Sentenza n. 839/2026
Depositata il 27/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di MILANO Sezione 10, riunita in udienza il 13/10/2025 alle ore 16:30 in composizione monocratica:
NI GUIDO, Giudice monocratico in data 13/10/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 863/2025 depositato il 24/02/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale I Di Milano
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 20223T006372000001001 REGISTRO 2021
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 20223T006372000001001 BOLLO 2021
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 3800/2025 depositato il
20/10/2025
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Fatto:
Con ricorso RGR 863/2025 Ricorrente_1, rappresentato e difeso dall'avv. Difensore_2, si oppone ad avviso LIQUIDAZ.2022/3T/006372/000/001/001 anno 2021.
Formula eccezioni in fatto ed in diritto, chiedendo che sia accertata l'illegittimità dell'atto opposto.
L'avviso trae origine dalla registrazione di contratto di locazione.
L'intenzione del locatore in oggetto era di optare per l'applicazione del regime della cedolare secca che consente una tassazione forfettaria pari al 21% del canone di locazione pattuito, senza il cumulo tra le somme percepite, ai fini IRPEF, come corrispettivo della locazione ed altri redditi comunque percepiti, e senza l'applicazione delle imposte di registro e/o di bollo.
Il contratto era stato registrato, a marzo del 2022, in modalità ordinaria, poi, il contribuente aveva versato secondo il disposto della cedolare secca.
L'ufficio notificava che, a proprio giudizio, il contratto non poteva dar seguito al versamento della cedolare secca, poiché intercorso con una società. La parte si oppone richiamando le molteplici pronunzie della
Cassazione sulla questione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Va preliminarmente rilevata l'ammissibilità del ricorso, che risulta essere tempestivo, stante la regolare proposizione ed instaurazione del contraddittorio nei confronti dell'Ente che aveva provveduto alla formulazione dell'atto impugnato, la cui tipologia rientra tra quelle soggette a questa giurisdizione tributaria.
Va quindi esaminato, nel merito, il ricorso, tenendo conto del fatto che la locazione oggetto di trattazione appare motivata dall'espressa esigenza da parte della società locataria di avere a disposizione un'unità abitativa, da utilizzare quale alloggio per i propri dipendenti, come peraltro chiarito in atto. In sede di registrazione, il ricorrente dunque optava per applicazione del regime sostitutivo di tassazione (c.d.
“cedolare secca”) previsto dal comma 1 dell'art. 3, d.lgs. n. 23 del 2011.
L'Agenzia delle entrate rifiutava la detta applicazione, fondando la propria contrarietà all'impiego del regime della c.d. “cedolare secca” in virtù di un'unica e specifica questione, ovvero la mera circostanza fattuale che vede quale locataria una persona giuridica;
questione che sarebbe validata dalla circolare n.
26/E del 1° giugno 2011.
Sul punto, la Corte di Cassazione con la sentenza n. 12395/2024 del 7 maggio 2024 ha ampiamente spiegato, al contrario, i motivi per i quali, in casi come quello in trattazione, il regime agevolativo di cui all'art. 3 d.lgs. n. 23 del 2011 sia pienamente applicabile. Su tale ultimo punto, con detta pronunzia, i
Supremi Giudici hanno quindi chiarito: < finanziaria non ha poteri discrezionali nella determinazione delle imposte: di fronte alle norme tributarie, essa ed il contribuente si trovano su un piano di parità, per cui la cosiddetta interpretazione ministeriale, sia essa contenuta in circolari o risoluzioni, non costituisce mai fonte di diritto (Cass. n. 3598/2022; n.
14619/2000; Cass., Sez. U, n. 23031/2007). Conseguentemente, la Circolare del 1/6/2011 n. 26/E, in quanto non manifesta attività normativa, essendo atto interno della stessa Amministrazione, è destinata ad esercitare una funzione direttiva nei confronti degli uffici dipendenti ed è, altresì, inidonea ad incidere sugli elementi costitutivi del rapporto tributario.>>
Nonostante ciò, l'Agenzia delle Entrate ripete anche in sede di controdeduzioni la propria erronea posizione, sostanzialmente sintetizzabile come segue: “Il comma 6 dell'articolo dell'art. 3 D.lgs. 23/2011 stabilisce espressamente che l'opzione della cedolare secca non si applica “... alle locazioni di unità immobiliari abitative effettuate nell'esercizio di una attività di impresa, o di arti e professioni”. E ritiene che la formulazione letterale di detta disposizione escluderebbe sic et simpliciter l'applicabilità della cedolare secca, laddove il locatore persona fisica conceda la propria unità abitativa ad un soggetto professionale e/o societario.
