non prevede espressamente il costo di costruzione di un albergo a cinque stelle.
Premesso che non è stato adeguatamente dimostrato che l'incremento di costo unitario a camera, tra un albero a tre stelle e uno a quattro stelle, calcolato dall'Agenzia in misura del 43,2%, sia il medesimo del maggior costo tra quest'ultimo e uno a cinque stelle, per le ragioni esposte in ricorso, in quanto mediamente,
a parità di superfice, un albergo a cinque stelle ha meno camere di uno a quattro stelle e quindi, non necessariamente un costo unitario a camera superiore, occorre osservare che la società ha utilizzato il diverso prezziario dell'Agenzia delle entrate di Milano che quantifica, anche se al metro cubo, il costo di costruzione per un albergo in base alla rispettiva categoria, compresa quella cinque stelle lusso.
Dalla tabella riportata a pag. 15 delle controdeduzioni, risulta che il costo al metro cubo per un albergo a tre stelle è di € 258,00 e di € 355,00 invece, per quello a quattro stelle, che è quindi superiore del 37,6%.
Il costo di costruzione di un albergo a cinque stelle lusso è determinato in € 460,00 sempre al metro cubo, per cui è superiore del 29,6% rispetto a quello di un albergo a quattro stelle.
Si tratta pertanto di un incremento, anche se di poco, inferiore rispetto al differenziale di costo tra un albergo a quattro stelle e quello di categoria inferiore, il che non solo smentisce l'equivalenza dell'incremento, che
è il presupposto da cui muove la ricostruzione dell'Agenzia, ma soprattutto, quantifica l'incremento percentuale tra un albergo a quattro stelle e uno cinque stelle lusso, seppur in riferimento al costo al metro cubo, in misura del 29,6% e quindi, di molto inferiore al 43,2% stimato dall'Agenzia.
Pur essendo corretto il rilievo di quest'ultima sull'errore commesso nel Docfa dalla società - che nell'utilizzare i valori indicati nel prezziario dell'Ufficio provinciale di Milano, li aveva poi ridotti applicando il coefficiente
ISTAT del 2,038, per riportarli dal 2012 al biennio 1988/89, ma sbagliando, perchè i valori indicati nel prezziario erano già riferiti al biennio 1988/1989 per cui non doveva essere applicato alcun coefficiente - l'avviso impugnato non si è limitato alla correzione di tale errore, ma ha rideterminato la rendita utilizzando un criterio completamente diverso da quello della parte, ma di cui non è stato provato il fondamento logico e che di conseguenza, non può essere condiviso.
In considerazione dell'errore commesso dalla società nel calcolo della rendita, appare comunque corretto compensare tra le parti le spese di giudizio.
P.Q.M.
la Commissione,
accoglie il ricorso e compensa
le spese di giudizio.
Como, 17/12/2025
Il relatore Il Presidente
(dr. Giovanni Luca Ortore) (dr. Agostino Abate)