In altre parole, la resistente chiude in toto la possibilità, senza tener conto né della volontà del locatore, che pure ha una posizione cardine nell'applicazione dell'agevolativa, poiché è la norma stessa che gli riserva la scelta opzionale, né dell'uso al quale il bene in locazione viene destinato. E si riporta poi, ancora, a quanto espresso dalla circolare n. 26/E del 1° giugno 2011, che è stata ampiamente superata dalla citata pronunzia della Suprema Corte di Cassazione del 7 maggio 2024, la quale ha ben chiarito l'aspetto marginale de “la cosiddetta interpretazione ministeriale, sia essa contenuta in circolari o risoluzioni, non costituisce mai fonte di diritto (Cass. n. 3598/2022; n. 14619/2000; Cass., Sez. U, n.
23031/2007).”
Orbene, è appena il caso di sottolineare, che i Supremi Giudici hanno ormai più che consolidato l'interpretazione di legittimità conferita alla fattispecie nella sentenza fin qui citata, attraverso altre successive pronunzie, le quali hanno chiarito, con la sentenza n. 12079 del 7 maggio 2025, intervenendo in materia di cedolare secca, la legittimità dell'opzione per il regime agevolato “anche quando l'immobile abitativo è locato a un soggetto imprenditoriale, purché destinato a finalità abitative”, come nel caso di specie. In maniera in tutto speculare poi, la sentenza n. 12076 del 7 maggio 2025, ribadisce gli stessi identici principi, che ribadiscono peraltro, in assoluta continuità con la norma, quale unico soggetto abilitato ad esercitare l'opzione agevolativa, non il locatario bensì il locatore e fermo restando “che l'Amministrazione finanziaria non ha poteri discrezionali nella determinazione delle imposte.” Questo poiché la dicitura letterale del comma 1 dell'art. 3 D.Lgs. 23/2011 recita testualmente: <<

1. In alternativa facoltativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell'imposta sul reddito delle persone fisiche, il proprietario o il titolare di diritto reale di godimento di unita' immobiliari abitative locate ad uso abitativo puo' optare per il seguente regime.>>
Pertanto, rilevato che l'immobile è iscritto in categoria catastale compatibile con l'applicabilità della norma agevolativa, il motivo di diniego opposto dall'Agenzia alla richiesta del contribuente di avvalersi del regime della cedolare secca risulta destituito di fondamento.
I Supremi Giudici hanno infatti ribadito, con orientamento condiviso da questo giudice, che: < redditi da locazione, il locatore può optare per la cedolare secca anche nell'ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell'esercizio della sua attività professionale, atteso che l'esclusione di cui all'art. 3, sesto comma, d.lgs. n. 23 del 2011 si riferisce esclusivamente alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate dal locatore nell'esercizio di una attività d'impresa o di arti e professioni» (v Cass. sent.7.5.2024, n. 12395).>>
Da qui deriva l'irrilevanza, nel caso di specie, della natura societaria della conduttrice, dal momento che la locazione è destinata a soddisfare esigenze di carattere prettamente abitativo, pur se riferite al
Personale della stessa società; circostanza, quest'ultima, non contestata dall'Ufficio e pertanto da ritenersi provata per il principio di non contestazione. Tutto ciò pone in luce gli aspetti essenziali della controversia de qua, che vedono la legittima locazione dell'unità abitativa concessa sì ad una impresa, ma con destinazione esclusiva finalizzata all'abitazione dei dipendenti, ovvero non nell'esercizio d'impresa, come nel caso di specie, e specificato da tutte e tre le citate pronunzie della Corte di
Cassazione.
In virtù di quanto fin qui dedotto e argomentato, il ricorso va dunque accolto.
Le spese devono seguire la soccombenza e si liquidano in complessivi € 500,00 per onorari oltre rimborsi ed oneri di legge, ivi compresa la restituzione del contributo unificato anticipato dalla parte vittoriosa per accedere alla fase contenziosa.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia di Primo Grado di Milano in composizione monocratica, accoglie il ricorso ed annulla l'avviso di liquidazione impugnato.
Condanna parte resistente alle spese di lite che liquida in complessivi euro 500,00 oltre rimborsi e altri oneri di legge.